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경매의 함정과 기회
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경매는 일반적으로 높은 수익률을 보장한다. 하지만 잘못받으면 큰손실을 입을 수도 있으므로 다음과 같은 점을 조심해야 한다.

1.감정가격을 신뢰하지 말라.

감정가는 감정했던 시기와 조건에 따라 큰 차이가 난다.감정후 경매에 나오기 까지 보통 6개월정도 소요되므로 IMF때와 같이 부동산가격이 급락하는 시점에서는 감정가격이 시세보다 더 비싼 경우도 있을 수 있다.
또한 감정기관에 따라서도 차이가 있으므로본인이 직접 객관적인 가격분석을 하여야 한다.

2.세금부담이 만만치 않다.

경매에서의 세금은 낙찰가를 기준으로 하므로 ,일반적인 아파트의 기준시가로 취득세,등록세를 계산하면 않된다.보통 제세공과금을 낙찰가의 5.8~6%로 본다.

3.철저한 권리분석이 필요하다.

세입자의 임차보증금을 누가 부담하느냐는 매우 중요한 문제이다.세입자가 대항력이 있는지,없다하더라도 소액임차인에 대한 최우선변제 대상에 해당하는지 확인해야 한다.

만료기한이 6개월이상 남아있는 선순위 전세권자가 있다면 이를 인수해야 하므로 낙찰자 부담이다.

대위변제가 발생할 시는 권리순위가 변동되어 인수가액이 바뀔 수 있으므로 주의를 요한다.

선순위 가등기,가처분,지상권,환매등기 등이 있는 부동산은 가급적 손을 대지 않는 것이 좋다.이 경우 권리행사에 제한이 있는 불완전한 소유권을 취득할 수 있고,최악의 경우는 소유권을 잃는 경우가 발생할 수도 있다.

4.예고등기나 유치권등도 문제가 된다.

예컨대 건물공사비를 받지 못한 채권자가 건물 한켠(현장사무소)을 점유하고 있는 경우가 있다.이 경우는 낙찰자가 공사비를 물어주지 않는 한 비켜주지 않을 것이다.그래서 반드시 서류만 아니라 현장조사를 해서 그 부분만큼 감액하여 입찰참가 하던가 입찰을 포기하여야 한다.

5.법정지상권 성립가능성도 확인해 보아야 한다.

6.토지지분이 미등기 되어 있거나 토지부분에 대하여 별도등기가 되어 있는 경우도 조심해야 한다.

미등기로 남아 있는 토지지분을 확보하기 위하여 어떠한 절차를 밟아야 하는지,얼마가 필요한지를 검토한 후 경매에 참가해야 한다.

7.임야의 경우는 실제 사용에 제한되는 장애물을 살펴야 한다.
분묘가 있는지 유무가 중요하다. 분묘기지권이 성립되면 인수후 활용에 문제가 있다.
또한 송전탑이 있으면 활용이 불가능하므로 반드시 현장확인 및 경계확인이 필요하다.

8.종중재산,장학재단 재산,사회복지법인재산 ,학교법인 기본재산등은 낙찰을 받아도 소유권을 잃는 수가 있으므로 주의를 요한다.단,입찰사건기록에 종중의 동의서나 주무관청의 허가서가있으면 가능하지만 대부분의 경우는 동의나 허가를 할리가 없다.

9.외교공관 입주건물은 낙찰받아도 강제집행이 불가하므로 명도가 않된다.(비엔나협약에 의거).문화원과 무역대표부는 원칙적으로 비엔나협약의 효력이 없으나 영사기능을 수행할 때는 외교공관으로 보므로 효력이 있다.

10.집을 명도하는 것도 보통일이 아니다.

대항력이 없으면서 소액이 아닌 임차인의 경우는 전혀 보상을 받지 못하고 그냥 길거리로 내 몰리는 형국이 되는데,이 경우 순순히 집을 비워줄 사람이 누가 있는가? 이 경우는 명도소송을 하여 강제명도를 해야 하므로,소송비가 최소 수백만원 소요되는 것은 물론 3~6개월정도의 소송기간이 소요되므로 유의해야 한다.

이상과 같은 함정이외에도 많은 주의점이 있지만 경매는 역시 가격이 저렴하다는게 메리트이다.

또한 권리관계가 복잡할수록 초보자들이 안 덤비므로 ,프로에게는 수익률높은 물건을 잡을 수 있는 기회가 되기도 한다.위기도 기회라 하지 않는가? 이런 물건을 잘 분석해보면 의외로 대박을 터뜨릴 기회가 되는 때가 있다.


자료. 파인홈/ 권택철


     

   
   
             
           
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