경매에 참가할 때 제 3자가 대신 빚을 갚는 ‘대위변제’가능성이 있는지 확인할 필요가 있다.

경매물건은 보통 낙찰이 되면 최초 근저당 뒤에 있는 가압류 등의 권리관계는 효력이 없다.그러나 대위변제가 가능한 물건은 권리순위가 바뀔 수 있으므로 주의가 필요하다.

강영국(40·서울시 양천구 목동)씨는 대위변제를 제대로 알지 못해 낙찰한 아파트를 포기했다.

姜씨는 서울 지하철 2호선 신도림역 인근 33평형 아파트를 발견했다.감정가가 1억5천만원이었으나 2차례 유찰돼 최저가가 9천6백만원까지 떨어져 있었다.추정 낙찰가는 1억1천만원 선.

경매 비용과 후순위 세입자를 내보내는 명도비용 등으로 1천여만원을 예상했다.시세는 1억4천5백만원 선.낙찰하면 2천여만원의 시세차익을 올릴 수 있을 것 같았다.

권리관계는 경매를 신청한 1순위 근저당 1천5백만원,2순위 근저당 7천만원이었고 1순위와 2순위 사이에 전입한 후순위 세입자(전세보증금 6천만원)가 한명 있었다.이 세입자는 확정일자를 받지 않아 배당을 받을 수 없었다.

姜씨는 별 문제가 없다고 판단,1억1천만원을 써 낙찰했다.
그러나 잔금 기일이 돌아오면서 姜씨는 예상치 않은 일을 만났다.후순위세입자가 선순위로 바뀐 것.

후순위 세입자가 전세보증금을 지키기 위해 1순위 1천5백만원을 대위변제한 뒤 선순위세입자가 돼 있었다.

따라서 姜씨는 낙찰한 아파트를 소유하려면 이 세입자의 보증금을 추가로 떠안아야 하는 상황에 몰렸다.자금 부담을 느낀 姜씨는 결국 아파트를 포기했다.

이 아파트가 2차례나 유찰된 것은 대위변제 가능성 때문이었다는 사실을 경매 초보자인 姜씨가 몰랐던 것이다.다행히 법원이 낙찰불허가결정을 내려 다행히 입찰보증금 1천여만원은 날리지 않았다.

대위변제는 선순위 저당금액이 후순위 임차인이 받을 금액보다 적을 때 생긴다.후순위 임차인은 소액의 선순위 저당권을 대신 갚아 선순위세입자 권리를 확보,보증금을 안전하게 지킬 수 있게 된다.

초보자들은 이런 함정에 자주 빠진다.대위변제는 경락일 이후 잔금 납부일까기 하면 돼 대위변제 여부를 사전에 알 수 없다.

따라서 최우선 순위의 채권액이 소액이고 후순위 세입자의 전세금이 많으면 대위변제의 가능성이 높다고 보고 응찰하지 않는 게 바람직하다.


< 출처: 네이버>