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경매가 어려운 이유
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경매에는 참으로 많은 함정이 있습니다.
토지별도등기. 선순위 가처분. 예고등기.. 등 보이는 함정이 있고, 대위변제. 선순위 세입자의 승계. 점유자 송달 불능.. 등 보이지 않는 함정도 많습니다.
어두운 밤길에서 희끄무레한 것이 물구덩이인 걸 밤길을 다녀본 사람은 다 압니다.
구렁텅이가 보이든 보이지 않든 그 가능성에 미리 대비하고 긴장하면 대체로 큰 위험은 없습니다.
여러분이 다양한 사례를 접해야 하는 까닭도 여기 있습니다.

그러나 우리가 배운 대로 또는 상식적으로 알고있는 바대로 경매가 진행되지 않아 예상치 못한 암초에 부딪칠 때가 간혹 있습니다.
보통 책에서 경매는 여유자금으로 해야하고 시간적으로도 여유가 있어야 한다고 말하는 것도 그 때문입니다.
아파트 경매의 경우 입찰 후 두 달이면 입주가 가능하겠지만 석 달 후 결혼하는 신부가 경매로 신혼집을 장만하려한다면 따라다니며 말려야겠지요.

오늘은 누군가 낙찰받고 오랫동안 괴로워하는 것을 옆에서 지켜본 사례입니다.

1. 물건 - 수원시 연무동 다가구주택 3층(수원 01-45392 : 구법사건)
2. 감정가 20435 / 최저가 10464 (3회 유찰)

3. 등기부 내용(건물)
전세권 김상 96.6 2400 1층전부 존속기간 97.6
압류 동수원세무 98.3
가압류 김금* 00.7 3500
강제경매 김금* 01.7 청구3500

4. 임차인
a.전입 97.2 / 확정 01.9 배당요구 1900 신일 -지층
b.전입 96.6 / 확정 -- 배당요구 2400 김상 -1층
c.전입 95.10 / 확정 95.10 배당요구 없음 3500 김금* -2층
d.전입 95.10 / 확정 95.10 배당요구 1700 이명 -지층

5. 진행
02.4 낙찰 12138. 5명 응찰.
세입자 김금*이 전세금반환청구소송에 승소한 후 강제경매 신청한 사건인 듯합니다.
김금*의 임차보증금과 등기부상의 가압류와 경매신청 채권은 별개의 채권일 수도 있으나 모두 같은 내용의 채권일 개연성이 큽니다.(낙찰자는 그런 내용으로 알고 있었고 낙찰 후 김금*도 시인했습니다)

경매신청의 목적은 채권액의 회수입니다. 전문적인 경매관련 책에는 세입자의 경매신청을 배당요구한 것으로 해석하고 있고 상식적으로 생각해도 당연한 것입니다.
그런데, 배당기일에 김금*에게 배당이 되지 않았습니다.
왜 배당 안되냐구요? 저도 그게 궁금합니다.

김금*의 입장에서는 배당이 되든 안되든 선순위 세입자이므로 임차보증금이 확보된 거지만
낙찰자는 당연히 배당이 될거라 믿고 있다가 3500을 인수할 수도 있는 사태가 발생한 겁니다.
경매계 담당자와 담당 판사가 어떤 판단으로 배당표를 작성했든 낙찰자는 전혀 예측하지 못한 상황입니다.

이 상황에서 낙찰자가 할 수 있는 일이 뭘까요.
배당 당일에 배당내용에 대하여 이의신청하고 배당이의의 소를 제기해야 합니다.
그러나 보통의 경우 낙찰자가 배당일에 참석하는 경우가 드뭅니다.

여러분에게도 이런 일이 일어날 수 있습니다.
그래서 경매가 어렵습니다.




- 출처 : 다음카페 지신
     

   
   
             
           
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