투기 수요 억제에만 방점 찍고 장기적 공급 안정대책은 빠져 서울엔 신규주택 지을 땅 부족 집값 상승 억제요인 별로없어 "공공임대 확대는 주거복지 가격 안정 영향 미미" 지적도
문재인 정부의 6·19부동산대책에도 불구하고 결국 서울의 집값을 잡지 못할 것이라는 관측이 시장 전문가들 사이에서 나오고 있다. 이번 대책이 투기수요 억제에만 방점이 찍혀 집값을 잡기 위한 중요한 한 축인 주택 공급은 빠져 있기 때문이다. 새 정부의 주택 공약인 공공임대주택 공급 역시 서울의 집값 안정과는 괴리가 있는 것이어서 서울에 주택 공급을 늘릴 수 있는 특단의 대책이 필요하다는 지적이 제기된다.
21일 부동산정보 제공업체인 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트와 일반 아파트의 매매 가격은 지난 1월 셋째 주부터 6월 셋째 주까지 21주 연속 상승했다.
전문가들은 앞으로도 이 같은 서울 집값 상승세가 계속될 것으로 보고 있다. 가장 큰 이유는 공급 부족이다. 부동산114에 따르면 올해와 내년 서울에 예정된 입주물량은 각각 2만6,411가구, 3만4,107가구로 지난 5년 평균인 2만5,404가구에 비해서는 많지만 2002년 이후 10년 평균 4만9,433가구에 비해서는 턱없이 적다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울은 신규 주택을 지을 땅이 부족하다”며 “서울 주택 가격을 안정시키기 위해서는 수요가 많은 강남과 가까운 곳에 대체신도시를 만들어야 하는데 지금은 수도권 택지 개발도 중단된 상태라 집값 상승을 억제할 요인이 별로 없다”고 말했다. 허윤경 건설산업연구원 연구원은 “정부는 최근 재건축·재개발시장이 달아오르면서 집값을 상승시킨다고 보고 있는데 서울 지역은 재건축·재개발에서 공급되는 물량이 대부분이라 공급과 관련한 대책을 내놓으려 하다 보면 여러 가지 정책 목표가 충돌하게 된다”며 “이번 정부의 정책은 신규 공급에 따른 단기적인 가격 상승을 감내하지 못해 나온 정책이다 보니 장기적인 공급 안정을 추구할 수 있는 정책이 부족하다”고 지적했다.
정부는 이 같은 공급 부족에 대한 해결책으로 공공임대주택 공급 확대라는 카드를 언급했다. 문재인 정부의 공약인 연간 최대 13만가구에 달하는 공공임대주택 공급 세부 실행계획을 이른 시일 내에 구체화해 해결하겠다는 것이다.
하지만 전문가들은 이 같은 정부의 집값 안정 대책에 대해 회의적이다. 공공임대주택 공급이 주택시장 가격 안정화에 끼치는 영향이 미미하다고 보기 때문이다. 김승배 피데스개발 대표는 “공공임대주택의 역할은 시장의 가격을 안정시키는 것이 아니라 상대적으로 취약한 계층의 주거권을 확보하는 것”이라며 “지금 강남을 중심으로 한 서울 지역의 집값 상승은 집 없는 사람들의 문제가 아니라 집이 있고 소득이 있는 사람들이 강남 지역에 살고 싶어 하기 때문에 발생하는 문제”라고 설명했다. 또 심 교수는 “다른 나라의 사례를 보면 공공임대주택 공급이 늘어나면 민간임대주택 공급이 줄어드는 현상이 나타난다”며 집값 안정에 미치는 영향이 크지 않을 것이라고 말했다.
게다가 당장 내년으로 다가온 재건축 초과이익환수제 부활도 재건축·재개발을 위축시켜 서울 집값 상승의 동인으로 작용할 수 있다. 허 연구원은 “시장에서는 이번 정부는 분명 규제를 할 것으로 보고 있다”며 재건축 초과이익환수제가 가격 상승의 원인이 될 수 있다고 내다봤다.
