서울 아파트값 주간 상승률 2006년 이후 최고치 기록 서울 아파트 분양권 거래 1,000건 돌파 부동산 경기 과열 시 LTVㆍDTI 규제 강화, DSR 조기 도입 예고
새 정부가 출범한지 한 달이 넘었다. 문재인 정부 출범 이후 위축될 것으로 봤던 예상과 달리 부동산 시장이 들썩이고 있다. 서울 아파트값이 가파른 상승세를 보이고 있고 거래도 크게 늘었다. 법원경매 낙찰가율은 역대 최고치를 기록했고 아파트 견본주택에는 수만명의 인파가 몰리고 있다. 일부 지역 부동산 경기가 과열 조짐을 보이면서 새 정부의 부동산 규제 카드에 관심이 쏠리고 있는 상황이다.
▣ 문재인 정부 출범 이후 부동산 시장에는 어떤 일이? 서울 아파트값 주간 상승률 2006년 이후 최고, 서울 아파트값이 지난 5월 대선 이후 가파른 상승세이다. 특히 지난 5월 마지막주 서울 아파트 주간 매매가격 변동률은 0.45% 올라 2006년 11월 이후 최고치를 기록했다.
서울 주요 재건축 아파트가 상승세 주도, 대선 이후 한 달간 아파트값도 크게 올랐다. 지난달 5월 12일 대비 6월 9일 기준 서울의 한 달 아파트값은 1.49% 상승했다. 특히 재건축 아파트는 2.69% 올라 오름폭이 더 컸다. 서울 지역별로는 강동구가 5.21% 올라 가장 많이 올랐고 이어 송파구(2.37%), 서초구(1.81%), 강남구(1.71%) 순으로 올랐다. 재건축 단지가 몰려 있는 강남4구가 아파트값 상승을 주도했다.
서울 아파트 분양권 거래 1,000건 돌파, 서울 아파트 분양권 거래량이 처음으로 1,000건을 넘어섰다. 2007년 분양권 조사를 시작한 이후 처음 있는 일이다. 서울부동산정부광장에 따르면 5월 서울 아파트 분양권(입주권 제외) 거래량은 1,146건을 기록했다. 종전 최고 기록은 2016년 6월 899건이 거래된 바 있다. 5월 서울 아파트 매매 거래량도 크게 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 5월 아파트 매매 거래는 1만416건으로 전달에 비해 2,600건 이상 거래가 늘었다. 5월 거래량으로는 2006년 실거래 가격이 발표된 이후 역대 세 번째로 아파트 거래가 많이 됐다. (2006년 5월 1만1,631건, 2015년 5월 1만2,547건)
6월 아파트 분양물량 2000년 이후 최대치 공급, 견본주택에 구름 인파가 몰리면서 6월 아파트 분양물량도 크게 늘었다. 6월 전국 아파트 분양 예정물량은 5만7,429가구로 2000년 들어 동월기준 최대 물량으로 대선 이후 미뤄졌던 아파트 분양물량이 한꺼번에 쏟아졌기 때문이다. 이와 함께 지난 5월 전국 법원 부동산 경매 평균 낙찰가율이 역대 최고치를 기록했다. 지지옥션에 따르면 5월 전국 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 78.8%로 경매 통계가 작성되기 시작한 2001년 1월 이후 월간 낙찰가율로는 최고 수준을 나타냈다. 직전 최고치는 2008년 5월의 78.2%였다.
▣ 부동산 경기 과열 조짐… 부동산 규제 카드는? 부동산 경기가 과열 조짐을 보이면서 정부의 부동산 규제 카드에도 관심이 모아지고 있다. 당장에 8월 가계부채 관리를 위한 종합대책을 마련할 예정이어서 어떤 내용이 담길지 귀추가 주목되고 있는 상황이다.
오는 7월 말로 유예가 종료되는 LTV(주택담보대출)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제 강화가 예상되고 있다. 규제가 강화되면 LTV의 경우 현재 70%에서 완화 이전 수준인 50~70%로, DTI는 60%에서 50%(서울 기준)로 기준이 강화된다. 하지만 관건은 규제의 강도이다. 자칫 규제의 강도가 너무 쎄서 경기에 찬물을 끼얹을까 우려가 크기 때문이다. 이와 관련해 LTV와 DTI를 지역별, 주택가격별로 기준을 다르게 해 선별적으로 적용하는 방안이 거론되고 있기도 하다.
DSR(총부채원리금상환비율)의 조기 도입도 예상되고 있다. DSR은 주택대출뿐만 아니라 신용카드 대출, 마이너스 통장 대출 등 모든 대출의 원금ㆍ이자를 합산해 관리하게 된다.
이 밖에도 청약조정대상 지역 확대, 재건축초과이익환수제 유예 중단 등이 규제 카드로 나올 수 있다. 부동산 시장의 과열 양상이 지속ㆍ확산될 경우 투기과열지구 지정 등 고강도 규제 카드도 예상해 볼 수 있다.
▣ 집값 상승세 언제까지 이어지나? 정부가 내놓는 규제의 강도에 따라 달라지겠지만 LTV(주택담보대출)와 DTI(총부채상환비율) 규제 강화 등 대출 규제가 이어지면 과열 조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 당장 식히는 데 효과가 있을 것으로 예상되고 있다. 여기에 하반기 입주물량 증가와 미국의 금리인상 우려, 트럼프 대통령의 탄핵 이슈에 따른 불확실성 등도 집값 안정에 기여할 것으로 예측되고 있다. 그러나 규제의 강도에 따라 자칫 살아나는 경기에 찬물을 끼얹을 가능성이 큰 만큼 대책의 내용과 규제의 강도 등 수위 조절이 필요한 상황이다.
