최근 법원 경매가 대중화하면서 선순위 가압류나 유치권, 법정지상권 등 권리관계가 복잡한 `특수물건'에 대한 일반인의 입찰참여가 늘고 있다. 그러나 특수물건은 전문가도 어려움을 느낄 정도로 권리관계 분석이 힘들기 때문에 섣부른 입찰은 낭패를 부르기 쉽다. 특히 선순위 가압류에 대한 권리분석은 경매 투자의 수익성을 좌우하므로 신중을 기해야 한다.

　자영업자 박영언(가명, 47세)씨도 최근 선순위 가압류가 있는 특수물건에 무심코 입찰했다가 자칫 낭패를 당할뻔 했다. 박씨가 입찰한 물건은 남양주시 지금동에 위치한 대지. 개발제한 구역내에 있는 땅으로 가압류 채권자인 A은행이 강제경매를 신청한 물건이었다. 박씨는 곧바로 현장답사와 개발 가능성 확인 등 물건 분석에 들어갔는데 단독주택 밀집지역으로 도로와 인접해 입지여건이 뛰어나고 개발제한 구역에서 조만간 해제된다는 사실을 알게됐다.

　최초 감정가가 7000만원에 불과한 것도 박씨가 입찰을 결정하게 된 주 요인. 인근시세를 조사해보니 건축 가능한 나대지는 평당 300만원을 호가해 실제 이 물건의 시세는 1억8000만원으로 평가됐기 때문이다.

　박씨는 입찰 당일 감정가의 135%인 9500만원을 입찰가로 써내 6명의 경쟁자를 따돌리고 낙찰자로 결정됐다. 그러나 잔금 대출을 위해 은행을 찾은 박씨는 낙찰 후 없어지는 것으로 알고 있던 가압류가 선순위여서 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 얘기를 들었다. 현재 소유자로 소유권이 이전되기 전에 이전 소유자가 물건을 보유하고 있던 상태에서 설정된 가압류는 낙찰 후에도 말소되지 않는다는 것이었다.

　이에 따라 선순위 가압류를 없애고 소유권을 이전하려면 이전 소유자의 가압류 금액 2억원을 박씨가 직접 갚거나 법원에 공탁을 해야만 했다. 결국 낙찰가 9500만원외에도 가압류 인수금액 2억원을 포함해 일반 매매시세보다 1억원이상 비싼 가격인 2억9500만원에 땅을 구입하는 셈.

　예상밖의 복병을 만난 박씨는 급기야 경매 전문가를 찾게 됐고, 이전 소유자가 물건을 보유하고 있을 때 설정된 가압류라도 무조건 낙찰자가 떠 안는 건 아니라는 조언을 들은 뒤에야 안심할 수 있었다. 즉 이 물건은 이전 소유자 명의에서 가압류를 설정했던 채권자(A은행)가 이전 소유자를 채무자로 삼아 강제 경매를 신청했으므로 선순위 가압류라도 낙찰 후 바로 없어지는 것.

　산하 법무법인 부동산부 강은현 실장은 "대부분의 경매 투자자가 선순위 가압류는 무조건 낙찰자가 인수해야 하는 것으로 잘못 알고 있다"며 "현 소유자가 아닌 이전 소유자를 채무자로 하는 가압류의 경우 이전 소유자를 상대로 최초 경매가 진행됐다면 선순위 가압류도 낙찰과 함께 소멸된다"고 밝혔다.


<출처: http://cafe.naver.com/auction10/68>