서울 강남구에 사는 다주택자 김미경(57·가명)씨는 ‘8·2 부동산 대책’이 발표된 뒤 집 문제로 깊은 고민에 빠졌다. 갭투자를 해 적은 돈으로 집을 3채나 갖게 됐지만, 최근 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등을 담은 대책이 나오면서 졸지에 정부가 지목하는 투기꾼 신세에 놓였다. 선택은 두 가지. 집을 처분할지, 아니면 임대사업자로 등록할지를 놓고 김씨의 저울질이 시작됐다.
양도세 폭탄을 맞기 전에 처분하는 게 나을까, 아니면 이참에 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 보면서 임대소득을 받는 것이 유리할까?
대책이 발표되면서 주요 인터넷 포털 부동산 커뮤니티 사이트에는 임대사업자 등록에 관해 묻는 글이 여럿 올라오고 있다. 임대사업자로 등록하는 경우 양도세는 물론 재산세·법인세·취득세 등 다양한 세금 감면의 혜택이 있지만, 훗날 매매 시 시세차익이 없는 경우 세금만 더 낼 수도 있어 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다.
◆ 청약 조정대상지역 85㎡∙6억원 이하 다주택자는 임대사업 등록 유리
전문가들은 서울, 경기, 세종, 부산 등 청약 조정대상지역의 6억원 이하 주택을 여러 채 가진 경우 임대사업자로 등록하는 것이 낫다고 조언한다.
세무업계 한 관계자는 “기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 임대소득의 소득·법인세 감면 대상이 되기 때문에, 해당 주택을 여러 채 갖고 있다면 임대사업자로 등록하는 것이 세제 혜택 등에서 유리하다”고 말했다.
지금은 주택 수와 상관없이 다주택자가 집을 팔 때 양도차익에 따라 6~40%의 기본 세율을 매긴다. 하지만 내년 4월 이후엔 청약 조정대상지역에서 2채를 가진 경우에는 기본 세율에 10%포인트를 더해 양도 차익의 16~50%, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 더해 차익의 26~60%까지 세금을 내야 한다. 이 금액에 10%의 지방소득세도 내야 하고, 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 받을 수 있었던 10~30%의 장기보유 특별공제에서도 배제된다. 특히 투기지역의 집을 3채 이상 가진 경우에는 10%의 양도세 가산세율까지 적용된다.
하지만 임대사업자로 등록하면 거주 주택에 대해서는 양도세 비과세 혜택을 받고, 기준시가 6억원, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 소득세와 법인세를 감면받는다. 60㎡ 이하면 최초 분양 시 취득세도 감면된다. 재산세도 줄고, 양도세 중과에서도 제외되며 10~30% 이상의 장기보유 특별공제도 지금처럼 그대로 적용된다. 준공공임대사업자가 되면 보유 주택 모두 양도세 전액 감면 혜택도 받는다.
김재언 미래에셋대우 수석 부동산 컨설턴트는 “정부가 몇 년 전부터 민간 임대주택 공급을 위해 정책 기조를 (임대사업자 지원으로) 잡았기 때문에 양도세 외에도 여러 세제 혜택이 있다”고 말했다.
하지만 세무업계는 “어지간한 서울의 아파트값이 6억원대인 상황이라 기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 조건을 넘어선 주택도 많다”며 “이런 경우라면 임대사업자가 되더라도 세제 혜택이 별로 없는 편”이라고 말했다.
◆ 개인소득∙양도차익 고려하고, 건보료 상승도 신경써야
임대사업자로 등록해 오히려 손해를 볼 수도 있다. 보유 중인 주택의 가격이 내려가 나중에 양도차익이 얼마 나지 않은 임대사업자의 경우 양도세는 줄더라도 법인세나 종합소득세 등 다른 세금을 더 낼 공산이 크다. 경우에 따라 개인사업자 등록으로 내야 할 건강보험료가 양도세 감소분보다 더 커질 수도 있다.
임대사업자로 등록하면 임대소득이 과세표준 금액에 포함돼 소득세가 늘어날 수 있다. 부동산 임대소득은 종합과세 대상으로 분리과세 없이 소득세 대상 소득에 합산된다. 소득세는 누진세라 과표 구간이 넘어가는 경우 소득세가 배가될 수 있다는 점을 고려해야 한다.
또 직장 의료보험 피부양자가 임대사업자로 등록하면 지역 가입자로 바뀌게 돼 보험료를 더 내야 할 수도 있다. 예를 들어 남편이 직장을 다니고, 직장 없이 주택 여러 채로 임대소득을 받는 부인이 본인 이름으로 임대사업자로 등록하면 남편의 직장 의료보험과 별개로 건강보험료를 내야 한다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “양도차익이 별로 없는데, 임대소득자로 등록하면 양도세를 절약하는 것보다 임대소득에 따른 소득세 증가분이 더 클 수 있다”며 “특히 과세표준 3억~5억원 소득자의 경우 급여소득까지 합산될 경우 세율이 급격히 뛰게 된다는 점까지 고려해야 한다”고 말했다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “주택임대사업자로 등록한다 해서 무조건 세제 혜택을 본다고 여기면 안 된다”며 “보유 주택 수와 면적, 공시지가 등 각자의 상황을 고려해 세무사를 찾아서 먼저 계산을 해보는 것이 좋다”고 말했다.
