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부동산 경매 입찰 참여시 가격 결정 요령
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- 감정가보다 시세 잘살펴라


법원감정가격보다 싼 값에 낙찰을 받았다면 과연 성공적인 낙찰일까. 결코 그렇다고 말할 수 없다. 감정가보다 시세가 중요한 까닭이다.

채권자의 경매신청을 받은 법원은 감정평가법인에 감정평가를 의뢰한다. 감정평가사가 현장조사 등을 거쳐 통보하는 경매 감정가격은 1차 경매진행시 최저경매가격이 되는 것은 물론, 향후 낙찰 시 낙찰률의 기준이 된다.

일반인의 경우 감정가 대비 몇 %에 낙찰받았는지가 `얼마나 싸게' 부동산을 매입했다는 심리적 기준이 된다. 그러나 실제 감정가격이 시세를 반영하지 못하는 경우가 많다.

경매 사례를 통해 살펴보자. 경기도 화성군 태안읍 반월리에 있는 900평짜리 토지는 비포장도로와 접해 있으며 준농림지에 포함돼 있다. 이 토지의 경매 감정가격은 8억9842만원이었다. 평당 96만원인셈. 두 차례 유찰된 뒤 6억5300만원에 낙찰됐다.

최고 경매가 대비 72%에 낙찰돼 낙찰자는 상당한 이익을 얻은 것으로 판단했다. 감정가격이 시세를 그대로 반영했다면 그렇다는 얘기다. 이 땅의 실제 매매가능한 가격은 평당 80만원씩 7억5000만원에 불과 했다.

1년후 매각조건을 떠안은데다 공과금과 수수료, 금융비용 등을 합쳐 추가 비용이 1억원 남짓 들었다. 결국 총 투자 비용은 7억5300만원에 달했다. 이는 실제 매매가능한 금액을 초과한 것이다.

분석을 해보면 이렇다. 이 물건은 주변에 전자업체가 신축공사가 한창이다. 이 회사 납품업체가 이 곳으로 이주할 것으로 보여 상당한 지가상승이 예상됐던 곳이다.

1년 전에 비해 50% 남짓 땅 값 상승 요인이 발생한 것이다. 경매감정 때 이같은 땅 값 상승요인을 감정가에 모두 반영한 셈이다. 이 때문에 실제 매매 가능한 시가보다 감정가격이 높게 결정됐다.

경매감정가격에 거품이 있었던 셈. 감정가 거품 때문에 낙찰자는 이익은 커녕 손해를 봤다는 얘기다. 이같은 사례는 얼마든지 있다. 법원경매 감정가격이 결정되는 과정을 알아보자.

감정평가 이론상 평가 목적에 따라 감정가격이 달라진다는 것이 감정평가 업계의 견해다. 감정평가사들이 경매 감정가를 정할 때 다양한 자료와 현장 상황을 고려한다.

그러나 가장 양호한 조건에서 매각 가능한 금액을 기준으로 감정가를 정하는 것이 오랜 관행이다. 채무불이행으로 파산에 이른 채무자 또는 소유자를 보호하기 위해 `호가'를 감정가에 많이 반영하는 경향이 있다.

이 때문에 호가와 실거래가의 폭이 큰 부동산일수록 경매감정가격과 실제 매매가능한 시세와 차이가 클 수 밖에 없는 것이 현실이다. 아파트 등 정형화된 부동산의 경우 감정가와 시세의 차이가 작다.






출 처 : [인터넷] http://www.land-gate.com/kmkisul1.html

     

   
   
             
           
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