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생각을 바꾸면 수익이 보인다.
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노후를 대비해 여유자금으로 임대사업을 구상하던 김씨는 최근 경매시장이 달아오르면서 주거용 부동산을 노리는 수요자들이 늘자 경쟁이 상대적으로 덜 한 쪽으로 눈을 돌렸다.

일반적으로 시장 안의 점포가 많은 상가건물은 권리금이 붙어 있어 기피대상으로 꼽힌다.
하지만 김씨는 이 점을 역이용했다.소형점포는 보증금보다 권리금이 더 많은 경우가 있고,시장 안에 있으면 안정적으로 장사를 할 수 있어 명도과정에서 권리금을 지키려는 세입자와 재계약 협의가 오히려 쉽다는 점에 착안한 것.

투자 대상을 찾던 김씨는 세 번째 입찰에 부쳐지는 서울 양천구 신월동 재래시장 내 3층짜리 근린생활시설을 발견했다.집에서도 가까워 아내가 늘 장을 보러 다니는 곳이었다.1층에는 떡집과 건어물 가게 등이,2층은 에어로빅 학원이 세들어 있고 3층은 집주인이 살고 있었다.

대지 80평에 지층을 포함해 지상 3층까지 연면적이 1백45평.부근 부동산중개업소에 알아보니 시세는 6억원 선인데 감정가는 5억3천만원이었다.하지만 지난해 12월 입찰 당시 두 번 유찰해 최저가격이 3억4천만원까지 떨어져 있었다.

시장입구여서 권리금이 붙어 있던 터라 임차인들의 명도문제를 재계약으로 유도하면 된다는 판단이 섰다.

현장답사와 물건분석 등을 통해 투자가치가 충분하다고 생각한 김씨는 입찰에 참가,3억9천만원을 써내 낙찰했다.응찰자가 세 명이어서 안전하게 최저가보다 5천만원을 더 써냈다.

김씨는 낙찰 후 곧바로 세들어 있는 점포를 찾아다니며 재계약 가능성을 타진했다.그 결과 여섯 평짜리 점포기준으로 1천5백만∼2천만원의 권리금이 붙어 있던 만큼 임차인 대부분이 재계약에 동의했다.

지상 1층의 점포 세 곳에서 보증금 1억3천만원에 월 2백만원,2층 에어로빅 학원에서 보증금 1천만원에 월 70만원을 받는 조건이었다.3층에 있는 방 세 개는 보증금 5백만원에 월 25만원짜리 월세로 돌렸고,지하층에는 슈퍼마켓이 보증금 3천5백만원,월 50만원에 들어올 예정이다.

보증금 총액이 1억9천만원이므로 김씨는 등기비를 포함,2억4천8백만원을 실제 투자해 매월 3백95만원(연 19%·세전)의 고정수익을 올리게 된 셈이다.

◇유의사항=재래시장 안의 점포나 건물을 살펴볼 때는 관할구청을 찾아가 시장 재개발이 추진 중인지 확인하는 것이 좋다.

재개발구역으로 지정되면 건물의 개별 증·개축이 어려워지고 나중에 세입자 처리문제 등이 쉽지 않기 때문이다.또 입찰 전에 권리금과 시세조사를 철저히 하고 기존 임차인과 재계약 가능성을 신중하게 따져 봐야 한다

<출처: http://cafe.naver.com/auction10/162>
     

   
   
             
           
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