2017년 하반기 주택 시장 전망 조사 결과, 소비자는 매매가격과 전세가격 모두 "상승" 전망을 우세하게 선택했다. 특히 새 정부 출범으로 정치불안 해소가 소비자 심리에 긍정적으로 반영되며 2017년 상반기 전망 조사(이하 직전 조사) 대비 상승 전망 비중이 큰 폭으로 늘어났다. 한편 "하락" 전망은 전체 응답자의 9%~16% 수준에 그치는 등 직전 조사 대비 가계부채나 금리인상 가능성, 주택담보대출 규제 강화 등을 상대적으로 덜 우려하는 분위기다. 다만, 설문 기간(5/29~6/14) 직후 발표된 "6.19 부동산 대책"이 설문 응답에 충분히 반영되지 못한 한계점은 있다.
부동산114가 5월 29일부터 6월 14일까지 전국 706명을 대상으로 <2017년 하반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시한 결과 응답자의 46.3%가 2017년 하반기 주택 매매가격이 상승할 것으로 전망했다. 직전 조사에서 상승 비중이 25.7% 수준을 차지한 것과 비교하면 2배 가량 늘어난 수준이다. 상승 전망이 늘어나면서 보합(37.7%)이나 하락(16.0%)에 대한 전망은 눈에 띄게 줄어든 결과를 나타냈다.
전세가격 전망도 "상승(54.8%)"에 대한 응답 비중이 직전 조사(44.6%) 대비 10.2%p 늘어나며 응답자의 절반을 초과했다. 한편 보합(35.6%) 전망은 직전 조사와 큰 차이가 없는 반면, 하락(9.6%) 전망은 직전 조사(15.7%) 대비 큰 폭으로 줄면서 전세가격 하락에 대한 기대감이 상당 부분 꺾인 분위기다.
결과적으로 소비자 2명 중 1명은 2017년 하반기에 매매가격과 전세가격이 동반 상승할 것으로 예상했다. 정치 불확실성 해소와 서울 강남권 재건축아파트의 강세, 분양시장 활성화, 실수요자의 매매전환, 실물경기 회복 가능성 등이 주택시장 기대심리를 끌어올리고 있다. 다만 가계부채의 빠른 증가로 정부는 LTV, DTI, DSR 등 주택담보대출에 대한 규제를 강화할 예정이므로 일부 소비자가 우려하는 하락 전망의 이유들도 놓쳐선 안될 부분이다. 실제 정부는 최근 "6.19 부동산 대책"을 통해 서울 25개 구를 포함한 40곳 조정 대상지역에 대해 LTV(60%), DTI(50%) 규제비율을 10%p씩 강화한 바 있다.
▣ 매매가격 상승이유 "강남 재건축 상승과 새 정부 정책 기대" 매매가격이 상승할 것으로 전망한 10명 중 5명은 "서울 강남 재건축 상승(25.4%)"과 "새 정부 정책추진 기대(23.2%)"를 주요 이유로 선택했다. 서울 강남 재건축을 중심으로 사업추진에 속도가 붙으면서 단기간 매매가격이 강세를 보이고 있다. 또한 장기간 이어진 탄핵정국이 끝나고 새 정부가 들어서면서 정치 불확실성으로 위축됐던 소비 심리에 경기 회복 기대감이 반영되고 있다. 게다가 새 정부 정책 추진 내용 중 약 50조원이 투입되는 도시재생뉴딜은 기존 주택 시장에 우호적인 내용이라서 기대감을 높이는 요인으로도 작용하는 분위기다. 직전 조사에서 매매가격 상승의 주요 요인으로 거론된 "실수요자 매매전환(19.3%)"과 "분양시장 활성화(16.2%)"도 높은 응답 비중을 이어갔다.
한편, 매매가격이 하락할 것으로 전망한 이유는 "새 정부의 규제강화 가능성(28.3%)"에 대한 응답비중이 가장 높았다. 정치 불확실성 개선 기대감 이면에는 새 정부의 규제강화 우려감도 자리하는 분위기다. 정부가 발표한 "6.19 부동산 대책"에서도 조정 대상지역 40곳에 대해 분양권 전매제한과 LTV, DTI 대출 규제, 재건축 조합원 주택 공급 수 제한 등의 규제 내용을 담았고, 투기 수요가 지속될 경우 투기과열지구 지정 등의 추가규제도 예고한 바 있다. 그 다음으로는 △금리상승, 대출심사 강화(26.5%) △주택 공급과잉(23,0%) △채무상환능력 저하(18.6%) 순으로 주택가격 하락 요인으로 선택됐다.
▣ 전세가격 상승이유 "매수심리 위축과 멸실 주택 증가" 전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 "매수심리 위축으로 전세거주(28.9%)" 응답이 가장 높은 비중을 차지했다. 단기간 매매가격이 상승한 만큼, 한편에서는 가격 부담감에 전세거주를 통해 관망하는 수요도 늘어나는 분위기라고 할 수 있다. "정비사업 멸실주택 증가(24.5%)"도 전세가격 상승의 요인으로 선택됐다. 서울 강남권을 중심으로 재건축 사업추진이 활발하게 진행되면서 주택 멸실에 따른 이주수요 증가가 전세가격 상승에도 영향력을 발휘할 가능성이 높다.
한편, 전세가격이 하락할 것으로 전망한 10명 중 4명은 "입주물량과 미분양 증가(45.6%)"를 주요 이유로 선택했다. 2017년 하반기부터 아파트 입주물량이 크게 늘어날 것으로 예상된 가운데, 미분양도 일부 지역에서 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락 요인으로 인식되고 있다. 그 다음으로는 △매매전환으로 전세수요 감소(22.1%) △매매가격 약세로 전세가격 조정(13.2%) △높은 전세가로 임차보증금 반환 리스크(11.8%) 등을 전세가격 하락 요인으로 선택했다.
▣ 문재인 정부 정책, 규제강화 가능성 더 높아 문재인 정부에서 추진되는 주요 부동산 정책 중 파급효과가 가장 큰 내용은 대출이나 임대차, 세금 등에 대한 규제 강화로 나타났다. 6월 19일 발표된 부동산 대책도 전국 40곳의 조정 대상지역을 중심으로 대출 규제 강화 등을 주요 내용으로 담았다.
새 정부의 부동산 정책 중 파급효과가 가장 클 것으로 예상된 것은 "주택담보대출 추가규제(26.6%)"로 나타났다. "6.19 부동산 대책"을 통해 40곳 조정 대상지역을 중심으로 LTV, DTI 규제비율을 10%씩 강화한 만큼 하반기에도 추가적인 대출규제가 나올 가능성이 있다. 금융권의 DSR(총부채원리금상환비율) 도입과 가계부채가 급증하면서 주택담보대출을 중심으로 소득 대비 대출규모를 인위적으로 줄이는 정책도 물망에 오르고 있다. 주택담보대출 심사가 과거보다 까다로워지면서 가계중심의 대출 여력은 더 줄어들 전망이다.
그 다음으로는 "주택 임대차 시장 규제(22.0%)"에 대한 응답 비중이 높았다. 전월세상한제와 계약갱신청구권을 담고 있는 정책으로, 일부에서는 단기적으로 전·월세 가격이 급등하는 요인이 될 수 있다는 부작용이 거론되면서 국회 논의 과정에서 상당한 진통이 예상된다.
"부동산 보유세 강화(21.0%)"에 대한 선택 비중도 높았다. 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세 등을 말하는 것으로 국내의 부동산 보유세는 2011년 기준 GDP 대비 0.79% 수준으로 OECD 평균인 1.09% 대비 낮은 수준이다. 이에 문재인 대통령은 후보 당시 부동산 보유세에 대한 비중을 1% 수준까지 올린다는 공약을 발표한 바 있다.
그 다음으로는 △공공임대 공급확대(12.7%) △도시재생뉴딜(11.0%) △세종시의 완전한 행정수도 이전(6.7%) 순으로 응답 비중이 높았다. 도시재생뉴딜 정책의 경우 문재인 정부 5년 동안 50조원을 투입하는 핵심 정책이다. 앞으로 구체적인 내용이 발표된다면 노후화된 일부 도심 지역에는 긍정적 요인으로 작용할 전망이다.
