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| 왜 꼬마 빌딩에 열광하는가? |
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꼬마 빌딩의 정체를 제대로 알아보자
빌딩은 부동산투자의 최고봉이다. 그 중에서도 꼬마 빌딩은 일반 개인 투자자들도 참여할 수 있고, 투자수익을 극대화할 수 있는 최고의 투자상품이다.
언제부터 국내 빌딩 투자가 본격적으로 이루어졌을까?
우리나라 현대 빌딩의 발전사를 보자. 서울에서는 1960년대 이후 군사정권 초창기인 3공화국 시기에 도시계획의 일환으로 도로들이 정비되고, 몇몇 기업체들이 백화점이나 사옥 등을 짓기 시작했다. 당시만 해도 6·25 전쟁으로 서울을 비롯한 많은 도시가 폐허로 변했고, 변변한 건축물 하나 없었다. 그러던 중 우리나라의 중심업무지구(CBD; Central Business District)인 서울의 중구와 종로구 일대를 중심으로 빌딩이 건축되기 시작했으며, 1980년대 들어 도심이라고 할 수 있는 여의도와 강남에 대형빌딩들이 본격적으로 들어섰다. 이와 함께 크고 작은 빌딩의 수가 급격하게 증가하면서 개인이 소유하는 빌딩 비율도 커지게 되었다. 대로변의 대형빌딩은 주로 대기업이나 금융기관의 본사 또는 백화점이나 쇼핑몰 같은 판매시설 위주로 건축되었다. 그리고 이면도로에는 협력업체나 관계사 또는 대형빌딩의 이용자들을 목표고객으로 둔 상가빌딩들이 입지했다. 상권은 주로 대형빌딩이 있는 대로변의 이면도로를 따라 형성되어, 면적이 작은 필지나 자투리 토지의 소형빌딩들로 이어졌다. 더 깊이 들어가면 주거지역이지만 여기에도 상가주택 같은 주거와 상가가 결합된 형태의 소형빌딩이 많아지는 구조다.
이처럼 반백 년 동안 서울을 중심으로 빌딩시장이 성장했고, IMF 금융위기를 거치면서 본격적인 빌딩 투자가 시작되었다. 이 사태로 인해 많은 기업들이 유동성 위기를 극복하기 위해 사옥이나 임대용 빌딩 등의 부동산을 급매로 내놓게 되었다. 하지만 처음 접해보는 금융위기인 데다 장기화의 조짐까지 보이면서 국내 투자자들은 부동산을 매입할 엄두조차 내지 못했다. 이런 상황에서 정부는 투자를 할 수 있는 환경을 만들어 국내 기업들을 살려야 했다.
이렇게 해서 간접자산 투자와 관련된 법률들이 만들어졌고, 세금감면 등의 혜택으로 인해 국내외 투자자들에게 대형부동산을 매입할 수 있는 환경이 마련되기에 이르렀다. 이미 해외에서는 이와 관련된 펀드나 리츠의 규모가 상당한 데 비해 국내에는 법령조차 없었기 때문에 제도가 시급하게 도입되어야 했던 상황이었다. 처음에는 자격요건이나 혜택도 그리 좋지 못한 편이어서 참여가 거의 없었지만, 제도가 조금씩 정비되면서 2000년대 중반을 전후로 많은 해외 투자자들이 이 제도를 활용해 빌딩매입에 나섰다. 이에 국내 기업들은 "BUY KOREA"를 외치며 헐값에 울며 겨자 먹기 식으로 본사 사옥이나 주요 지역의 랜드마크 빌딩들을 매각할 수밖에 없었다. 여하튼 이로 인해 많은 기업들이 위기상황을 넘길 수 있었다.
6년 뒤 해외 투자자들은 매입했던 빌딩들을 시장에 내놓기 시작했다. 이들은 빌딩을 싸게 매입해서 리모델링을 한 후 임차인과 임대료를 개선시켜 많게는 300% 이상의 높은 투자수익률을 실현하는 등 획기적인 빌딩경영 기법을 선보이기도 했다. 그 결과 그들은 상상을 초월하는 투자수익률을 거두고도 절세효과까지 누리며 경이적인 빌딩 투자의 성공사례를 낳기도 했다.
그런데 놀라운 사실은 이 시기의 매수자 대부분은 뒤늦게 만들어진 국내 투자회사들이었다는 것이다. 결국 해외 투자자들에게 큰 수익률을 안겨주는 학습비용을 지불하면서 수년 전에 급매로 팔아 치웠던 국내 주요 빌딩들을 국내 투자자가 다시 찾아온 셈이다.
여하튼 이를 계기로 국내 금융기관이나 투자자들에게는 새로운 투자기법의 학습과 늦게나마 간접투자 시장, 그리고 빌딩 투자가 본격적으로 발전했다. 이들도 매입 이후 10%대의 투자수익률을 올렸으며, 이런 과정을 거쳐 서울 주요 지역에 있는 빌딩들의 몸값과 임대료를 본격적으로 올리는 견인차 역할을 했다. 이로 인해 인근의 소형 빌딩들이나 토지가격도 덩달아 폭등했다.
소형빌딩시장의 성장과 꼬마 빌딩의 탄생
빌딩이라는 개념은 말 그대로 토지 위에 지어진 건축물 그 자체다. 따라서 면적의 규모나 용도에 상관없이 모두 빌딩이라고 볼 수 있다. 그리고 일반적으로 규모에 따라 대ㆍ중ㆍ소로 구분되는데, 연면적 1만㎡(구 3천평) 이상을 대형빌딩, 1만㎡ 이하를 중소형빌딩이라고 부른다. 이 중 소형빌딩은 3천㎡2(구 1천평) 이하를 말하는데, 일반 투자자에게는 꽤 큰 규모라고 생각되지만 더 큰 빌딩들이 많아서 분류상으로는 소형빌딩이다. 특히 이 소형빌딩 중에서도 1천㎡ (구300평) 이하의 초소형빌딩들을 "꼬마 빌딩"이라고 부른다. "미니빌딩" "마이크로 빌딩" 등도 꼬마 빌딩과 유사한 개념이다. 빌딩의 규모별 구분은 법으로 정해져 있지 않지만 대개 빌딩시장에서는 이 정도로 구분되고 있으며, 이러한 꼬마 빌딩은 전체 건축물의 93.5%에 이른다.
IMF 금융위기를 겪으면서 대형빌딩을 중심으로 국내의 빌딩 투자가 본격화되었으며, 이와 함께 중소형빌딩 또한 가격이 상승하면서 꾸준히 거래가 증가해 빌딩시장도 성장해왔다. IMF 금융위기 이후 대형빌딩 투자 시장과 함께 성장해온 시설관리 전문회사들도 일상관리 수준보다 높은 가치향상 측면에서 업무를 시작하게 되었다. 수년 전부터는 대형빌딩에서 다루던 투자기법이나 경영기법을 담당하던 임직원들이 시간이 흘러 퇴직하고 중소형빌딩을 대상으로 창업하면서 중소형빌딩에도 이런 기법들이 접목되기 시작했다. 그러면서 국내 중소형빌딩 관리시장도 빌딩의 경영적 차원에서 관리하는 수준 높은 회사가 나오기 시작했다.
이와 함께 소형빌딩 투자자들도 수익률만 보고 투자하는 단순형태의 수준을 넘어, 질 높은 분석보고서와 의사결정의 지원을 받아 전략적으로 투자하는 사례들도 생겨나고 있다. 이처럼 중소형빌딩은 빌딩 투자에 대한 높은 수익실현과 위험관리 능력으로 중소형빌딩을 중심으로 투자 시장이 빠르게 옮겨가고 있다. 그리고 대형빌딩의 치열한 투자경쟁을 피해 투자의 먹잇감이 되고 있는 중소형빌딩은 여전히 많다. 이에 힘입어 중소형빌딩의 가격상승과 함께 거래도 꾸준히 증가하면서, 개인과 기업의 자금이 지속적으로 유입되고 있는 실정이다.
특히 최근에는 일반 소액투자자들이 늘어나 규모가 작은 빌딩의 인기로 이어지고 있다. 그 중에서도 꼬마 빌딩은 현재 주택이나 분양상품의 대체 투자상품으로도 주목받고 있다. 1인 소유의 수익형 부동산으로 빌딩의 전략적 운용의 효과가 크기 때문에 관심이 더욱 집중되는 것이다.
불과 10여 년 전만 해도 강남의 중소형빌딩은 계약서 한 장으로도 거래가 되고는 했다. 수십억, 수백억 원의 빌딩이 종이 한 장에 소유권이 넘어갔다는 것이 상상이 안 되겠지만 예전에는 그랬다. 이처럼 불과 얼마 되지 않은 우리나라의 소형빌딩 투자 시장은 대형빌딩들의 투자환경 변화 속에서 새롭게 등장한 꼬마 빌딩을 중심으로 성장의 시기에 놓여 있다고 볼 수 있다.
꼬마 빌딩 투자를 위한 최대 기회는 지금이다
높은 임대료와 낮은 대출이자를 감안할 때 수익형 부동산의 투자효과는 크다. 그리고 최근 부동산 환경에서는 꼬마 빌딩의 최대 수익실현이 용이하다.
꼬마 빌딩의 꿈, 현실로 다가오다
최근 일반 투자자들에게 인기 있는 수익형 빌딩은 대부분 꼬마 빌딩이다. 작더라도 꼬마 빌딩을 가질 수 있다는 생각만으로도 설레는, "꿈의 투자상품"이라고 할 수 있다. 어쩌면 일반 투자자들에게는 또다시 없을지도 모르는 생애 최고의 투자가 될 수도 있을 것이다.
국내 대형빌딩 투자 시장은 높아지는 공실률과 경기침체의 여파로 수익률이 감소하고 있으며, 매매에서도 제값을 못하고 있는 실정이다. 이는 역설적으로 싸게 살 수 있는 환경이 된다는 것이다. 이런 차원에서 꼬마 빌딩은 대형빌딩보다 높은 수익률을 실현하기에 더 유리하다. 꼬마 빌딩 중에는 높은 공실률과 낮은 수익률로 인해 싸게 나온 매물이 많다. 최근 경매시장에도 꼬마 빌딩 수요가 크게 늘어나고 있는데, 경쟁도 치열하고 낙찰가도 비교적 높은 수준이다. 이런 매물에 투자하는 목적은 리모델링 등으로 가치를 향상시켜 높은 매매차익을 실현시키기 위해서다. 과거 2000년대의 대형빌딩 투자자들이 했던 방식과 근본적으로 유사하다. 그리고 매매가격의 책정방법도 과거처럼 토지와 빌딩의 원가로 산정하거나 인근의 매매사례를 적용하는 방식에서 수익률을 적용하는 비중이 커지고 있어 수익률에 따라 매매가치를 향상시킬 수 있는 가능성도 높아졌다.
특히 지금이 꼬마 빌딩 투자시기인 이유는 몇 번에 걸친 경기침체와 신도시 개발로 인해 구도심의 낙후된 지역이 생기면서, 이 지역에 낮은 가격에도 매입이 가능한 매물이 등장하기 시작한 영향도 크다. 또한 소유자를 법인으로 전환해 빌딩을 증여와 상속 용도로 활용하므로 절세효과를 볼 수도 있다.
이처럼 임대수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 꼬마 빌딩이 눈에 띄게 재조명 받고 있다. 무엇보다 꼬마 빌딩은 전략적으로 활용할 수 있는 방법이 많다. 따라서 투자자 입장에서는 국내에 저평가된 많은 매물들 속에서 가치향상이 가능한 숨어 있는 진주를 찾아야 한다. 이 진주를 잘 찾는다면 다른 어떤 투자상품보다 높은 수익률을 실현할 수 있다.
앞에서도 말했듯이 저평가된 부동산에 투자하는 이들의 목적은 가치를 향상시킬 수 있는 새로운 운영방안을 적용해 문제를 해결해서 높은 매매차익을 실현시키는 것이다. 이러한 이유로 꼬마 빌딩은 훌륭한 투자대상으로 각광받고 있다. 그리고 전문가의 지원을 받아 수준 높은 전략을 펼쳐나가는 투자자도 많이 생겨나고 있으며, 동시에 높은 수익률을 실현하면서 더 큰 투자처를 찾는 이들도 많아졌다. 반면 시세보다 낮은 빌딩에 투자했지만 운영을 효율적으로 하지 못해 실패하는 사례도 증가하고 있음을 잊어서는 안 된다. 이에 빌딩 가치를 높이기 위해 어떻게 운영해야 하는지 정확하게 알아야 한다는 필요성도 크게 부각되고 있다. 꼬마 빌딩 투자에서 본격적인 경쟁이 조용히 시작되고 있다.
꼬마 빌딩은 언제 매입해야 할까?
오래된 도시와 빌딩은 지속적으로 유지하기 위해 보수라는 것이 필요하다. 하지만 국내 부동산 정책은 이런 유지 보수보다 새로운 도시와 첨단빌딩을 장려해왔다. 그러던 중 2000년대 초반부터 국가적인 차원에서 "도시재생" 분야에 많은 연구가 활발하게 진행되기 시작했다. 하지만 정권이 바뀌면서 지지부진하다가 2010년대 들어 도시재생은 다시 화두가 되고 있다. 급기야 2015년에는 대규모 신도시를 개발할 수 있는 근거였던 "택지개발촉진법"이 폐지되어 도시재생사업은 본궤도에 오를 수 있는 환경이 되었으며, 기존의 오래된 도시와 빌딩들도 새롭게 태어날 수 있는 분위기가 조성되었다.
이런 분위기에서 꼬마 빌딩의 투자열기는 어떨까? 국내 꼬마 빌딩이 매년 거래되는 양을 살펴보자. 꼬마 빌딩 거래량은 2010년 약 5만 건에서 2016년 8만4,000천여 건으로 67% 이상 증가했는데, 이는 다른 규모의 빌딩들보다 높은 수치다(소형 65% 증가, 중형 이상 36% 증가).
꼬마 빌딩의 투자열기는 신도시뿐만 아니라 기존의 오래된 도시와 빌딩들에까지 확산되고 있다. 가치향상의 대상이 전국에 널려 있다는 말이다. 이제는 꼬마 빌딩 투자에서 가장 큰 무기는 가치향상 능력이다. 이 능력만 있으면 꼬마 빌딩 투자에서 절반은 성공했다고도 할 수 있다. 따라서 꼬마 빌딩은 지금이 바로 투자적기라고 볼 수 있다.
투자를 하기 위해서는 정확한 투자시점을 찾아야 한다. 땅을 사려면 겨울에 사라는 옛말이 있다. 눈이 오면 논과 밭, 그리고 산의 경계가 뚜렷하게 보이기 때문이다. 수익형 부동산도 계절처럼 몰리는 시기가 있는데, 바로 "연말"이다. 연말은 법인이 결산을 해야 하는 시기다. 1년 동안 수익이 났으면 그 수익에 대해 법인세라는 세금을 내야한다. 만약 연말이 되기 전에 부동산을 매입했다면 그만큼 수익이 줄어들어 법인세를 적게 내는 절세효과가 생긴다. 이처럼 부동산매입을 통해 법인세를 줄이려는 법인들의 움직임도 연말 이전에 빌딩 거래가 증가하는 데 한몫을 하고 있다.
이들 법인이 연말 매입을 위해 검토하는 시점은 주로 가을이나 초겨울 정도다. 그렇기 때문에 이 시기를 피해 봄에서 여름 정도에 투자 검토를 진행한다면, 좀더 저렴하고 경쟁도 적은 상황에서 충분히 고민할 여유와 함께 신중한 투자도 가능하다는 말이 된다.
특히 여름은 부동산투자의 불황기다. 휴가도 많고 투자자들에게는 심리적으로 다른 계절보다 덜 안정적이기도 한 계절이어서 수요도 거의 없으며, 거래량도 적을 수밖에 없다. 이때 빌딩 소유주에게 급한 사정이 생긴다면 아무래도 좀더 투자하기 좋은 조건으로 매물을 내놓을 수밖에 없다.
따라서 법인투자자뿐만 아니라 5억~10억 원대의 소액투자자들도 여름에 가장 활발히 움직여야 한다. 이 시기에 좋은 가격의 매물이 나올 수 있으며, 이때 매입을 시도하게 되면 투자자의 가격협상력도 커지는 유리한 시점일 수 있다.
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출처:부동산114
등록일 : 2017-07-11
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