토지 투자하려면 농지취득자격증명 챙겨야 제주지역 첫 투자자들 토지보다 주택이 바람직 향후 실제 거주 고려땐 바람 적은 서귀포 괜찮아
“제주 토지에 투자하려면 농지취득자격증명서를 꼭 챙겨야 합니다. 자칫하다가는 계약금을 날릴 수 있습니다.”
고준석 신한은행 동부이촌동 지점장은 지난 4일 서울 장충동 동국대에서 열린 공개강의에서 제주 부동산시장 상황과 투자 유의점 등에 대해 구체적으로 설명했다.
제주 부동산시장은 제2공항 발표와 국제학교, 중국 관광객의 꾸준한 유입 등으로 투자자들의 관심을 받고 있다. 부동산114에 따르면 전국 17개 시·도의 올해 지가 상승률에서 제주는 2.81%가 올라 대구(2.89%)와 함께 상위권을 차지했다. 반면 제주는 투자기회가 적다 보니 매물이 나왔을 때 과열양상을 보이는 곳이기도 하다. 경매시장에서 이런 현장은 더욱 두드러졌다. 지난 10월 제주 토지 낙찰가율은 162.2%로 두 달 연속 상승했다.
투자 유의점도 몇 가지 지적했다. 그는 “최근 제주 2공항 계획이 발표되면서 주변 땅값이 뛰고 투자를 권하는 사례가 늘었다”며 “제주는 차량으로 1시간 안팎이면 어디든 닿을 수 있기 때문에 신공항과 가까운 토지라고 해서 가치가 뜀박질한다는 보장은 없다”고 지적했다. 신공항이 들어서는 제주 동쪽은 토지거래허가구역으로 묶여 있는 경우가 많다. 실제 제주에 거주하지 않는다면 토지 취득이 어렵다는 얘기다. 경매로 매입하면 경락을 통해 허가받은 것으로 보기 때문에 최근 제주에 투자하는 방법으로 경매가 떠오르고 있다.
고 지점장은 “제주 토지는 자연녹지나 문화재보전녹지가 많아 토지대장을 꼼꼼히 살피는 게 중요하다”고 조언했다. 이런 보전지구들은 1~5등급으로 분류되는데 1등급은 개발이 사실상 불가능해 투자처로는 마땅치 않다는 게 그의 생각이다. 목장 용지도 많다. 이 또한 활용성이 낮아 투자용으로는 어렵다는 설명이다. 제주 토지는 농지취득자격증명서가 필요한 경우가 많다. 해당 읍·면·동사무소에 문의해 발급받는 게 중요하다고 강조했다. 특히 경매로 취득하는 토지는 이런 자격요건을 꼼꼼히 따지라고 조언했다.
논, 밭, 과수원 용지는 농지취득자격증명원을 발급받아 법원에 제출해야 한다. 이 증명원을 발급받으려면 우선 농지취득자격신청서를 작성해야 한다. 제출기간은 입찰기일부터 낙찰기일까지로 통상 1주일 내 처리해야 한다. 이 기간을 넘기면 낙찰은 취소되고 입찰보증금을 날릴 수도 있어서다. 그는 “경매로 제주 토지를 사려면 법원 참여로만 그쳐서는 안 된다”며 “실제 토지를 살펴보고 해당 읍사무소에서 챙겨야 할 서류도 필요하다”고 말했다.
그는 제주에 처음으로 투자를 고려한다면 경매로 싸고 넓은 토지를 택하기보다는 비싸더라도 아파트나 분양권, 빌라 등 주택에 투자하는 게 낫다고 강조했다. 제주 아파트값은 최근 가파르게 상승하고 있다. 제주시 노형동 전용면적 84㎡ 아파트 실거래가격은 4억5000만원에 달하나 그나마도 품귀를 보이고 있다. 고 지점장은 “제주는 지리적인 특징상 택지지구를 추가 지정하기 어려운 반면 인구가 꾸준히 늘고 있어 아파트 가격이 올라가는 건 당연하다”며 “제주 아파트 가격이 3.3㎡당 1000만원이 넘어 과도하다고 생각하지 말고 기회가 있을 때 투자하는 게 중요하다”고 말했다. 기존 아파트 매매, 신규 아파트 분양권 매입, 국제학교 주변 주택, 시내 접근이 쉬운 전원주택 등이 투자대상 1순위다. 소형 아파트라면 임대에도 유리해 수익형 부동산으로 고려하라고 조언했다. 제주는 월세가 다른 지역에 비해 높은 데다 월세의 1년치를 한꺼번에 내는 연세가 보편화돼 있다.
앞으로 제주에 거주하는 것까지 고려한다면 서귀포쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있다고 덧붙였다. 그는 “제주는 바람이 많은 곳이지만 실제 주거 선호지역을 살펴보면 바람이 적은 바닷가”라며 “제주에 집을 지어 살 요량이라면 주변에 풍력발전소가 있는지 여부와 주거 밀집지역이 가까운지 등을 따져봐야 한다”고 전했다. 고 지점장은 이런 입지로 위미항 주변인 서귀포시 남원읍, 서귀포시 강정마을 등이 주거지로 양호하다고 추천했다. 강정마을에서 서귀포 시내로 이어지는 해변도 투자하기에 좋다고 주장했다.
