과거 부동산 시장불패라는 말을 많은 사람들이 기억합니다.
그리고 지금도 그렇게 믿고 있습니다.

쉽게 살아나지 않는 부동산시장에 부동산을 생업으로 하는 중개업자와 컨설팅업자들이 일을 그만두고 다른일자리를 찾고있습니다. 부동산 거래가 없기때문에 말입니다.

이에 2010년 이명박 정부는 2010년 8월29일 DTI완화 대책을 내놓습니다.
그리고 그 기대심리로 2010년 10월 11월 12월 일부특정지역에서는 30%가 넘는 매매가 상승과 매수세가 살아남으로 전국의 많은 급매물을 소진시켰습니다.

그리고 현 2011년 2월 지금 다음달 3월이면 한시적으로 DTI를 완화시켜놓았던 규제완화가 다시 규제된다는 걱정에 부동산 일반매매 거래는 자취를 감추었습니다.
많은 언론에서는 앞다투어 보도합니다. "DTI가 규제되었다고 아니 다시 풀렸다고" 이에 사람들은 웃고 웁니다.
도대체 왜 언제부터 이런현상이 일어났을까요. 그리고 국민들은 DTI에 목숨을 걸까요.

이는 전국부동산 시장이 빚으로 움직이고 있기때문입니다.
지금의 우리 부동산 생산구조는 부동산건설시 일명 PF 라는 빚으로 출발해서 분양도 빚으로 그리고 매매도 집을 옮겨갈때도 빚으로 끝나게 됩니다. 여기에 임대인들이 보증금 명목으로 받는돈 즉 전세도 결국은 빚입니다.
여기에 자금출처라는 세무조사가 가세하면서 빚없이 집을 살수 있는사람들도 세무조사를 받을까 두려워서 빚을 지고 집을 사는것이 현실입니다.

과거세대들은 집한채를 갖기위해서 인생의 전부를 바쳐야 가능헀습니다.
그리고 평생 집한채 장만하면 가장으로서 자식에게 의무를 다했다고 판단 했을정도로 집은 우리사회에 중요한 의미를 부여합니다.

이에 많은 이들이 목숨걸고 집을 장만하려 합니다. 하지만 바로 장만하지 않습니다. 전재산의 투자이기 때문에 아주 싼값에 그리고 집가격이 올라갈수 있는 타이밍이 아니면 절대 집을 안사려합니다. 그래서 집을 사는시기는 늦어지고 전세로 돌려서 때를 다시 기다립니다.

우리나라의 부동산 시장이 합리적으로 안정화되기 위해서는 전세구조를 바꿔야 됩니다.
비합리적인 전세구조가 우리나라는 자리잡고 있습니다. 충분히 매매로 전환해서 집을 장만해야될 사람들이 부동산시장에 뛰어들어서 집을 장만해야될시기에 전세값을 올려주고 집을 안사기때문에 이는 더욱 심각해집니다. 그리고 일정한 시점이되면 냄비가 끓어서 넘치듯 부동산 매수세에 몰려듭니다.

현재 우리나라의 버블세븐지역만의 전세의 시가총액은 500조 가까이됩니다.
이중 약 10% ~ 20%만 매매시장으로 전환되어도 버블지역 매매시장은 DTI가 있어도 아무런 타격을 받지 않을것입니다.

이 전세시장은 제2의 금융시장으로 항상 따라다는 시장입니다. 그리고 전세시장은 유동적으로 대처를 못하는 시장이고 생산적이지 못한 시장입니다. 이자가 나오지 않는 시장이기 때문에 그렇습니다.

이런현실속에서 정부는 장기정책으로 전세시장의 폐단을 지적하고 중장기적으로 전세시장을 축소 점점 없애나가야 한다고 봅니다. 그리고 생산적인 년단위 월단위 월세 시장을 활성화 시켜야합니다.

장기전세를 만들것이 아니라 생산적인 자본구조 주택시장이 근린상가 시장처럼 자리를 잡을때 우리나라 부동산 주택시장은 DTI가아니라 그 더한 정책속에서도 흔들림이 없고 세계경제에 타격또한 적게 받게될것입니다.

단순히 현실에만 급급하는 정책보다는 미래를 내다보고 안좋은 정책은 과감히 수정하고 돌아서는 지혜가 필요하다고 판단합니다.

미래는 지금보다도 더 철저한 자본 시장경쟁과 자율시장속에서만 성장한다는것을 인지해야될 때이며 미래지향적인 정책을 내놓기전까지 부동산시장의 강 과 약은 게속 될것입니다.







자료원 : 2011.2.6 한국경매 칼럼