요즘 서울 강남구 개포주공1단지 재건축조합 사무실에는 경매 예비 응찰자의 문의 전화가 잇따르고 있다. 단지 내 아파트 서너 가구가 이달과 다음달 경매될 예정이어서다. 조합 관계자는 “모든 문의자가 물건을 경매로 낙찰받을 경우 조합원 지위를 승계받을 수 있는지 궁금해한다”며 “물건에 따라 소유주의 소유 기간, 경매 형식, 권리관계 등이 제각각이라 조합 차원에선 답을 주기 어렵다”며 난색을 보였다.
‘8·2 부동산 대책’과 후속 조치에 따라 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됐지만 경매와 공매엔 일부 예외조항이 있다. 그러나 모든 경·공매 물건이 모두 예외사유에 해당하는 것은 아니어서 각별한 주의가 필요하다고 전문가들은 강조했다.
◆일부 경매·공매 지위 양도 허용
8·2 대책에 따르면 투기과열지구에선 조합설립 인가 이후 단계인 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위를 양도받을 수 없다. 이런 집을 사면 새 아파트를 배정받는 것이 아니라 감정가격에 해당하는 현금을 받는다.
하지만 예외적으로 경·공매를 통해 매입하면 조합원 지위를 양도받을 수 있다. 도시 및 주거환경정비법과 시행령에서 정한 예외사유에 해당하는 경우에 한해서다. 도정법 시행령에선 ‘국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매·공매된 재건축 물건의 경우 조합원 승계를 인정한다’고 규정하고 있다.
따라서 캠코가 세금 체납을 이유로 진행하는 공매를 통해 재건축 대상 아파트를 매입하면 조합원 지위를 승계받을 수 있다. 국가와 지자체는 일정 기간 취득세 양도세 등 세금을 납부하지 않으면 부동산을 압류한 뒤 캠코를 통해 공개 매각하고 있다.
국가·지자체나 금융회사가 경매에 부친 물건도 조합원 지위 양도가 가능하다. 임의경매(근저당 등 담보물권에 의한 경매) 강제경매(확정판결 등 집행권원에 의한 경매) 등 경매 형식은 상관없다.
다만 일반 개인이 신청한 경매는 지위 양도가 인정되지 않는다. 국토교통부 관계자는 “도정법 시행령에서 정한 예외조항을 확대 해석해선 안 된다”며 “예외조항에 나오지 않은 개인 간 강제경매, 개인이 근저당에 기해 신청한 임의경매 등은 조합원 지위를 양도받을 수 없다”고 설명했다.
경매전문 로펌인 법무법인 열린의 정충진 변호사는 “모든 경·공매에 조합원 지위 양도를 허용하면 일부 개인이 채권·채무관계를 조작해 일부러 집을 경매에 넣을 가능성이 있다”며 “편법 가능성을 원천차단하기 위해 법령에서 예외사유를 국가·지자체·금융기관에 의한 경매로 제한한 것으로 판단된다”고 설명했다.
◆“재개발 예외조항 곧 발표”
내년부터 처음 시행되는 재개발 조합원 지위 양도 금지와 관련한 경·공매 예외조항이 곧 나올 전망이다. 지난달 28일 국회 본회의를 통과한 도정법 개정안에 따르면 투기과열지구 내 주택재개발사업과 도시환경정비사업지에서 관리처분계획인가 후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한된다. 이 내용은 이달 공포돼 3개월 뒤인 내년 초부터 시행될 예정이다.
국토부 관계자는 “개정안 공포에 맞춰서 경매시장 거래 시 예외규정 등을 담은 시행령 개정안을 함께 발표할 예정”이라고 밝혔다. 구체적인 기준은 대통령령으로 결정되지만 기존 재건축 단지 관련 규정과 비슷한 내용이 담길 것으로 전문가들은 예상했다.
강은현 EH경매연구소 대표는 “재건축·재개발 관련 물건을 낙찰받더라도 자칫 현금청산 대상이 될 가능성이 있다”며 “국가·지자체 및 금융기관이 내놓은 물건 위주로 권리분석을 철저히 한 뒤 투자에 나서야 한다”고 조언했다.
