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| 2017년 하반기 부동산 시장전망-오피스텔 |
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2017년 하반기 오피스텔 시장은 완만한 상승 흐름이 이어질 것으로 전망된다. 시세차익을 누리기 보다는 임대소득을 원하는 수요자가 많이 찾는 대중화된 상품이기 때문이다. 새 정부 출범과 재건축 열풍으로 아파트 시장이 요동치는 가운데 오피스텔 시장은 상대적으로 안정적인 상승 흐름을 유지할 것으로 예상된다. 여전히 저금리라는 인식이 팽배해 유동 자금 유입이 지속되고 있으며 임대수익을 위한 매수가 꾸준해 견조한 상승 흐름을 유지할 것으로 전망된다. 다만, 수익률 하락은 감안해야 한다. 오르는 매매가격과 달리 월세가격은 변동이 크지 않아 수익률 상승에는 한계가 있는 상황이다. 더불어 공급과잉 문제와 사드 보복 등으로 일부 지역의 오피스텔 임차 및 분양이 더뎌지는 사례가 있어 투자자들은 수급여건과 국내외 정치상황 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있겠다.
매매 0.56% 상승할 때 월세는 제자리 걸음
2017년 상반기 전국 오피스텔 매매가격은 0.56% 상승했다. 2015년 상반기 플러스 변동률로 전환된 이후 유지되는 상승세다. 수도권에서는 교통호재와 생활 인프라가 개선된 지역에서 매매가격이 상승했다. 지난해 개통한 수서역 SRT 개통 호재 열기가 이어지면서 서울 강남구가 0.64% 상승했다. 서울 중구는 서울로7017 개장으로 재평가를 받으며 가격이 들썩였다. 신분당선 미금역 공사가 한창인 성남시는 기업 입주 소식이 더해지며 0.73% 상승했다. 하반기는 용산구에서 아모레퍼시픽 신사옥 입주과 CGV본사의 현대아이파크몰 이전 등 기업 입주가 가시화됨에 따라 가격 상승 기대감이 형성될 것으로 전망된다.
2017년 상반기 전세는 만성적인 매물 가뭄으로 0.74% 올랐고, 월세는 -0.02% 하락했다. 특히 서울 중구는 0.6% 하락했다. 중국의 사드 보복으로 동대문 일대 오피스텔 수요가 줄었기 때문이다. 사드 사건 이후 중국 보따리상과 관광객들의 발길이 뜸해져 임차 수요가 줄었고 호텔이 많이 들어서면서 수요가 분산된 영향으로 조사됐다. 사드 갈등은 쉽게 풀리기 어려운 민감한 사항이므로 당분간 약세가 예상된다.
상반기 매머드급 단지 분양, 청약경쟁은 입지에 따라 양극화
2016년 분양물량(7만4,178실)이 2002년 이후 최고치를 기록함에 따라 2017년 상반기에는 분양물량이 감소할 것이라 예상했다. 하지만 예상을 뒤엎고 물량 공급이 꺾이지 않고 있다. 2017년 2분기 들어 인천 남구 인하대헤리움메트로타워(1,472실), 대구 중구 다인로얄팰리스삼덕(1,122실) 등 대단지 물량이 공급됐다. 6월에는 대선 이후 분양 시장이 만개하며 경기도 하남시 힐스테이트미사역(2,024실), 인천 연수구 랜드마크시티센트럴더샵(1,242실), 인천시 연수구 힐스테이트송도더테라스(2,784실) 등의 매머드급 단지들이 쏟아진다.
반면, 분양 성적은 입지에 따라 상반됐다. 입지 여건이 우수한 서울 강남구 대치3차아이파크(63대 1), 서울 강남구 삼성동롯데캐슬클라쎄(21대 1) 등은 높은 경쟁률을 기록하며 호조를 보였지만 그 밖의 오피스텔은 경쟁률조차 파악하기 힘들다. 오피스텔은 일명 "깜깜이 분양"이 관행적으로 시행되고 있고 이목을 끌기 위해 모델하우스 현장 접수만 가능한 곳이 많기 때문이다. 오피스텔 이름을 바꿔 재분양 하는 사례도 있기 때문에 분양을 계획 중이라면 꼼꼼한 사전 점검이 필요하다.
하반기에는 전국 1만718실의 분양예정 물량이 대기 중이다. 서울에서는 뉴스테이 물량이 예정돼 있다. 롯데건설은 서울 금천구와 영등포구에서 뉴스테이 물량의 일부를 오피스텔로 공급한다. 그 밖의 주요 분양계획 단지로는 경기 화성시 동탄파라곤(220실), 부산 강서구 명지대방노블랜드(1,926실) 등이 있다.
하반기 입주량 급증 속에서 옥석 고르기는 필수
2017년 상반기에는 전국 1만8,692실이 입주했다. 서울 강서구 마곡지구에서 3,377실이 입주해 강서구 내 오피스텔 월세가격이 약세를 보였다. 2017년 하반기에도 마곡지구에 772실의 입주가 대기 중이므로 인근 지역의 오피스텔의 공실 위험이 우려된다. 대부분 원룸형 소형 오피스텔인 마곡지구 오피스텔과 다르게 분리형 구조나 투룸 등 차별화 되는 면적을 갖추거나 가격 경쟁력이 있는 오피스텔이 공실 위험을 피할 수 있을 것으로 보인다. 상반기 792실이 입주한 은평구는 물량이 집중돼 월세가 일시적으로 하락했으나 점차 회복 중이다. 서울 도심권, 일산 방면으로 진입이 용이해 공급과잉으로 인한 시장 타격을 벗어날 수 있었다.
2017년 하반기 입주예정 물량은 총 3만791실 규모다. 경기 성남시(1,947실), 경기 광명시(1,327실), 충남 천안시(1,539실)에 물량이 많다. 주요 단지로는 서울 송파구 문정아이파크(634실), 경기 성남시 성남센트럴푸르지오시티(1,255실), 경기 광명시 광명역효성해링턴타워더퍼스트 (616실) 등이 입주를 앞두고 있다.
서울 연간 임대수익률 간신히 5%대 턱걸이
오피스텔 연간 임대수익률은 5월 말 기준 전국 5.36%, 서울 5.01%, 경기 5.32%를 기록했다. 오피스텔 매매가격 상승이 지속되면서 오피스텔 수익률 하락은 더 가팔라지고 있다. 특히 오피스텔이 밀집해 있고 상대적으로 가격이 높은 서울은 5%의 수익률이 무너질 것으로 예측된다. 하지만 대부분의 투자자들의 관심은 오피스텔 시장을 떠나지 않고 있다. 수익률과 정기예금 간의 차이가 여전히 크고 대표적 수익형 부동산인 오피스텔을 대체할 다른 투자처가 마땅하지 않기 때문이다. 수익률 하락에도 불구하고 장기적인 임대 소득원을 확보하려는 투자자들의 관심이 유지될 것으로 전망된다.
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출처:부동산114
등록일 : 2017-06-29
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