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| 2017년 1분기, 금리 인상에도 오피스텔 투자 이어져 |
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금리인상 우려 되지만, 그래도 관심 받는 오피스텔
매매가격 상승 x 월세가격 보합 = 수익률 하락
2017년 1분기 오피스텔 시장은 겨울 비수기로 숨을 고르다 3월 회복의 기지개를 켜는 모습이었다. 11.3 대책 발표 후 1~2월에는 계절적 비수기와 부동산 규제 영향으로 매매를 관망하는 움직임이 많았다. 대내외 불확실성도 매수세를 주춤하게 만들었다. 미국 금리 인상과 트럼프 정부 출범 등이 매수자들에게 부담을 줬으며 불안정한 국내 정치상황과 내수경기 침체도 매매가격 상승폭 축소에 영향을 끼쳤다. 하지만 관망세가 지속될 것 같았던 오피스텔 시장은 3월 회복 조짐을 보였다. 봄 이사철을 맞아 매매수요가 살아났고 관망세를 보이던 투자심리도 차츰 되살아난 분위기다.
▣ 가격동향 - 매매는 상승, 월세는 보합, 수익률 떨어질 수밖에
2017년 1분기 매매가격은 0.24% 상승했다. 2015년 1분기 플러스 변동률로 전환된 이후 유지되는 상승세다. 수도권에서는 교통호재로 생활 인프라가 개선된 지역에서 오피스텔 매매가격이 상승했다. 신분당선 미금역 개통을 앞두고 있는 성남시는 기업 입주 소식이 더해지며 0.35% 상승했다. 수서역 SRT 개통 호재를 맞은 서울 강남구도 0.46% 상승했다. 수서동과 SRT 접근성이 좋은 자곡동의 매매가격이 올랐다.
반면 지방은 부산(0.23%)을 제외하고는 거래가 침체됐다. 연초 기업체 발령과 신학기를 맞아 월세거래는 꾸준했지만 매매거래는 상대적으로 소강상태다. 지역별로 광주, 대구는 매매가격 상승률이 보합을 기록했으며 ▼대전(-0.21%), ▼충남(-0.05%), ▼충북(-0.13%)은 하락했다. 수요에 비해 오피스텔 공급이 많았고 대체제인 도시형생활주택 물량의 공급도 가격 하락에 영향을 미친 것으로 풀이된다.
전세는 0.43% 상승했다. 지속적인 수급 불균형에 시달리고 있어 전세가격 상승은 계속될 것으로 전망된다. 간혹 입주물량이 몰리는 지역에서 전세값이 하락하는 경우도 있는데 당분기에는 전분기부터 1,000여 세대가 입주한 광교에서 전세가격이 하락했다.
전국 월세 변동률은 보합세를 기록했다. 오르는 매매가격과 달리 월세는 서울 주요 지역에서 하락했다. 서울 강남구에서 0.02%, 서울 강서구에서 0.08% 하락했다. 강남구는 오피스텔 신규 입주 물량 영향과 인근 신축 주택으로 이주하는 움직임이 있어 소폭 하락했다. 강서구는 마곡지구에 입주물량이 집중돼 월세가격 약세를 보였다. 마곡동을 제외한 강서구 지역에서 마곡동 신축 오피스텔로 이주하는 수요를 잡기 위해 보증금이나 월세 가격을 내리며 방어하는 추세다.
▣ 임대시장 - 수익률 하락과 금리 인상에도 수요자들은 투자했다
오피스텔 임대수익률은 전국 5.39%로 작년 동기대비 0.25%p 하락했다. 2007년 조사 이래 가장 큰 수준의 낙폭이다. 공실이나 세금 등을 고려하면 실제 임대수익률은 더 낮은 수준이다. 한편, 수익률 하락과 금리 인상 탓에 투자 수요가 잠잠해질 것이라는 목소리도 있지만 실제 투자자들에게 금리 인상의 타격은 크지 않았다. 수익률이 떨어지고 금리가 오른다 하더라도 수익률과 정기예금 간의 차이가 여전히 크고 대표적 수익형 부동산인 오피스텔을 대체할 다른 투자처를 찾기 어렵기 때문이다. 미국 금리 인상 우려는 작년부터 예고됐고 국내 시장에 영향을 줄만큼 인상폭이 크지 않아 투자자들은 당장의 금리 변화보다는 임대 소득을 우선시 하는 편이었다. 대출 금리도 상승추세이나 여윳돈으로 소액을 투자하는 투자자들의 비중이 상당해 금리 민감도가 예상보다 높지 않았다.
▣ 분양시장 - 분양물량 축소 현실화
지난해 7만여 실이 넘는 많은 물량이 공급된 영향으로 2017년 1분기 분양물량은 전년동기대비 16.59% 감소했다. 경기(5,489실), 서울(1,901실), 인천(1,584실) 순으로 분양물량이 많았고, 오피스텔 분양이 많지 않았던 제주에서 1,127실이 분양됐다. 서울에서는 롯데월드타워에 위치한 시그니엘레지던스가 3.3㎡당 평균 7500만원 선의 초고가 오피스텔로 관심을 모았다. 경기에서는 동탄신도시에서 분양한 동원로얄듀크비스타가 최고 20대1의 경쟁률을 기록하며 쾌조를 보였다.
2분기는 1만5,972실이 분양 대기 중으로 전년동기 수준에 약간 못 미치는 물량이다. 지역별로는 경기(6,289실)에 이어 인천(5,765실) 순으로 분양물량이 많다. 특히 인천 송도에 4,567실의 물량이 집중된다. 송도힐스테이트더테라스(2,750실), 송도국제도시더샵(1,230실)등 대단지 위주로 공급된다. 송도는 작년 1분기 대단지인 롯데몰송도캐슬파크(2,040실)의 분양 성적이 좋았던 지역으로 분양 열기가 이어질지 귀추가 주목된다. 서울에서는 뉴스테이 물량이 예정돼 있다. 롯데건설은 서울 금천구와 영등포구에서 뉴스테이 계획물량의 일부를 오피스텔로 공급할 예정이다.
▣ 입주시장 - 마곡지구 막바지 집들이 박차
2017년 1분기 전국 입주물량은 7,756실이었다. 전국 입주 물량 중 72.21%가 서울(5,601실)에 집중됐으며 서울 물량 중 마곡지구(3,377실)가 차지하는 물량이 60%에 달했다. 2015년부터 이어진 마곡지구 오피스텔 입주가 막바지에 이르러 이제 마곡지구의 남아있는 입주예정 물량은 많지 않다. 그 밖에 서울 은평구에도 792실의 입주물량이 집계됐다.
2분기에는 1만20실이 입주 준비 중이다. 서울에서는 도심에 위치해 교통에 강점이 있는 래미안용산(782실), 경희궁자이(118실)가 주요 단지로 꼽힌다. 경기에서는 배곧신도시를 배후수요로 둔 시흥(720실)과 미군 기지 이전으로 외국인 임대수요가 점차 증가 중인 평택(569실)에서 입주가 계획돼 있다. 그 외 지방에서 부산 해운대투모로우(540실), 경북 김천파크드림시티써밋(736실), 울산 코아루벨라체(499실)가 2분기 입주 예정이다.
▣ 고가 오피스텔 잇따라 분양, 증여 수단으로 이용하기도 해
최순실씨가 거주했던 청담동 피엔폴루스가 전국에서 가장 비싼 오피스텔로 알려지면서 고급 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 분양시장에도 고가 오피스텔이 속속 등장하고 있다. 비싼 가격에도 불구하고 희소성과 절세효과를 얻을 수 있어 조용히 인기몰이 중이다. 지난해 강남구 청담동에서 분양한 아노블리81의 경우 3.3㎡당 3천500만원 안팎의 가격으로 분양됐지만 고급화 전략을 내세워 완판에 성공했다. 제주에서 분양 중인 세인트스톤더부티크는 전용면적 285.4㎡의 펜트하우스의 경우 분양가가 47억8천만원에 달하지만 전체 분양물량의 절반 이상이 이미 주인을 찾았다. 고가 오피스텔은 월세수익과 동시에 절세효과를 볼 수 있어 증여 수단으로 이용되기도 한다. 세금은 실거래가 기준으로 책정하는데 고가 오피스텔의 경우 거래가 드물어 실거래가를 알 수 없는 경우가 있다. 이때 실거래가보다 낮은 수준인 기준시가로 과세되기 때문에 절세효과를 볼 수 있다.
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출처:부동산114
등록일 : 2017-04-13
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