서울시는 지난달 24일 용산구 한남동 686번지 일대 한남뉴타운 3구역(38만5687㎡) 재개발 건축심의를 통과시켰다. 지난 2015년 "남산 자락 지형을 보전해 재개발해야 한다"며 심의를 보류한 지 2년 만이다.
3구역은 한남뉴타운(111만205㎡)에서도 ‘알짜배기’로 꼽히는 땅이다. 강변북로를 끼고 남산~한강을 잇는 교통 요지에 있다. 규모가 가장 크고 사업 속도도 빠르다. 재개발이 끝나면 최고 22층 195개동 5816가구 대단지가 들어서게 된다. 2022년 7월 준공 예정이다.
서울 강남권을 중심으로 달아오른 재건축 사업 열기가 상대적으로 잠잠했던 강서·강북 등 재개발 사업지로 확산하고 있다. 재건축이 기존 노후 건물을 부수고 새 건물을 짓는 민간 주택사업이라면 재개발은 기반시설(도로·상하수도 등)과 노후 건물을 정비해 새로운 동네(뉴타운)를 만드는 공공사업이다. 재건축에 비해 사업성이 낮은 재개발 진행 속도가 더뎠던 이유다.
하지만 내년 재건축초과이익환수제 부활을 앞두고 재건축 사업이 속도를 내면서 덩달아 재개발도 빛을 보기 시작했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "올해 들어 분양가가 전반적으로 오르면서 재개발 사업성이 과거보다 많이 나아졌다. 역세권을 중심으로 한 비(非)강남권 재개발 사업이 탄력을 받는 추세"라고 설명했다.
대표적인 곳이 영등포뉴타운이다. 노후 주거지역이지만 지하철 5호선 영등포시장역을 끼고 있고 여의도와 가깝다. 영등포타임스퀘어·신세계백화점 같은 대형 쇼핑시설, 한림대 한강성심병원 등과 인접했다. 그런데도 2003년 뉴타운으로 지정된 뒤 사업이 지지부진했다. 토지 권리관계가 복잡한 영등포시장을 끼고 있어서다. 한때 전체의 3분의 1 가량이 사업 구역에서 해제될 정도였다.
영등포·노량진·청량리 등도 속도
하지만 최근 분위기가 달라졌다. 지난 9월 1-4구역을 재개발한 ‘아크로 타워스퀘어(1221가구)’ 입주가 시작됐다. 1-3 구역에선 한화건설이 짓는 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’이 지난달 분양에 들어갔다. 1-13 구역은 같은달 서울시에 건축심의를 신청했다. 2010년 조합을 설립한 지 7년 만이다.
1-13구역 조합 관계자는 "뉴타운 계획대로 입주를 마치면 영등포뉴타운은 3500가구가 거주하는 주거지로 탈바꿈한다. 실제 입주 사례가 등장하자 사업이 속도를 내는 분위기"라고 말했다.
동작구 노량진뉴타운도 재개발 사업이 활기를 띠고 있다. 역시 2003년 뉴타운으로 지정된 뒤 수산시장에 얽힌 복잡한 토지 관계 등으로 사업 추진이 지지부진했던 곳이다. 2·7구역은 현재 시공사 선정 준비에 한창이다.
5·6구역은 건축심의를 신청했고 1·3구역은 조합 설립 인가를 앞두고 있다. 6구역 내 한 공인중개업소 대표는 "6구역내 다가구주택 시세가 지난해 3.3㎡당 1700만원대에서 최근 3.3㎡당 2200만원대로 500만원 가량 올랐다"고 말했다.
강북권 교통 요지에 자리잡은 동대문구 청량리뉴타운 일대도 재개발 훈풍이 불고 있다. 청량리역 일대는 그동안 토지 이해관계가 복잡한데다 집창촌 등 부정적 이미지까지 겹쳐 개발이 지지부진했다.
하지만 4구역에 롯데건설이 2020년까지 65층 주상복합 빌딩을 짓기로 하고 청량리 동부청과시장 정비사업도 건축심의를 마치면서 분위기가 반전됐다. 7구역은 내년 초 관리처분인가를 받을 예정이다. 6·8구역은 조합설립 추진위 단계에 접어들었다.
건설사도 재개발에 수주 역량을 모으고 있다. 롯데건설 관계자는 "올해 7조원 규모였던 내년 재건축 물량이 1조원으로 확 줄어들 전망이다. 일감이 부족한 상황에서 재개발 수주가 새 먹거리로 떠올랐다"고 말했다.
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "서울은 여전히 공급이 부족한 상황이라 역세권을 중심으로 한 비강남권 재개발 물량이 본격 입주하기 시작하면 가뭄에 단비가 될 전망이다. 상대적으로 가격도 저렴해 내집 마련 실수요자가 관심을 가져볼 만하다"고 말했다.
함영진 센터장은 "재개발 기대감에 단기간 가격이 급등한 측면이 있다. 사업이 속도를 냈다 하더라도 재건축에 비해 갑자기 틀어질 가능성도 있다는 점은 주의해야 한다"고 조언했다.
