한 때 서울 강남권과 함께 버블세븐으로 지목되며 부동산 광풍을 주도한 분당신도시는 2008년 금융위기 이후 부동산 시장 침체가 장기화하면서 아파트값이 줄곧 내리막길을 걸었다.
서울 등 수도권 주택시장은 2013년 말 바닥을 찍고 회복세를 타면서 강남3구의 경우 3.3㎡당 아파트 매매가격이 지난해 9월경 이미 전고점을 돌파해 현재 최고가를 형성하고 있다. 반면 최근 3~4년간의 집값 상승에도 분당 아파트값은 2006년 기록한 고점 대비 회복률이 80% 선에 그치는 등 고전하는 모습을 보였다.
대부분 1990년대 중반 지어진 아파트로 노후화가 진행된데다 인근 판교와 위례신도시 일대 대규모 신규 아파트가 들어서면서 분당 집값이 힘을 받지 못한 탓이다.
하지만 최근 들어 분당 아파트 시장이 다시 주목 받고 있다. 올해 들어 월간 0.1% 안팎이던 매매가격 상승률이 6월에 0.81%를 기록한 데 이어 7월에는 1.19%로 더욱 확대된 것이다. 국토부 실거래가를 보면 서현동 시범삼성 전용 60㎡의 경우 2016년 말 4억5,000만원 선이었던 거래가격이 올 7월에 5억6,000만원에 거래된 것으로 나타났다.
분당신도시의 집값이 다시 강세를 보이는 요인은 크게 세가지 정도 꼽을 수 있다.
첫 번째는 아파트값 저평가 인식에 따른 실수요 매수세 증가다. 분당신도시는 서울과 가깝다는 입지적 강점을 지니고 있고 인근 판교테크노밸리의 배후 주거지이기도 하다. 특히 학군과 편의시설, 공원 등 주거 인프라가 우수해 기본적으로 실거주를 목적으로 한 수요자들의 관심이 꾸준한 지역이다. 서울 집값이 급등하면서 분당이 상대적으로 저평가됐다는 인식이 작용하는 가운데 실수요에 기반한 매수세 유입이 늘어났다. 여기에 새 정부의 교육정책 관련해 외고·자사고 폐지가 논의되고 있는 가운데 이른바 `전통학군` 지역인 분당에 대한 관심이 커지고 있는 측면도 있다.
두 번째는 시세차익을 목적으로 매매가격과 전세금의 차액(差額)이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 일명 "갭투자"가 늘었기 때문이다. 분당은 1990년대 초에 지어진 아파트가 대부분인데, 재건축 연한(30년)이 5~6년 앞으로 다가오면서 정비사업 호재를 기대하는 중장기 투자자들이 전세를 끼고 매수에 나서고 있는 것이다. 중층 단지로 이뤄진 목동 일대 재건축설이 돌면서 분당의 재건축 기대감도 덩달아 높아지고 있다. 여기에 분당의 전세가율이 가파르게 상승한 점도 갭투자 수요를 자극한 요인이다. 분당 아파트의 매매가 대비 전세가율은 5년 전인 2011년만 해도 50%가 채 되지 않았으나 2017년 7월 말 현재 76% 수준까지 높아진 상태다.
세 번째는 판교나 위례신도시 등 대체지역의 신규 공급 단절로 분당 내 매도세가 감소한 점을 들 수 있다. 분당은 같은 성남시 내에 판교와 위례 등 2기 신도시가 집중 개발되면서 직격탄을 맞았다. 새 아파트로 갈아타려는 수요자들이 분당에서 대거 빠져나간 것이다. 그러나 2016년 이후 판교와 위례 일대 신규 분양이나 대규모 입주가 끊긴 상황이다. 판교신도시는 2013년 분양한 판교알파리움이 2015년 말 입주한 것을 끝으로 신규 아파트 공급이 마무리된 상태다. 위례신도시는 2013년-2014년 사이 신규 분양이 집중적으로 이뤄졌고 기 분양 아파트의 입주는 올해 마무리된다. 북위례 분양이 재개되는 2018년까지 신규 공급이 일시적으로 중단된 상태다.
▣ 분당신도시, 옛 명성 다시 찾을까? 최근 분당신도시 아파트값이 가파른 상승세를 보이는 것은 서울 강남과의 `갭 메우기` 성격이 강하다. 실제로 2013년 말 이후 현재(2017년 7월)까지 서울 아파트값은 18% 올랐고 특히 강남3구의 경우 33% 이상 상승했다. 이에 비해 분당신도시는 같은 기간 15% 오르는데 그쳤다. 그 동안 벌어진 가격 차이가 메워지는 과정에 있는 것이다.
이미 많이 오른 서울 강남권 등에 비해 추가 상승 여지가 크다고 판단되나 대대적인 개발호재 등 자체적인 상승 동력이 부족하다는 점은 염두에 둘 필요가 있다. 단기적으로는 정부의 규제 정책으로 강남권 등 과열 지역의 집값이 꺾이면 분당의 상승세도 약화될 가능성이 있다. 중장기적인 측면에서는 향후 재건축 등 정비사업에 있어서 이미 평균 용적률이 200% 안팎이다 보니 재건축 추진 자체가 쉽지 않을뿐더러, 기존 저밀도 단지처럼 수익성을 기대하기 어렵다는 한계가 있다.
