계약시점 사업단계에 따라 주임법 적용 여부 달라져 Q. 내년 봄 결혼을 앞둔 32세 남자입니다. 제 직장은 판교에 있고, 예비신부는 강남으로 출근하고 있습니다. 출퇴근이 편한 곳으로 1억원대 전셋집을 구하다 보니 강남구의 한 아파트가 눈에 들어왔습니다.
1980년대에 완공된 아파트여서 외관이 낡긴 했지만 내부는 깨끗이 수리된 상태입니다. 가격도 적당하고 교통편도 맘에 드는데 한가지 단점은 재건축이 진행 중이라는 것입니다.
이 집을 소개한 중개업자는 ''관리처분계획 인가시 임대차가 종료된다''는 약정을 넣어 계약서를 작성하자고 합니다. 이렇게 약정할 경우 주택임대차보호법상(이하 주임법) 2년의 임차기간을 주장할 수 없는 건가요?
A. 주임법상 임대차기간 보장여부는 임대차 계약 시점이 관리처분계획 인가일 이전인지, 이후인지에 따라 달라집니다.
먼저 관리처분계획인가일 이전에 임대차계약을 한 경우 주임법 제4조 제11항의 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”에 적용됩니다. 또 같은 법 제10조의 “이 법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”는 규정도 적용됩니다.
관리처분 인가 전, 주임법 적용
따라서 쟁점은 관리처분계획 인가시 임대차가 종료된다’는 약정이 임차인에게 불리한 것인지 여부입니다. 임차인에게 유리하다면 위 약정은 유효, 불리하면 무효가 됩니다.
관리처분계획 인가 전 계약서를 작성했다면 임차인은 불리한 약정에 대해 무효를 주장할 수 있습니다. 반대로 위와 같은 약정을 하면서 보증금이나 월세를 주변시세보다 저렴하게 협의하는 등 임차인에게 유리한 경우라면 유효를 주장할 수 있습니다.
관리처분 인가 후엔 임차기간 2년 주장 못해
반대로 관리처분계획 인가일 이후에 주택임대차계약을 체결한 경우라면 세입자는 주임법상 2년의 임차기간을 주장할 수 없습니다.
도시 및 주거환경정비법 제44조제5항은 “제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권, 전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조, 제281조 및 제321조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다”고 규정하고 있습니다.
도시 및 주거환경정비법은 주임법에 대하여 특별법의 지위를 가집니다. 따라서 위 규정에 따라 관리처분계획 인가일 이후 체결된 임대차계약의 임차인은 2년의 임대차기간을 주장할 수 없습니다.
이런 경우 세입자는 건물을 철거할 때 임대차 계약이 종료된다고 볼 수 있습니다. 위 내용은 재건축뿐만 아니라 재개발사업, 주거환경정비사업, 상가건물임대차보호법 상의 상가임대차의 경우에도 같습니다.
저렴한 전셋값이 매력인 재건축 아파트로 전셋집을 알아볼 때는 사업이 어느 선까지 진행됐는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세기간 중 이사 걱정이 없는 아파트는 구역지정, 추진위 구성, 안전진단 등 사업 초기 단계 아파트입니다. 이들 아파트는 이주단계까지 2~3년 이상의 시간이 소요되기 때문에 비교적 안전하게 거주기간을 보장받을 수 있습니다.
