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전화위복
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저는 입찰가를 결정할 때 대부분 법원에 가기 전 미리 결정하고 입찰표도 아예 작성하여 흔들리지않으려 합니다만 가끔은 상하한선 두 금액을 가지고 법원에서 최종 결정하기도하고
입찰 마감 5분전까지 결정을 못할 때도 있습니다.
미리 입찰가를 결정할 때는 나혼자 단독 입찰이라는 확신, 이 금액 이상으로는 수익이 없다 라는 계산, 또는 되면 좋고 안되면 말고 식의 배짱, 이 정도 금액이면 안정권이라는 확신을
가진 경우이고, 끝까지 입찰가를 결정 못하고 고민하는 때는 단독일까 경쟁자가 있을까 최
대한 감과 눈치를 동원하여 현장 분위기를 살피는 경우와 혹 체크 못한 부분이 없나 생각
못한 함정은 없나 다시 한 번 되짚어 보는 경우입니다.
제가 올린 실전사례(17)에서 이미 말씀드렸다시피 실제 경매법정에서는 내가 판단하는 부동
산의 가치보다 경쟁자가 생각하는 가치, 예상가가 얼마인가가 더 중요할 때가 많습니다.

오늘 말씀드리는 사례는 두 번 입찰하여 성공한 건입니다.
첫 번째 입찰에는 경쟁자가 1~2명 있을거라 예상했었으나 낙찰에 실패했고 재경매로 나왔을 때는 단독응찰이라는 확신을 가지고 입찰하였습니다.

1. 물건 - 수원시 정자동 3층 다가구주택 8세대 빌라형(수원 02-52694)
2. 감정가 - 2억6240 /최저가 -1억6800 (2회 유찰. 보증금 30%)

3. 등기부(건물) - 토지 등기부도 동일한 내용.
99. 5. 소유권 이전
99. 8. 근저당 기업은행 7000 - 청구액 4080
02. 6. 근저당 우리은행 1억 - 청구액 1억(**근저당일 주목)
02. 8. 근저당 우리은행 5000
02. 9. 가압류. 압류 여러건
02. 11. 임의경매 우리은행
03. 3. 임의경매 기업은행 (중복 경매)

4. 세입자
대항력 세입자 2가구 등 9세대 전입(그림 참조)

5. 내용
이 물건은 제가 법무사에 근무하면서 처음으로 의뢰받아 낙찰성공한 건입니다.
의뢰인(김진씨)이 세입자였으므로 임차인 조사가 쉬웠습니다.
우선 대항력 세입자 2가구를 보면 98년 전입한 고창씨**는 실제 거주않고 94년 전입한 김
명씨**는 소액배당 후 나머지 인수.
02년 11월 전입한 유주씨는 경매개시 이후 전입이므로 배당없이 인도명령 대상.
나머지 세입자는 일부 배당.
김명씨 외는 전부 인도명령 대상.

6. 배당 예상(실제 배당총액 16825+1679=18504)
가. 최우선 소액배당의 기준권리는 99년 8월 기업은 근저당이므로 2000/800.
해당자-고복800. 김경800. 김은800. 김재500. 합 2900.

나. 소액 배당후 1번근저당 기업은 4500배당(청구액 4080은 경매개시 결정때 청구액이고 배
당일까지의 연체이자 감안하여 추정함).

다. 우선변제 임차인-고복700. 김경700. 합 1400. (가~다 합 8800)

라. 02년 6월의 2번 근저당 우리은이 다음 순서인데 여기서 중요한 한가지.
1번 근저당이 전액 배당받은 때는 2번 근저당일자를 기준으로하여 임차인 소액배당을 다시
판단합니다. 4000/1600
해당자-김명1600. 김은800. 김진1600. 합 4000 (가~라 합 12800)

마. 2번 근저당 우리은 일부배당 5200정도-세무서 압류 내용에 따라 변동 (가~마 합계
18000)

바. 미배당 세입자-김명800인수. 김은400. 김진1600. 유주800(이사비 다소 예상)

사. 토지등기가 건물등기의 내용과 다를 경우 배당 내용이 아주 복잡해집니다. 임차인에 대한 배당은 토지.건물 전체 금액에서 배당받고 저당권.압류 등은 토지.건물의 각각 해당되는 부분에서 배당 받습니다.(토지 건물의 등기부 내용이 다른 사례는 다음 기회에..)

7. 결과
03년 7월 첫 입찰 때는 1억7800에 응찰했으나 2명 참여. 최고가 2억70.
근데 최고가매수인이 결과를 발표하는 집행관 앞에서 포기하면 안되냐고 말하더군요. 잘못
들어왔다는 판단을 했는지 보증금을 돌려달라는 거지요. 차순위로 신고하고 싶었는데 자격
이 안됐습니다.(20070-2007=18063. 이 금액 이상일 경우라야 차순위매수인 신고 가능합니다)

03년 10월 재경매. 1억6825 단독.
저번에 두 명이 참여했었는데 30% 재경매에는 단독일거라 확신하고 미리 입찰표 작성하고 보증금 넣고 법원으로 갔습니다.
의뢰인은 석달 기다려 1000만원 더 저렴하게 산거죠.

이런 것을 두고 전화위복이라 하지 않을까요...
     

   
   
             
           
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