|
|
|
|
|
|
| 단독주택 리모델링으로 월세 수입 노린다 |
|
|
| |
|
|
|
단독주택의 독보적 상승률
먼저 통계를 살펴보자. 2016년 들어 6월까지 전국의 주택 유형별 매매가격 상승률은 단독주택이 0.32%로 가장 높았다. 연립다세대가 0.2%이고 아파트는 0.04%에 그쳤다. 짧은 기간이긴 하지만 단독주택의 매매가격 상승률이 주택 유형을 종합해놓은 상승률보다 무려 8배나 높다. 거래 현황도 비슷하다. 2015년 1월부터 6월까지 단독주택 거래량이 7만 6,000건이었으나 2016년 1월부터 6월까지는 7만 3,000건으로 4.6% 감소했다. 이에 비해 아파트는 같은 기간 63만 건에서 50만 건으로 무려 19.8%나 줄었다. 바야흐로 단독주택의 시대가 오고 있는 것이다.
최근 단독주택에 대한 관심과 욕구가 증가하고 있는 것은 세 가지 요인이 결합된 것으로 볼 수 있다. 첫째, 아파트에 살고 싶지 않다. 둘째, 편리한 도시생활을 포기하기는 싫다. 셋째, 노후대책으로 안정적인 수입이 필요하다. 이 요인들을 모두 결합하면 상가주택이라는 결론이 나온다. 하지만 도심의 상가주택은 가격이 만만치 않다.
그리고 신규로 분양하는 신도시의 상가주택부지는 가격도 비싸지만 상권 형성이 어떻게 될지 걱정이고 편의시설에도 신경이 쓰인다. 자연스럽게 도심의 단독주택 리모델링으로 눈길을 돌리게 된다. 최근에 단독주택 관련 책을 한 권 읽었는데, 모두 16명의 단독주택 소유주 사례가 나온다. 대부분의 소유주가 단독주택에 거주하는 목적을 거주와 함께 본인의 작업공간이나 외부고객을 위한 상업시설을 함께 갖추기 위해서라고 이야기했다. 제2의 공간에서 제2의 업을 모색하는 것이다. 낡은 양옥집을 스타일리시한 집과 쿠킹 스튜디오로 바꾼 사례도 있고 평범한 한옥을 특별한 일터와 세컨드 하우스로 바꾼 사례도 있다. 대부분의 소유주가 원하는 것이"삶 이상의 기능이 있는 집"이었다. 도심에 있기는 해야 하지만, 아파트로는 이룰 수 없는 바람이다. 여기에 추가적인 수입도 보장되어야 한다.
단독주택의 리모델링 열기도 뜨겁다
단독주택의 수요는 느는데 신규 공급은 거의 없고 뉴타운, 재개발사업, 도시형 생활주택 등의 사업으로 기존 물량 또한 줄어들고 있다. 서울시에 따르면 2014년 35만 7,547가구였던 단독주택이 2015년에는 35만 1,624가구로 줄었다고 한다. 수도권에서는 아파트가 많이 없어지는 데 비해 지방의 멸실주택 대부분은 단독주택이다. 수도권은 단독주택의 멸실 비중이 40%가 안 되지만, 지방은 80%에 가깝다. 서울보다는 아직 단독주택에 대한 투자가 활발하지 않은 지방의 단독주택에 주목해야 하는 이유다. 2015년에 서울에서 단독주택공시 가격이 가장 많이 오른 지역은 리모델링 수요가 활발한 마포구였다.
경매시장에서도 단독주택의 인기는 뜨겁다. 2016년 6월 현재 아파트의 낙찰가율은 2015년 6월 91.5%에서 오히려 떨어져 89.5%를 기록 중이다. 이에 반해 같은 기간 단독주택의 낙찰가율은 80.22%에서 92.75%로 급격히 상승 중이다.
단독주택을 리모델링하여 상업시설이나 원룸 등 수익형 부동산으로 바꾸려는 움직임도 증가하고 있다. 이는 리모델링과 재건축의 차이 때문이다. 재건축(신축)하지 않고 리모델링을 하면 예전 집 규모를 그대로 유지할 수 있어 경제적으로 유리하다. 과거보다 건축 관련 규제가 강화되어 기존 주택을 헐고 신축할 경우 건폐율과 용적률의 제한을 받아 건축면적이 절반 가까이 줄어들 수 있기 때문이다. 리모델링이라고 하면 예전 집과 큰 차이가 없다고 생각하는 사람이 많겠지만, 리모델링과 재건축의 차이점은 기초와 골조공사를 하느냐 안 하느냐에 있다. 결과적으로, 리모델링을 통해서도 완전히 새로운 건축물을 보게 된다. 그래서 리모델링을 대수선이라고 한다.
단독주택 리모델링의 핵심은 시세차익을 보기 힘든 상품을 수익형 부동산으로 만드는 것이다. 그동안 단독주택이 인기가 없었던 이유는 아파트처럼 시세차익이 없었기 때문이다. 이를 시세차익이 있는 상품으로 탈바꿈시키기 힘들기에, 월세를 받을 수 있는 상품으로 바꿔 노후 대비를 하려는 집주인들이 늘어나고 있다. 오해하지 말것은, 단독주택을 리모델링하여 수익형 부동산으로 만든다고 해서 엄청난 시세차익이 생기는 것은 아니라는 점이다. 그런 투자수익을 원한다면 여전히 아파트가 더 경쟁력이 있다. 물론 예외는 있다. 필자가 아는 한 지인은 서교동의 단독주택을 증축 리모델링하여 투자 금액의 3배에 달하는 시세차익을 보기도 했다.
단독주택을 상가로 리모델링하면 초기 투자금도 줄일 수 있다. 일단 공사기간이 짧고 리모델링 비용이 적게 들기 때문이다. 여기에 입점할 임차인까지 미리 확보한다면 그 보증금 등으로 초기 투자금을 일정 부분 충당할 수 있다.
단독주택 가치 높이는 법
단독주택에 대한 투자금액은 빌딩과 비교하면 크지 않지만, 그래도 일반 수익형 부동산에 비해서는 적지 않은 자금이 소요된다. 좋은 상품을 고르는 법을 숙지해야 한다.
첫째, 부동산의 가치는 토지임을 명심해야 한다. 단독주택에 투자하고자 할 때, 리모델링을 통해 변신시킬 수익형 부동산으로만 본다면 마당이 넓은 집보다는 집의 규모가 큰(건폐율이 높은) 상품을 선택하기 십상이다. 많은 점포와 원룸을 설계하고자 하기 때문이다. 하지만 명심하라. 모든 부동산의 궁극적 가치는 토지다. 특히 마당이 넓은 집은 상업시설이나 원룸으로 바꾼다면 더욱 이익이 되지 손해가 나진 않는다. 점포에 데크를 깔아 테라스를 만들 수도 있고, 정원이 잘 가꾸어진 집에서 거주하고자 하는 임차인들의 욕구도 충족시킬 수 있다. 같은 조건이라면 무조건 마당 넓은 집을 선택하시라. 대로변도 좋지만, 상가주택의 윗부분은 주거시설이므로 일정 부분 상권이 형성된 이면도로나 골목 사거리가 가장 좋다. 이 위치가 가성비(가격 대비 성능) 또한 탁월하다.
둘째, 지역이 중요하다는 점을 잊지 말아야 한다. 임차 수요가 많은 곳을 선택해야 하는데 서울에서는 마포구와 영등포구가 대표적이다. 필자는 이미 개발이 상당히 진행된 마포구보다는 영등포구에 주목하는 것이 좋지 않을까 싶다. 얼마 전까지 필자가 나가던 사무실이 서울 선유도역에 있었는데, 도심 접근성이나 쾌적성이 아주 뛰어난 지역이었음에도 발전의 정도는 상당히 낮았다. 필자는 지역의 미래 가치가 높다고 판단해서 중소규모의 빌딩을 찾아 다녔다. 당시 큰 도로를 끼고 있어도 규모가 얼마 안 되는 빌딩은 10억 원 내외였다. 선유도역 바로 옆에는 강북에서도 상권이 좋기로 유명한 당산역이 있다. 홍대입구역 등을 생각한다면 당산역의 확장 가능성에 주목할 필요가 있다. 단독주택은 아파트보다는 환금성이 떨어진다. 따라서 무리한 대출은 금물이다. 본인이 거주하고, 입점하는 상가의 보증금 등을 최대한 활용하면서 가능한 한 30%를 넘지 않는 범위 내에서 레버리지를 활용하는 것이 좋을 듯하다.
셋째, 단독주택 투자의 핵심은 리모델링이라는 점이다. 단독주택을 그대로 사용하려고 매입하는 투자자는 거의 없다. 단독주택 리모델링 시 가장 중요한 점은 업체 선정이다. 이에 대해서는 책을 한 권 다시 써야 할 정도의 내용이 포함될 수 있다. 그래도 한마디로 줄이면, 시공업체와 건축가를 구분해서 발주하라는 것이다. 설계와 시공, 감독과 공사의 분리다. 단독주택을 리모델링하고자 한다면 건축가부터 먼저 만나고 입주 때까지 함께하길 권한다. 아파트를 고를 때는 삼성물산의 래미안이냐, 현대건설의 힐스테이트냐를 고민하겠지만 단독주택은 "사람"을 직접 선택해야 한다. 그래서 어렵다. 보통은 인테리어업체, 시공업체, 건축가를 두고 고민하는데 설계비용이 추가되더라도 건축가에게 설계와 감리를 맡기는 쪽이 좋다고 생각한다.
건축을 잘 모르는 사람이 대부분이니 시공이 제대로 이루어지는지를 체크해줄 전문"감독관"이 필요하기 때문이다. 그리고 비용은 건축주가 정해놓지 않으면 계속 올라간다. 예산을 확정해서 거기에 맞는 결과물을 만들어내도록 하는 것도 좋은 방법이다.
[기사보기]
출처:부동산114
등록일 : 2017-12-14
|
|
|
|
 |
|
| |
|
|
|
|
|
| |
|
|
