서울의 자치구별 대표 아파트 중 절반 이상이 최근 1~2년 새 매매가격이 1억원 넘게 오른 것으로 나타났다. 강남권에서는 각종 규제가 풀린 2015년 아파트값이 10억원을 넘어섰으며, 지난해에만 매매가격이 3억원 이상 올랐다. 급등기에 수직상승한 집값은 시장이 안정될 때도 좀처럼 꺾이지 않기 때문에 부동산 규제완화에는 신중해야 한다는 지적이 나온다.
19일 한국도시연구소가 발표한 ‘실거래가 분석을 통해 본 주거정책의 과제’ 보고서를 보면, 서울 25개 자치구의 대표 아파트 가운데 2017~2018년 매매가격이 1억원 이상 오른 단지는 종로구 인왕산아이파크(전용면적 84.9㎡·1억5729만원) 등 13곳으로 집계됐다. 대표 아파트는 연구소가 2017~2018년 6월 서울 각 구에서 총 거래 건수가 가장 많은 아파트의 평형대를 선정한 것으로, 주택 매매 실거래가 신고제가 도입된 2006년부터 올해 1~2월까지 구별 대표 아파트의 실거래가를 비교·분석했다.
지난해 집값이 가장 많이 오른 곳은 강남구 은마아파트(76.8㎡)였다. 2017년 12억4154만원이던 평균 아파트값은 지난해 15억9954만원으로 무려 3억5800만원이나 뛰어올랐다. 이어 서초구 반포미도아파트(85㎡)는 11억8155만원에서 15억2085만원으로, 송파구 리센츠아파트(85㎡)는 12억9027만원에서 16억2452만원으로 올랐다. 1년간 각각 3억3930만원, 3억3425만원 상승한 것이다. 3곳 모두 인근 지역은 물론 서울 집값을 끌어올리는 강남권의 대장주 아파트들이다.
반면 구로구 구로두산(44.6㎡·1385만원)과 양천구 신월시영(43.2㎡·2013만원) 등 4곳의 상승폭은 3000만원에도 미치지 못했다. 보고서는 “이들 아파트는 주로 2억~3억원대로, 가격이 높은 아파트에서 가격이 더 많이 상승하고 가격이 낮은 아파트의 매매가가 덜 상승하는 경향이 있다”고 밝혔다. 지난해 집값 급등은 지난 13년간 실거래가 추이에서 보더라도 이례적이다. 이들 아파트 매매가격은 2007~2013년 하락 또는 정체하다 2014년 지속적으로 올랐다. 올해 1~2월 거래된 단지들은 대체로 지난해 가장 높았던 가격보다 매매가가 소폭 낮아졌으나 2006년과 비교하면 2배 이상 상승했다.
강남권 아파트는 2015년을 기점으로 가파르게 상승했다. 리센츠아파트를 시작으로 2016년 은마아파트와 반포미도아파트 매매가격도 10억원을 초과했다. 최은영 한국도시연구소장은 “당시는 박근혜 정부가 ‘빚내서 집 사라’며 민간택지에 대한 분양가상한제를 폐지하고 재건축초과이익환수제를 유예했던 때”라며 “투기수요가 돈이 되는 아파트에 몰리면서 가격이 요동쳤던 것”이라고 말했다.
가장 비싼 아파트와 매매가가 저렴한 아파트의 가격 차이는 계속 벌어지고 있다. 대표 아파트의 매매가격을 3.3㎡당 가격으로 비교하면, 2006년 은마아파트는 4018만원으로 노원구 주공2단지(44.5㎡·642만원)와의 차이가 3376만원이었다. 그러나 지난해 은마아파트(6874만원)와 도봉구 한신아파트(84.9㎡·1385만원)의 격차는 5489만원으로 커졌다.
다만 보고서는 집값이 들썩이던 지난해 대표 아파트의 거래 건수가 매월 10건 이하인 경우가 많았던 점에 주목했다. 예컨대 반포미도아파트는 1월에 8건 거래됐으나 다른 때에는 5건도 거래되지 않았다. 보고서는 “지난해 실제 거래가 이뤄졌는지 의심스러운 자전거래 가능성이 높은, 비정상적으로 높은 실거래가가 많았다”고 지적했다. 높은 실거래가로 거래가 이뤄졌다고 신고한 후 거래를 취소해도 신고의무가 없기 때문이라는 것이다.
최은영 소장은 “정부는 비정상적으로 높아진 주택가격에 대해 응급조치는 취했지만 전·월세상한제 등 세입자 대책과 투기 방지를 위한 전국적인 대출규제 같은 근본 조치는 유예되고 있다”며 “집값은 언제든 단기간에 급등할 수 있다”고 말했다.
