매매가격 100억원 이하의 작은 건물을 뜻하는 '꼬마빌딩' 시세가 인근 배후주거지역 부침의 영향을 강하게 받고 있다.
대표적인 사례가 한남동 외인아파트와 한남더힐 주변 꼬마빌딩이다. 외인아파트 주변 1종 일반주거지역에 위치한 꼬마빌딩은 대지면적 3.3㎡당 6000만원대를 호가한다. 1종 주거지역임에도 3종 주거지역 못지않은 시세이다. 일반적으로 1종 주거지역은 건폐율이 60% 이하이고 용적률이 100~200% 수준에 불과해 사업성이 크게 떨어진다. 그럼에도 배후주거지역에 입주할 주민의 구매력이 높을 것으로 예상되자 인근 꼬마빌딩의 몸값도 함께 올라가고 있는 것으로 분석된다. 인근 중개업체 관계자는 "외인아파트 주변은 1종 주거지역이지만 임대수익률이 3종 주거지역 못지않을 것으로 예상하는 투자자들이 적지 않다"며 "이 지역 꼬마빌딩 몸값은 전국의 1종 주거지역 중에서 가장 비쌀 것"이라고 말했다.
2019년 말 외인아파트 용지에 들어설 예정인 335가구 규모 고급주택 '나인원 한남'은 자산 기준 상위 0.1%의 상류층을 타깃으로 한다. 지난해 대신금융그룹이 외인아파트 용지를 LH(한국토지주택공사)로부터 6242억원에 매입했다. 한남더힐, UN빌리지 등 고급주택 밀집지역에 위치해 있으며 가구당 주차대수는 약 4.7대에 달한다.
외인아파트 용지는 최근 한남재정비촉진지구와 용산민족공원 개발 덕에 주목받고 있다. 외인아파트 용지 남서쪽에는 한남뉴타운이 자리잡고 있는데 10년 넘게 개발이 정체돼 있다가 최근 3구역이 서울시 재정비위원회를 통과하면서 숨통이 트이고 있다. 또한 인근의 용산 유엔사 용지가 1조552억원에 낙찰되기도 했다.
게다가 최근에는 이태원 상권이 확장되면서 이태원을 찾던 수요자들이 '핫 플레이스'를 찾아 외인아파트 인근까지 내려오고 있다. 이태원 거리는 강남 또는 홍대 가로수길 등에서 볼 수 없는 이국적 분위기가 매력 포인트다. 현재 다양한 국가의 사람들이 이태원·한남동에 집중적으로 거주하고 있으며 나이·성별을 가리지 않고 외국인 관광객들을 빨아들이는 집객력이 돋보인다. 김명식 JLL 이사는 "이태원 거리의 음식 문화나 패션 문화는 기존의 획일화된 트렌드와 다르다"며 "방문할 때마다 구석구석 맛집과 찻집·바 등이 엄청나게 확장하고 성장하는 모습이 관측된다"고 설명했다. 김 이사는 "현재 이태원 거리는 유동인구의 공급이 상권 확장속도보다 빠르다"며 "서울에서는 연남·상수·합정동, 뚝섬·성수동과 더불어 가장 급부상하는 상권으로 평가된다"고 말했다.
외인아파트에 앞서 고급주거지로의 위상을 확고히 한 한남더힐도 꼬마빌딩이 비싼 가격에 거래되고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "한남더힐 주변 3종 주거지역은 2010년까지는 3.3㎡당 3000만~3500만원에 거래됐으나 2010~2014년에는 4500만~5000만원에 거래됐고 현재 시세는 6000만원 이상 갈 듯하다"고 말했다.
반면 대단지 주변 꼬마빌딩으로 주목받았던 둔촌동 꼬마빌딩 시장은 최근 분위기가 냉랭한 편이다. 강동대로변의 꼬마빌딩은 대지면적 3.3㎡당 7000만~8000만원, 이면도로 꼬마빌딩은 3500만~4000만원 수준에 형성돼 있지만 최근에는 호가가 3.3㎡당 100만~200만원 내려갔다. 8·2 부동산 대책으로 둔촌주공 1단지 투자가 얼어붙자 인근 꼬마빌딩 투자도 주춤해진 탓이다.
단적인 사례는 JYP엔터테인먼트가 최근 매입한 빌딩에서 찾을 수 있다.
JYP엔터테인먼트가 지난 6월 1일 매입 공시를 낸 빌딩은 강동대로변에 있음에도 매매가격이 3.3㎡당 5500만~6000만원 수준인 것으로 알려졌다. 기존 시세보다 3.3㎡당 1500만~2000만원 내려간 것이다. 이면도로에 위치한 다른 꼬마빌딩도 최근 3.3㎡당 3261만원, 총 75억원에 거래됐다. 업계 관계자는 "향후 배후주거지 구매력이 향상되면 상가 수익성이 개선되고 빌딩 시세도 올라간다"고 말했다.
