올해 하반기 부동산시장 분위기를 좌우할 변수는 기준금리 인상과 대출규제, 입주물량이 될 것으로 보인다.
3가지 변수는 모두 하반기 중 현실화할 가능성이 크지만, 시장에 미칠 영향력은 여전히 미지수다. 이 때문에 수요자의 관심은 3가지 변수가 과연 어느 정도의 강도로 나타날 것이며, 이들이 얽혀 어떤 효과를 만들지에 쏠려 있다.
일각에서는 주택 공급에도 영향을 미쳐 부동산 침체를 초래할 수 있다는 전망이 나오는가 하면, 예측 가능한 변수라 별 큰 영향이 없을 것이라는 분석도 있다.
◆ 대출 죄고 금리 오르면 부동산 심리 타격
미국 연방준비제도이사회(FRB)는 올해 두 차례 금리 인상을 단행한 데 이어 하반기 추가 금리 인상을 예고하고 있다. 현재 미국 기준금리는 1~1.25% 수준으로 우리나라(1.25%)와 비슷한 수준이다.
미국 기준금리 인상은 우리나라 기준금리에도 영향을 미친다. 미국 기준금리가 한국보다 높아지면 해외 투자자들이 우리나라에서 돈을 빼 미국으로 향하게 되는데, 이런 자금 이탈을 막기 위해선 금리 차이가 유지돼야 한다. 이주열 한국은행 총재도 6월 경기 상황이 좋아진다면 통화정책 완화 조정이 필요할 수 있다고 말했다. 2014년 상반기 이후 3년 만에 금리 인상 가능성을 언급한 것이다.
기준금리 인상에 따른 대출금리도 눈여겨볼 만한 대목이다. 미국 금리 인상 전망에 따라 5월 예금은행 대출금리(이하 신규취급액 기준)는 연 3.45%로 전달보다 0.03%포인트 올랐고, 가계대출 금리는 5월 연 3.47%로 2015년 2월(연 3.48%) 이후 2년 3개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 기준금리 인상은 대출금리 인상으로 이어지고 이는 부동산 구매 심리에 영향을 미친다.
8월에 나올 가계부채종합관리대책도 수요자들의 심리에 영향을 줄 것으로 전망된다. 이 대책은 미래 소득까지 반영하는 새로운 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출과 금융권 대출 원리금을 모두 더한 금액이 소득에서 어느 정도 비율을 차지하는지 보여주는 지표인 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등을 담을 것으로 알려졌는데, 돈줄을 엄격하게 관리한다는 정부의 신호가 실수요자들의 내 집 마련마저 어렵게 할 수 있다.
◆ 지방은 입주물량 리스크
입주물량도 위험 요인이다. 주택산업연구원의 조사로는 올해 하반기 전국 준공(입주예정) 물량은 31만3000가구로, 상반기(26만1000가구)보다 20%가량 많다. 주택산업연구원은 “입주물량 급증 지역을 중심으로 집값이 하락할 수 있다”고 분석했다.
지난해 말부터 올해 상반기까지 전국 아파트 매매가는 0.35% 올랐는데, 이를 밑돈 지역은 대구와 광주·대전·울산·충북·충남·전북·경북·경남 등이었다. 문제는 이들 지역에 여전히 대기 중인 입주물량이 많다는 것이다. 올해 7~9월 대구·경북에서 1만5753가구, 경남에서 9705가구 등 지방에서만 5만5185가구가 나온다.
주택산업연구원은 “지방 공급 물량의 입주시기가 도래하면서 과거 공급된 평균 입주물량을 크게 웃도는 지역이 많아질 것으로 보인다”며 “미입주·신규 분양 단지에서 미분양이 늘어나면서 주택시장이 침체할 수 있다”고 진단했다. 연구원은 입주물량 급증이 예상되는 지역으로 경기와 인천, 대구, 울산, 경남, 충남 등을 꼽았다.
◆ 하반기 시장 둔화 감안해야
전문가들은 하반기 부동산 시장을 떠받칠 만한 우호적인 요인이 딱히 없기 때문에 집값이 제자리에 머물 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다고 말했다.
서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “정부가 추가 대책을 통해 규제를 강화할 수 있다는 것을 시사함으로써 하반기 집값 상승 여력이 크지 않아 보이며, 지역별 양극화는 심화할 것으로 예상된다”며 “지방은 과잉공급 위험에 지역 경기 침체까지 맞물리면서 집값이 내려갈 가능성이 커질 것이며, 개발 호재 영향으로 집값이 오르던 부산과 세종도 DTI 규제로 오름 폭이 둔화할 전망”이라고 말했다.
안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “시중에 자금이 많이 풀려 있어서 수요자들이 부동산 투자에 관심을 보이고 있고 투자 욕구도 강하지만, 이번 정부가 부동산 시장을 부양할 것으로 보이지 않기 때문에 당분간 시장을 관망하는 분위기가 우세하다”며 “하반기 부동산 시장이 들썩거릴 요인은 없어 보인다”고 말했다.
