서울 용산구가 하향 안정세를 보이고 있는 서울 집값을 자극하는 불쏘시개가 될 조짐이다. 강북권 최대 블루칩으로 꼽히는 ‘한남뉴타운 3구역’이 정비사업의 8부 능선으로 볼 수 있는 사업시행계획을 인가받으면서 그간 숨죽었던 매매거래도 숨통이 트일 것으로 전망되기 때문이다. 뉴타운은 재건축과 달리 관리처분인가(착공 전 최종 재건축 계획안) 전까지 조합원 지분 거래가 가능하다.
여기에 한강변을 따라 들어선 동부 이촌동 재건축 단지들도 속속 인허가 절차를 밟으면서 일대 시장 분위기를 달구는 부싯깃이 될 것이라는 분석이 많다. 보광동 D공인 관계자는 “그간 부동산 규제로 거래가 드물고 가격은 정체 상황이지만 용산 일대가 정비사업 속도전에 나서면서 투자 문의가 늘고 있다”고 말했다.
◇한남3구역 이어 한강변 재건축 단지 줄줄이 속도전
전형적인 배산임수(背山臨水) 입지로 ‘서울 최고 명당’으로 꼽히는 용산구. 정비사업 포문은 한남뉴타운 3구역이 열었다. 한남뉴타운 5개 구역(1구역은 해제) 중 사업 진척이 가장 빠른 3구역은 지난달 29일 용산구청으로부터 사업시행계획 인가를 받고 연내 시공사 선정에 나선다. 이 구역은 전체 면적 총 38만6395㎡에 지하 6층~지상 22층, 197개 동, 총 5816가구(임대 876가구 포함)를 조성하는 매머드급 재개발 사업이다.
한남3구역 조합 관계자는 “올해 10월까지 시공사 선정을 마치고, 내년 말쯤 관리처분인가를 받고 이후 이주 및 철거 등을 계획하고 있다”고 말했다.
한남3구역의 사업시행인가가 눈길을 끄는 건 뉴타운(재개발)은 재건축과 달리 조합원 지위 양도 규제가 상대적으로 덜하기 때문이다. 투기과열지구로 지정된 서울은 재건축 대상 단지는 조합 설립 이후 아파트 준공 후 소유권 이전 등기시까지 조합원 지위를 원칙적으로 팔 수 없다. 반면 재개발은 관리처분인가 이전까지는 얼마든지 거래가 가능하다. 한남동 D중개사무소 관계자는 “사업시행인가가 난 후 매물을 찾는 문의가 늘면서 집주인이 급매물은 다시 거둬들이는 분위기”라며 “특히 현재 소액으로 접근할 수 있는 매물은 많지 않고, 금액 부담이 큰 매물만 몇 건 나온 상태”라고 말했다. 현재 한남3구역 내 대지지분 30㎡(옛 9평) 이하 소형 매물은 3.3㎡당 매매값이 1억원대이고, 대지지분 150㎡(옛 45평) 이상 대형 매물은 3.3㎡당 4000만원 안팎을 형성하고 있다는게 현지 중개사무소의 전언이다.
특히 이번 한남뉴타운 3구역의 사업시행인가 획득은 현재 조합설립을 완료하고 건축심의를 준비 중인 나머지 2·4·5구역도 사업 추진에 불을 지피는 촉매제가 될 것이라는 평가가 우세하다. 3구역 다음으로 속도를 내고 있는 2구역도 이르면 연내 건축심의 통과에 이어 사업시행인가 획득까지 속도를 내겠다는 계획이다. 보광동 S공인 대표는 “오는 6월 공시가 인상 폭이 확정되면 앞으로 감평가와 지분 가격도 올라가는 만큼 그 전에 지분을 매입하려는 투자자들이 많아질 것”이라고 말했다.
한강변을 따라 들어선 한강맨션, 한강삼익 등 재건축 단지들도 사업 순항을 기대하는 분위기가 역력하다. 한강삼익은 지난 달 12일 서울시 건축 심의를 통과하면서 연내 ‘사업시행인가’를 받고 시공사를 선정할 계획이다. 이 단지는 기존의 252가구를 허물고 지상 최고 30층에 4개 동, 331가구(임대 55가구) 규모로 재건축할 예정이다.
이 단지와 맞닿아 있는 ‘한강맨션’ 아파트도 최근 조합장을 새로 선임하고 사업 속도전에 나섰다. 작년 말 기존 조합장이 불투명한 조합 운영 등의 문제로 해임된 이후 공석이던 자리에 지난달 31일 새 조합장이 뽑히면서 전열을 가다듬은 상태다. 조합 관계자는 “연내 사업지 내 나대지와 놀이터 땅 문제를 해결하고 내년 사업시행인가를 받는 데 주력할 계획”이라고 말했다.
서울시 재건축 클린업시스템에 따르면 현재 용산구에서는 30개의 크고 작은 정비사업이 추진되고 있다. 노후한 일대가 앞으로 ‘신흥 아파트촌’으로 탈바꿈할 예정인데다 미군 기지 이전, 용산역세권 사업 등 각종 개발 호재를 안고 있어 ‘최고 투자처’라는 게 업계의 중론이다. 한남동 S공인 대표는 “정부의 대출 규제로 현재 부동산 투자는 사실상 현금 부자만 진입할 수 있는 구조가 됐다”며 “투자에 신중할 수밖에 없는 상황에서 투자자들이 결국 가장 따지는 건 입지일 것”이라고 말했다.
한국감정원일 매주 발표하는 주간 아파트 매매가격지수에서 용산구는 1일 기준 108.9으로 서울 평균(106)을 넘어 25개 자치구 가운데 가장 높다. 매매가격지수는 2017년 12월 매매가를 100으로 잡고 변화 값을 측정한 지표다. 100이 넘으면 기준시점 대비 가격 상승, 100 미만이면 하락을 의미한다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “서울 집값이 하향세를 그리는 와중에 최고점의 매매가격지수를 지키고 있다는 건 그만큼 가격 지지선이 탄탄하다는 걸 방증하는 것”이라고 말했다.
