A씨는 "주택재건축이 진행되는 단독·다가구 밀집 지역에서 땅만 구입해도 재건축 조합원이 될 수 있다"는 개업공인중개사의 말을 믿고 자투리 땅을 구입했다. 하지만 A씨는 조합으로부터 현금청산 대상이라고 통지를 받는다. 무엇이 잘 못 됐을까? 재개발과 재건축 조합원 자격이 다르다는 점을 모르면서 거래사고가 발생했다.
▣ 주택재건축 조합원 자격, 토지와 건축물 소유주가 동일해야 주택재건축 조합원 자격은 도시 및 주거환경정비법 제2조 9항 "토지등소유자" 기준에 따르면 "정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자"인 자격을 갖춰야 한다. 즉 건물과 토지 주인이 동일해야 한다. 위치가 다른 건물과 토지를 각각 소유하고 있다면 조합원 분양 자격이 될 수 없고, 조합설립인가일 기준으로 현금청산을 받게 된다.
정비사업은 주변 기반 시설 여건과 사업 용도 등에 따라 사업 유형이 나뉜다. △주택재건축 △주택재개발 △도시환경정비사업 △주거환경개선사업 △주거환경관리사업 △가로주택정비사업 등 6가지로 구분된다. 이 중에서 조합원 자격 요건이 주택재건축만 다른 것이다.
반면 주택재개발, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업 등의 조합원 자격은 "토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자"가 그 대상이다. 이는 토지만 소유, 건축물만 소유, 토지와 건축물을 같이 소유한 사람 모두 조합원 자격 대상이 된다.
▣ 폐지된 단독주택재건축, 주택재개발구역으로 오인 투자 주의 주택재건축은 아파트재건축과 단독주택재건축으로 구분된다. 아파트재건축은 낡은 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 짓는 것으로 건축물 소유주와 토지 소유주가 다를 수 없다.
하지만 단독주택재건축은 정비기반시설은 양호하나 단독·다가구 등 주택이 밀집된 지역에서 주택을 철거하고 아파트를 짓는 사업이다. 건축물이 없는 토지만 보유하거나 토지와 건축물의 주인이 다른 물건이 나오게 된다. 투자자는 건축물의 여건과 비슷한 재개발 구역으로 오인해 토지만 또는 건축물만 소유한 물건을 구입하게 되면 아파트 분양을 받지 못하고 현금청산을 받게 된다. 이런 부동산 거래 실수가 종종 발생하고 있다.
주택재개발처럼 주거환경이 비슷한 단독주택재건축은 세입자 주거이전비 등을 주지 않아도 되고 일반분양 비중이 높아 수익성이 괜찮은 편이다. 하지만 서울시는 공공성이 낮다는 이유로 단독주택재건축을 2012년 8월 폐지한 후 추가 지정을 하지 않는다. 대신 이미 지정된 구역에 한해서 단독주택재건축 사업이 진행되고 있다. 현재 기반시설이 양호한 강남, 강서, 마포 일대에서 진행 중이다. (참고: 서울시 도시 및 주거환경정비법 조례 제 28조 단독주택재건축 사업의 분양대상 확인)
따라서 단독·다가구 주택이 밀집된 구역에서 재개발 투자 목적으로 접근할 경우 해당 구역이 주택재건축인지 주택재개발 구역인지와 조합원 자격이 되는지를 해당 시·구청 담당 공무원에 게 재확인하고 접근해야 투자 실수를 하지 않는다.
