서울 강남구의 한 아파트 재건축 조합장인 A씨는 지난 2일부터 일주일째 주민들에게 시달리고 있다. ‘조합원 물량을 팔 수 있느냐’ ‘언제까지 매도할 수 있느냐’ 등의 전화를 수십 통 받았고, 10여 명은 조합 사무실을 찾아왔다. A씨는 "국토교통부와 구청에 수차례 질의했지만 명확한 답을 듣기 어려웠다"고 말했다.
정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 이후 후폭풍이 거세다. 대책의 범위가 워낙 넓고 세부 기준이 복잡하다. 정부가 세부 기준을 정한 것도 있지만 그렇지 않은 부분도 있다. 재건축 조합원 지위 양도 제한, 대출 규제 등과 관련한 궁금증을 문답 풀이로 정리했다.
서울에 2년 6개월 전에 재건축 조합이 설립된 아파트를 한 채 갖고 있다. 입주할 때까지 팔 수 없나.
"원칙적으론 지난 3일부터 투기과열지구로 묶인 서울 전역(25개 구)과 경기도 과천에선 조합설립인가를 받은 재건축 단지 조합원은 입주 때까지 주택을 팔 수 없다. 하지만 재건축 추진 아파트를 2년 이상 소유한 사람에 한해 ‘조합설립인가 후 2년 안에 사업시행인가를 신청하지 못한 경우’엔 양도할 수 있다.
이번 대책을 통해 이 조항의 기간(주택 보유 포함)이 각각 3년으로 늘어나지만, 시행령 개정·시행이 다음 달 말 이뤄지기 때문에 그 전까진 거래할 수 있다. 예컨대 서울 송파구 잠실주공5단지는 2013년 12월 조합설립 인가가 난 뒤 3년이 지난 지금까지 사업시행인가를 받지 못했다. 법 개정 전까진 2년 이상 보유자가, 그 이후엔 3년 이상 보유자가 사업시행인가 전까지 조합원 물량을 팔 수 있다."
5년 전 사업 승인(사업시행인가)을 받은 재건축 단지를 보유 중인데, 지난해 사업계획을 변경했다. 아직 1년도 채 안 됐는데 양도할 수 없나.
"가능하다. 조합설립 부분과 마찬가지로 아파트를 2년 이상 갖고 있는 사람에 한해선 ‘사업시행인가 후 2년 안에 착공하지 못한 경우’ 조합원 자격을 넘길 수 있다. 여기서 기산시점은 ‘최초’ 사업시행인가다. 최근 사업계획이 바뀌었더라도 첫 인가를 받은 지 2년이 지났다면 팔 수 있다."
사업 승인을 받은 단지는 착공 전까지 팔 수 있다고 했는데, 착공의 기준은 무엇인가.
"착공 기준은 조합이 관할 구청에 착공계를 제출하는 시점이다. 10일에 제출했다면 9일까지 매도 계약은 물론 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다."
보유한 지 2년이 넘은 재건축 단지가 최근 관리처분인가를 받았다. 이 물건은 팔 수 있나.
"관리처분인가 시점은 매도 여부와 상관 없다. 예외조항대로 사업시행인가를 받은 지 2년이 넘었고, 아직 착공 전이라면 팔 수 있다."
투기과열지구 지정 전인 8월 1일 재건축 아파트를 계약했다. 아직 잔금을 치르지 못했는데.
"매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도가 인정된다. 다만 부동산 실거래 신고를 60일 안에 해야 하고, 계약금 이체 증빙과 같은 근거자료가 있어야 한다. 현금 거래의 경우는 허위 가능성이 있어 어떻게 정리할지 정부도 논의 중이다."
재건축 아파트 한 채를 갖고 있는데 8·2 대책 이전에 다른 집을 매입했다. 양도세를 피하기 위해선 기존 재건축 아파트를 3년 안에 팔아야 하는데, 조합원 지위 양도 제한에 걸려 팔지 못한다.
"이 부분에 대해선 정부가 명확한 설명을 하지 않는다. 현재로선 구제 대상이 아니다."
이미 분양을 받아 계약까지 했는데, 투기지역으로 묶여 중도금대출이 분양가의 40%까지만 나온다고 한다. 무주택세대는 예외적으로 60%를 적용받을 수 있다는데, 1주택자는 어떻게 해야 60%를 받을 수 있나.
"대출 약정 후 2년 안에 기존 주택을 처분하고 기존 주택담보대출을 상환하는 1주택자만 무주택자와 똑같이 취급한다. 다만 이 경우(중도금대출)엔 새로 분양 받은 아파트가 2년 안에 완공되지 않는다. 금융당국이 이 문제에 대해선 은행과 상의해서 좀 더 구체적인 기준을 세울 계획이다. "
무주택세대로 인정 받아 중도금대출을 60% 받아도 나중에 잔금대출은 담보인정비율(LTV)이 40%밖에 안 된다는데.
"그렇다. 이 부분에 대해선 금융당국이 별다른 보완 대책을 검토하지 않고 있다. 민간 분양의 경우엔 잔금 규모가 분양가의 30%인데 잔금대출 LTV가 40%인 만큼 큰 문제는 없다는 게 금융당국의 설명이다. 모자라는 자금이 있다면 입주자가 따로 마련해야 한다."
투기지역에서 재건축 조합원 이주비 대출을 1건 받으면 나중에 추가분담금을 낼 돈을 추가 대출받을 수 없나?
"받을 수 있다. 동일 물건이기 때문에 LTV 40% 한도 내에서는 여러번 대출 받아도 상관 없다."
다주택자에 대한 양도소득세 중과 시기가 정확히 언제인가. 3일부터 시행됐다는 말도 있고 내년 4월부터라는 말도 있다.
"둘 다 맞다. 3일부터 시행된 양도세 중과는 ‘투기지역(서울 11개 구와 세종시)’이 대상이다. 재건축·재개발 입주권을 포함한 3주택 이상 보유자가 투기지역 내 주택을 매도할 경우 6~40%인 양도세율이 10%포인트 더 높아진다.
내년 4월 1일부터 양도세가 중과되는 건 2주택 이상 보유자가 ‘조정대상지역(서울 등 전국 40곳)’ 내 주택을 매도했을 경우다. 지금은 조정대상지역 내 주택 매도는 양도세 중과 대상이 아니지만 내년 4월 1일부터는 대상에 포함된다. 2주택 보유자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 더한다."
집 3채 중 한 채는 투기지역에, 두 채는 비투기지역에 있다. 비투기지역 주택을 먼저 팔아도 양도세 중과 대상이 되나.
"그렇지 않다. 3일부터 시행된 투기지역 주택 매도자에 대한 양도세 중과는 말 그대로 투기지역 내 주택을 매도하는 3주택 이상 보유자에게만 적용된다.
3주택 이상 보유자라도 비투기지역 내 주택을 매도하는 경우엔 양도세 중과 대상이 아니다. 반대로 3주택 모두가 투기지역에 있는 게 아니라 한 채만 투기지역에 있다 하더라도 그 주택을 먼저 팔 경우에는 양도세 중과 대상이 된다."
