물건을 고르다보면 탐나는 물건도 보이지만 여러 문제가 걸려 있어서 엄두가 나지 않는 물건이 있는데 이것이 바로 하자 물건이다.
이렇게 경매로 진행되는 물건중 30%정도는 이것 저것 문제가 많다.
문제가 많은 물건은 일반물건보다 유찰도 많이 되고 심지어는 유찰이 10번이 넘어가도록 입찰자가 안나타 나기도 한다.
일반적인 사람들은 리스크를 줄이기위해 가장 안전한 물건을 선호하고 입찰한다.
예를들어 강남의 8억 시세의 아파트 감정가 8억에 최저가 6억4천만원에 소유자 점유에 하자 없이 진행다고 가정하면 경쟁률은 상당히 높을것이고 낙찰가는 거의 7억때에 접어들면서 10% ~ 15% 정도의 수익률 밖에는 올리지 못하게된다.
물론 일반매매로 구입하는것에 비하면 엄청난 수익률이지만 경매로 큰꿈을 꾸고 시작하는 많은분들에게는 갈증해소가 되지 않는 수익률이다.
그렇다면 30% 대의 꿈의 수익률은 과연 가능할까 2009년도 최근 경매시장은 20%대의 높은 수익률을 자랑한다.
하지만 이것도 올해뿐 평생 이런 수익률이 경매시장에서 나오지는 않기 때문에 우리는 항상 경매로 높은 수익률을 올릴수 있는 경험과 지식을 쌓아야 경매로 꿈을 실현 시킬수 있다.
그러기 위해서는 하자물건을 과감히 도전할수 있는 힘과 지식을 가져야 한다. 그래서 경매공부는 필수 사항인것이다. 전쟁에 나가는 데 총을 못다루면 죽음뿐인것처럼 경매에서는 지식이 곧 힘이기 때문이다.
하자물건의 몇가지 예를 들어보면 유치권물건, 법적지상권물건, 예고등기물건, 선순위 가압류 물건, 토지보상물건, 선순위 세입자 물건, 여러가지 분쟁중인 토지물건 등 하자물건의 경우의 수는 무궁무진하다.
우리는 얼마전 하자물건에 투자해서 단기차익으로 2억원을 올린 한씨의 경우를 살펴 보자.
한씨는 현금 6억 보유, 경기도에 있는 시세 8억원 가량되는 한 아파트를 투자했다. 이경매물건은 유치권신고물건으로 신고금액이 1억3천만원 가량되었고 1억원의 선순위도 있는 상태였다.
한씨는 물건을 조사중 경매최저가가 3억원 후반 때 까지 떨어진것을 보고 조사를 시작 유치권과 선순위문제가 있다는것을 알고 전문가의 도움을 청했다. 그리고 상세 조사결과 아파트의 유치권은 100% 가짜고 유치권이 인정안된 판례를 확보하고 자신감을 갖게 되었고, 선순위 세입자도 이혼한 전부인으로 확인되 었다. 이에 확신이 생긴 한씨는 4억8천만원에 입찰 시세보다 무려 3억원이라는 큰차익을 올리게 되었다. 물론 유치권자와 세입자와의 원만한 합의를 위해 5천만원 정도의 합의비용을 사용하였다.
이렇게 하자 있는물건이 한씨에게는 인생에 큰기쁨을 안겨주는 상황이 된것이다.
한씨는 두번째 입찰을 준비중이다.
물론 리스크가 전혀 없는것은 아니다. 예상밖의 변수가 생겨서 큰돈을 물어주고 낭패를 볼수도 있다. 하지만 적어도 입찰에 들어갈때 모든 리스크비용을 충분히 예상한후 그범위 내에서만 입찰한다면 손해보는 그런걱정은 사라질것이다.
한가지 더 언급하자면 하자 있는물건은 절대 대출이 안나오기 때문에 대출을 생각하고 입찰해서는 안된다. 자신의자금을 초과하는 투자는 백전백패라는것도 명심해야 할 사항이다.
위와같이 많은 하자 있는 경매물건이 높은수익을 가지고 경매 인을 기다리고 있다.
등록일 : 2009-02-25
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