문재인 대통령의 ‘1호 공약’인 도시재생 뉴딜 사업에서 핵심적인 역할을 할 ‘미니 도시재생 3종 세트’의 윤곽이 드러나고 있다. 내년 2월부터 200채 미만의 노후·불량 아파트는 ‘소규모재건축’을 추진할 수 있고, 5년 이상 방치된 미분양주택은 ‘빈집’으로 분류해 공공임대주택 등으로 활용한다.
○ 소규모 정비, 절차 간소화되고 인센티브 준다
국토교통부는 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’이 전부 개정되고 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(빈집 특례법)’이 제정돼 내년 2월 시행됨에 따라 두 법의 세부 내용을 담은 시행령과 시행규칙을 마련해 입법예고한다고 16일 밝혔다.
빈집 특례법 시행령안에 따르면 소규모주택정비사업은 △자율주택정비사업 △가로주택정비사업 △소규모재건축으로 나뉜다. 이들 ‘미니 도시재생 3종 세트’는 대규모 전면 철거 위주의 재건축·재개발 사업과 차별화되는 방식이자 새 정부가 추진하는 도시재생 뉴딜사업의 핵심 사업방식들이다.
지금까지는 사업성을 높이고 단지 내 편의시설을 잘 조성하기 위해 사업을 대형화하는 데 초점을 뒀다. 뉴타운 방식이 대표적이다. 하지만 조합원이 많아지면서 갈등이 생기고 사업이 장기 표류하는 경우가 많았다. 문 대통령이 노후 주거지에도 아파트 단지 수준의 마을주차장 도서관 어린이집 등 주민공동편의시설을 갖추게 하겠다고 공약하면서 소규모 정비사업에 힘이 실릴 것으로 보인다.
제일 규모가 작은 자율주택정비사업은 지구단위계획구역 등 시도 조례로 정하는 지역에서 단독주택 10채 미만 또는 다세대주택 20채 미만을 대상으로 시행한다. 단독·다세대주택이 함께 있는 곳에서는 합해서 20채 미만이어야 한다.
소규모재건축은 면적이 1만 m² 미만이면서 노후불량 공동주택이 200채 미만인 경우 시행할 수 있고, 주택과 부대시설·복리시설, 오피스텔 등을 지을 수 있다. 기존 가로주택정비사업의 요건도 다소 완화됐다. 구역의 한 면이 도시계획도로와 접하고 있을 경우 사업시행자가 나머지 면에 사설도로(사도)를 내 구획하는 경우도 사업 추진이 허용된다.
사업 절차도 간소해진다. 기존 재건축·재개발과 달리 소유자가 20명 미만이면 조합을 만들지 않고 주민합의체만 구성해도 된다. 20인 이상으로 조합을 만들어야 할 경우에도 조합설립추진위원회 과정을 생략할 수 있다. 도시·건축심의를 통합해 진행하고 사업시행·관리처분계획인가를 한꺼번에 받도록 절차를 단축했다. 사업성을 높이기 위해 건축 특례도 제공한다. 건폐율 산정 시 주차장 면적을 건축면적에서 제외하고, 대지 안의 공지기준, 건축물 높이 제한 기준을 50% 범위에서 완화해준다. 강태석 국토부 주택정비과장은 “정비사업의 절차가 단순해지고 사업성이 높아져 소규모 도시재생이 활성화될 것”이라고 설명했다.
○ 5년 넘은 미분양주택, 임대주택으로 활용
갈수록 늘고 있는 빈집을 활용하기 위한 방안도 구체화했다. 전국적으로 빈집 현황을 제대로 파악하기 위해 지방자치단체 또는 공공 대행기관을 통해 실태조사를 수행하기로 했다.
2015년 통계청 인구주택총조사에 따르면 전국의 빈집은 107만 채로 전체 주택의 6.5%에 이른다. 하지만 조사 시점의 주민등록 여부를 확인해 판단한 것이어서 실제 빈집인지 확신하기 어렵기 때문이다. 정부는 법이 시행되는 내년 2월에 각 지자체가 직접 실태조사를 수행할 수 있게 가이드라인을 마련하고, 조사 결과를 토대로 지자체가 빈집 정비에 관한 계획을 수립·시행하도록 했다.
빈집은 지자체장이 전기 사용량이나 건축물대장 등을 파악해 거주 또는 사용 여부를 확인한 날로부터 1년 이상 아무도 거주하지 않은 주택으로 규정했다. 빈집은 주거용 오피스텔을 포함한 주택법상 주택으로 한정됐다. 이에 따라 공공임대나 별장, 건축 중인 주택, 5년 미만 미분양 주택은 제외됐다.
5년 이상 미분양 주택은 빈집으로 분류된다. 강 과장은 “시행령에 구체적인 빈집 활용 방안이 명시되진 않았지만 장기 미분양 주택을 매입해 공공 임대주택으로 공급하는 등의 방법이 가능하다”고 말했다.
