대항력이 있고 임대보증금을 전액 배당 받지 못한 임차권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리이다. 또한 대항력 있는 임차인이 낙찰대금에서 임대보증금 전액을 배당 받지 못하는 경우도 있으므로, 실무에서는 임차권이 소멸되는 시점은 대금납부 직후가 아니라 대금이 납부되고 배당기일에 임차인이 임대보증금 전액을 배당 받은 후에 비로소 소멸된다고 보아야 한다.

서울 송파구 오금동에 사는 조관석(37) 씨는 대기업에 과장으로 근무하고 있는 엘리트 회사원이다. 조 과장은 재테크를 잘하는 것으로 주위의 소문이 자자했다. 이런 조 과장이 경매로 집을 장만하여 이사가기로 작정하였다. 인터넷에서 재테크에 관한 투자정보를 확인하던 중 생소하게만 여겨졌던 부동산경매에 접하게 되었다. 조 과장은 한달 동안 심사숙고 하다가 마침내 부동산경매로 집을 장만하기로 하고, 환가성이 높은 아파트를 선택하였다.

처음 해보는 경매라 결심을 해 놓고도 안심이 안 되었다. 그래서 조 과장은 컨설팅 회사의 도움을 받기로 하였다. 컨설팅 회사에서 추천해준 물건은 강동구에 소재한 아파트였다. 1차 법사가 210,000,000원에 경매가 시작되어 2회차 유찰되어 최저법사가 134,400,000원까지 하락하였다. 2회차까지 유찰된 원이 이상하여 관심을 갖고 권리분석을 해보기로 하였다.

- 사건번호 : 2000타경 22502 (동부지원)
- 물건주소 : 서울시 성동구 명일동 294번지 삼익그린맨션 203동 102호
- 소 유 자 : 한 순 경

(단위:백만원)

용도 면적 임차인 권리관계
아파트 대지 56.515
건물 99.24
(방 3개) ① 1999.5.3 박종덕 95
[대항력 있음]
② 1999.7.21 강신성
[대항력 있음]
① 1999.5.24 근저당권 조흥
② 2000.3.6 압류 강동구청
③ 2000.3.11 임차권 등기

④ 2000.10.11 강제경매
[박종덕]


권리분석을 해본 결과 2회차까지 유찰된 원인은 대항력이 있는 임차권 때문이었다. 그러나 문제는 간단하였다. 대항력 있는 임차인이 임차권등기를 했으며, 임차권등기에 기하여 강제경매를 신청하여 경매가 진행 중인 상태였다. 컨설팅 회사에서는 법률상 문제가 없으므로 무조건 입찰에 참가하라고 권유하였다. 조 과장은 며칠을 고민한 끝에 현장을 방문해 보기로 하였다.

조 과장은 다음날 입찰예정 물건인 부동산 소재지를 방문하였다. 주거환경지로는 조용한 곳이었으며, 서쪽 인근에 고명초등학교와 녹지공원이 있어 쾌적한 주거지로 손색이 없었다. 또한 부동산에서의 매매상한가가 220,000,000원, 매매하한가 210,000,000원이었으며, 전세가도 1억원을 호가하고 있었다. 현장확인 결과 조 과장은 입찰에 참가하여 낙찰을 받기로 결심하였다.

결국 조 과장은 입찰에 참가하여 168,000,000원에 운이 좋게 낙찰 받았다. 처음으로 경매에 참가하여 낙찰을 받은 조 과장은 하루하루가 즐거웠고, 빨리 대금 납부를 하고 이사갈 날짜만 꼽고 있었다. 조 과장은 대금납부기일 소환장을 받고, 주거래은행에 가서 대출가능금액을 상담하였다.

그러나 낙찰 받은 경매물건에 임차권이 설정되어 있어 대출해 주는데 문제가 있다는 말을 듣고 조 과장은 깜짝 놀랐다. 낙찰 받은 아파트는 대항력 있는 임차인이 임차권등기에 의하여 강제경매를 진행한 사건으로 임차인은 해당 경매물건에 거주하지 않고 다른 곳으로 이사가고 없는 상태라 명도에도 문제가 없고, 임차권 또한 경매로 당연히 소멸되는 권리라고 컨설팅 회사에서 수도 없이 확인해 준 터였지만, 조 과장은 점점 더 불안해지기 시작했다.

급기야 조 과장은 융자계 고대리와 상담하였으며, 임차권의 성질에 대해서도 자세하게 설명을 들을 수 있었다. 임차권등기는 경매로 당연히 소멸되는 권리지만 배당절차에 있어서 임대보증금 전액을 배당 받지 못한 대항력 있는 임차권은 경매에 의해서 소멸되지 않는다(주택임대차보호법 제3조의 5). 따라서 대항력이 있고 임대보증금을 전액 배당 받지 못한 임차권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리라는 것이다. 또한 대항력 있는 임차인이 낙찰대금에서 임대보증금 전액을 배당 받지 못하는 경우도 있으므로, 실무에서는 임차권이 소멸되는 시점은 대금납부 직후가 아니라 대금이 납부되고 배당기일에 임차인이 임대보증금 전액을 배당 받은 후에 비로소 소멸된다고 보아야 한다.

조 과장이 낙찰 받은 아파트는 임차인이 강제경매를 한 상태이고, 낙찰금액이 168,000,000원으로 임차인의 임대보증금 95,000,000원 전액에 대하여 제1순위 배당이 된 후에야, 임차권등기가 소멸될 것이다. 결국 조과장은 낙찰 받은 아파트를 담보로 제공하여 130,000,000원 경락자금대출을 받아 대금납부를 하였다.


<출처: 다음까페 지신>