전매제한·금리인상 악재.. 수익률 적신호 대비해야 안정성 선호 장기투자자, 역세권 단지 수익률 유리 젊은층 수요자, 가격 부담 덜한 직주근접 선호
대표적인 수익형 부동산 상품으로 인기를 끌고 있는 오피스텔 투자 시장에 변화의 바람이 불고 있다.
내년 1월부터 시행될 ‘건축물의 분양에 관한 법률’에 따라 투기과열지구뿐만 아니라 청약조정대상지역에서도 소유권 이전등기 때까지 오피스텔 분양권 전매가 제한된다. 여기에 낮은 금리를 활용해 대출을 끼고 산 오피스텔의 투자수익률이 금리 인상의 영향으로 낮아질 것으로 예상된다.
전문가들은 수익성 측면에서 도심권은 전통 선호지역인 역세권의 임대수익률이 높고, 외곽지역은 산업단지 배후수요를 갖춘 직주근접 단지가 임차인을 구하기가 유리하다고 조언한다.
◇ 역세권 근접 거리가 오피스텔 임대료·매맷값 좌우
도심은 역세권 여부가 오피스텔의 임대수익률과 공실률(빈 집이나 사무실 비율)에도 가장 큰 영향을 줄 정도로 매우 중요하다. 실제로 역과의 거리에 따라 오피스텔 임대료와 매매가는 큰 차이를 보이고 있다. 역에 가까울수록 임대료와 매맷값이 높게 형성되는 것이다.
KB국민은행 시세에 따르면 지하철 2호선 강변역 4번 출구에서 직선거리로 200m 떨어진 ‘구의 아크로리버’ 오피스텔 전용면적 26㎡형 임대료는 보증금 1000만원에 월 73만원 선이다. 이에 비해 역과 거리가 좀 더 떨어진 ‘와이앤 오피스텔’ 전용 26㎡형은 보증금 1000만원에 월 53만~58만원으로 월평균 15만원 이상의 임대료 차이가 난다.
평균 매맷값에서도 차이를 보이고 있다. 지하철 5호선과 6호선, 공항철도, 경의중앙선 등 4개 노선이 지나는 공덕역 1번 출구 바로 앞에 위치한 ‘마포 신영지웰’ 전용 53㎡형의 평균 매맷값은 3억4000만원 수준이다. 반면 직선거리로 500m가 넘어 도보로 10분 가량 걸리는 ‘마포 현대하이엘’ 전용 53㎡형의 평균 매맷값은 2억9250만원이다. 역과의 거리에 따라 매맷값이 4000만원 이상 차이가 나는 것이다. 이 두 오피스텔은 임대료도 월평균 10만원 이상의 차이를 보이고 있다.
새로 분양하는 역세권 오피스텔은 청약 열기도 뜨겁다. 지난 10월 인천 송도국제도시에서 분양한 ‘송도 SK뷰 센트럴’은 인천지하철 1호선 인천대입구역세권 입지가 부각되면서 180실 모집에 9226명이 몰리며 평균 51.2대 1의 높은 청약경쟁률을 보였다.
◇ 2030 젊은층, 출퇴근 편리한 직주근접 단지 선호
산업단지가 위치한 서울 상암동과 경기 성남 판교신도시, 화성 동탄신도시 등은 지하철역에 가까운 역세권 오피스텔보다 업무지구에 인접한 오피스텔의 임대수익률이 더 높다. 이는 산업단지에서 근무하는 2030 젊은층이 경제적으로 부담이 적고 출퇴근 시간을 줄여 여가 시간으로 활용하기 유리한 오피스텔을 더 선호하기 때문이라는 게 현지 중개업소들의 설명이다.
부동산114 조사를 보면 서울 마포구 상암동의 공항철도 디지털미디어시티역과 도보로 10분 거리에 위치한 ‘DMC이안 상암 1단지’ 오피스텔의 임대수익률은 전용 46㎡형 기준 4.61%이다. 반면 역과는 멀지만 삼성SDS와 LG유플러스 등 업무시설과 인접한 ‘사보이시티DMC 상암’ 전용 44㎡형은 5.12%의 수익률을 보이고 있다.
벤처기업들이 몰려있는 판교신도시도 마찬가지다. 판교테크노밸리와 맞닿은 곳에 있는 ‘더테라스 판교’ 임대수익률은 6.81%인 반면 신분당선 판교역과 인접한 ‘판교역 SK허브’는 4.02%이다. 판교역 SK허브는 테크노밸리와 직선거리로 1㎞ 떨어진 곳에 자리잡고 있다.
동탄신도시에 있는 ‘동탄 퍼스트빌 스타’는 삼성전자 나노시티로부터 직선거리 300m 거리에 있는 오피스텔로 임대수익률이 6.10% 선이다. 이에 비해 나노시티에서 직선거리로 2.8㎞ 떨어진 ‘효성해링턴 플레이스’는 지하철 1호선 병점역세권 단지인데도 임대수익률은 4.78%이다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “정부의 잇단 부동산 규제로 오피스텔 시장도 입지별로 양극화 현상이 빚어지고 있다”며 “내년부터 주요 수요층인 젊은 직장인들의 선호도가 높은 곳을 중심으로 ‘옥석 가리기’가 본격화할 것으로 예상되는 만큼 투자에 앞서 철저한 입지 분석이 무엇보다 필요하다”고 말했다.
