정부가 내놓은 각종 부동산 규제가 본격적인 시행 단계로 접어들고 있다. 실제로 "8.2부동산 대책"의 핵심 중 하나인 청약제도 개편을 담은 "주택공급에 관한 규칙"이 개정돼 9월 20일부터 시행에 들어갔고, 주택 거래 때 자금조달계획 신고를 의무화하는 방안이 담긴 "부동산 거래신고 등에 관한 법률" 시행령도 26일자로 공포·시행됐다. 지방 민간택지 전매제한 등을 담은 주택법 하위법령 개정안은 현재 입법예고된 상태로 오는 11월부터 시행된다.
8.2 부동산 대책이 속속 시행되고 있는 만큼 추석 이후 신규 청약이나 주택 마련 계획이 있다면 바뀌거나 새롭게 시행되는 내용들을 꼼꼼히 따져보고 그에 맞는 투자전략을 세울 필요가 있다.
새로 개정·시행되는 내용을 살펴보기에 앞서 투자하려는 곳이 규제지역에 속하는 지를 먼저 따져봐야 한다. 투기과열지구나 청약조정대상지역으로 지정됐는지 여부에 따라 적용받는 규제의 내용이 다르기 때문이다.
2017년 9월 현재 투기과열지구는 서울 25개 자치구와 경기 과천시, 성남시 분당구, 세종시, 대구 수성구 등 29곳이다. 조정대상지역은 서울 전 지역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 세종시, 부산 해운대구 등 40곳이다.
▣ 청약통장 가입 후 2년 지나야 청약 1순위 9월 20일부터 수도권과 지방에 관계없이 투기과열지구 또는 청약조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 지나고, 납입횟수가 24회 이상이거나 납입금이 청약예치기준금액 이상이 돼야 청약 1순위 자격이 주어진다. 종전에는 청약통장 가입 후 1년(지방 6개월)이 지나고, 납입횟수가 12회(지방 6회) 이상이거나 납입금이 청약예치기준금액 이상이면 1순위 자격을 얻었었다.
▣ 청약 가점제 확대… 서울 중소형 아파트 100% 가점제 민영주택을 공급할 때 청약 가점제가 우선 적용되는 주택 비율도 달라졌다. 청약 가점제(84점 만점)란 무주택 기간(최고 32점), 부양가족 수(최고 35점), 청약통장 가입기간(최고 17점) 등을 점수로 매겨 점수가 높은 순으로 당첨자를 뽑는 방식이다.
우선 투기과열지구에서 분양하는 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 아파트는 100% "청약 가점제"를 통해 당첨자를 뽑는다. 종전 75%에서 100%로 확대된 것이다. 전용면적 85㎡ 초과 주택은 50%로 기존과 동일하다. 청약조정대상지역에서는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 40%에서 75%로 늘어났고, 가점제 적용을 하지 않았던 전용면적 85㎡ 초과 주택도 30%가 적용된다.
그 동안 추첨제로 선정했던 예비 당첨자도 가점제로 가린다. 미계약 물량이 나오면 1순위 신청자 중 가점이 높은 사람부터 예비 입주자 순번이 정해지는 것이다. 1순위에서 경쟁이 없다면 종전처럼 2순위 신청자 중 추첨으로 예비 입주자를 뽑는다.
아울러 가점제로 당첨된 사람과 그 세대에 속한 자는 지역에 상관없이 2년 이내에 또 다시 가점제로 당첨받을 수 없다. 이미 투기과열지구나 청약조정대상지역에서 5년 재당첨 제한이 시행중인 가운데 그 외 지역도 재당첨 제한이 추가된 것이다.
▣ 투기과열지구서 3억 이상 집 살 때 자금 출처 밝혀야 투기과열지구에 있는 3억원 이상 주택(분양권·입주권 포함, 오피스텔 등 준주택 제외) 거래 시 자금조달 및 입주계획 신고를 의무화하는 내용의 부동산거래신고법 시행령이 9월 26일부터 시행에 들어갔다.
이에 따라 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 매수자는 실거래 신고를 할 때 자금조달 및 입주 계획서를 제출해야 한다. 이를 제출하지 않으면 부동산 거래계약 신고필증이 발급되지 않기 때문에 소유권 등기를 할 수 없다.
9월 26일부터 체결되는 계약분부터 적용되는데 투기과열지구로 지정된 서울과 과천의 경우 아파트 매매 시세가 대부분 3억원을 넘는다.
자금조달 계획은 자기자금과 차입금으로 나뉜다. 자기자금은 금융기관 예금이나 보유 부동산 매도액, 주식·채권 매각대금, 보증금 등으로 세분화되고 차입금은 금융기관 대출액, 사채 등을 기재해야 한다. 입주계획은 임대를 놓을지, 본인 입주 시 가족이 함께 입주할지를 밝히고 입주 예정 시점도 적어야 한다.
▣ 지방 민간택지 최대 3년까지 전매제한 지금까지 별도의 전매제한 규제가 없었던 지방의 청약조정대상지역 중 민간택지에 대해 오는 11월 10일부터 과열 정도에 따라 1년 6개월 혹은 소유권이전등기까지 전매가 제한된다. 다만 일률적으로 규제가 강화되는 게 아니라 조정대상지역 중 "위축지역"으로 선정된 경우 공공택지 전매제한을 6개월로 하고 민간택지에 대해서는 전매제한을 하지 않을 예정이다.
이렇게 되면 현재 청약조정대상지역에 포함돼 있으나 아직 전매제한을 받지 않는 부산 해운대·연제·동래·남·수영·부산진구와 기장군의 민간택지가 오는 11월 10일부터 새로이 전매가 제한된다.
한편, 지방 광역시 중 청약조정대상지역이나 투기과열지구가 아닌 곳의 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한기간은 수도권과 마찬가지로 6개월이 적용된다.
▣ 분양권 불법전매, 차익의 최대 3배 벌금 지난 9월 19일 국회 법안심사 소위를 통과한 주택법 개정안에는 분양권을 불법 전매해 3,000만원 이상 차익을 남긴 사람에게 그 차익의 3배까지 벌금을 물리는 조항이 담겼다. 현행법은 불법 전매에 대해 3년 이하의 징역형이나 3,000만원 이하의 벌금형에 처하고 있다.
개정안이 통과되면 불법 전매로 인한 시세 차익이 3,000만원이 안될 경우 벌금액은 기존의 3,000만원 이하로 적용 받지만 3,000만원이 넘으면 그 액수의 3배까지 부과된다. 대상은 분양권 전매가 금지되는 모든 지역의 주택이다.
▣ "10년 보유·5년 거주" 재건축 조합원 지위 양도 허용 투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도 금지 관련해서 예외적으로 조합 설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없거나 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못했을 때 주택을 3년 이상 소유한 경우에는 분양권 양도가 허용된다. 이는 9월 말 공포 후 시행될 예정이다.
아울러 투기과열지구 지정 이전에 매매 계약을 하고 잔금을 내지 않은 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있다. 다만, 거래신고는 지구 지정 이후 60일 이내에 이뤄져야 한다. 8월 3일 이전에 투기과열지구에서 재건축 아파트 매매 계약을 한 사람은 추석연휴가 끝나는 10월 10일까지 거래 신고를 해야 조합원 지위를 양도받을 수 있다.
한편 현재 법안심사 소위를 통과한 도시 및 주거환경 정비법 개정안에는 투기과열지구 내 재건축 아파트를 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자에 대해서도 재건축 조합원 지위 양도 금지의 예외를 인정하는 내용이 담겨 있다. 이와 함께 투기과열지구 내 재개발 조합원 입주권 양도를 금지하고, 정비사업 분양권 재당첨을 5년간 제한하는 내용은 8.2 대책 원안대로 반영됐다. 이 법안은 연내 국회 본회의 통과 후 시행될 전망이다.
