아파트형 공장→사무실 '탈바꿈' 산업단지 아닌 도심 공급 늘어 양도세 중과, 분양권 전매제한 無 임대료 싸고 취득세·재산세도 줄어 서울 3분기 매맷값 1년새 10%↑
정부가 주택시장을 옥죄는 규제책을 잇따라 쏟아내면서 대안 투자처를 찾는 수요자들의 움직임도 빨라지고 있다. 양도소득세 중과와 분양권 전매 제한 등 주택 규제에 이어 내달부터는 대표적인 수익형 상품으로 꼽히는 오피스텔에 대해서도 분양권 전매 규제가 시행된다. 이 같은 규제를 모두 피한 지식산업센터가 옛 아파트형 공장에서 도심 내 첨단 오피스로 탈바꿈하면서 새로운 수익형 부동산 상품으로 떠오르고 있다.
◇공장에서 오피스로 탈바꿈…틈새수요 몰리며 몸값 ‘껑충’
지식산업센터는 과거 아파트형 공장으로 근린생활시설과 기숙사 등이 함께 조성되는 복합건축물을 말한다. 과거 제조업 부문 업종이 주로 입주했던 것에서 최근 1인 기업 및 벤처기업 등의 입주가 늘어나면서 ‘산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률’ 개정으로 지난 2010년 지식산업센터로 이름이 바뀌었다.
부동산114에 따르면 서울 내 지식산업센터의 3분기 기준 평균 매맷값은 3.3㎡당 768만원으로 1년 새 10%가량 올랐다. 최근 주택 관련 규제에 이어 상가나 오피스텔 등 기존 수익형 상품에 대해서도 부동산 임대업 이자상환비율(RTI)가 적용되는 등 대출 규제가 강화되며 자금 마련이 쉽지 않아지자 틈새 투자처를 꼽는 수요자들이 지식산업센터로 눈길을 돌리면서 상승세를 타고 있는 것이다. 지식산업센터 시행사인 최홍무 케이엔엠파트너스 상무는 “산업단지가 아닌 도심권에 공급되는 지식산업센터는 기존 오피스와 크게 다를 바가 없어 대체 투자처를 찾는 발 빠른 수요자들의 문의가 크게 늘고 있다”며 “과거 제조업 중심의 지식산업센터는 90% 이상이 실제 입주기업에 분양됐지만 최근 오피스 중심의 지식산업센터에는 일반 투자 수요의 비율이 50%가량 높아졌다”고 말했다.
실제 도심권에 들어선 지식산업센터는 일반 오피스에 비해 임대료가 싸다 보니 임차인을 구하기도 쉽다. 지식산업센터 20여개가 모여있는 성동구 성수동의 정경진 한라에코공인 대표는 “시설면에서 오피스와 차이가 없는 데 비해 임대료는 저렴하다 보니 강남권 있던 IT 업종들이 주로 옮겨오고 있다”며 “지식산업센터 성격이 일반 사무실로 변화하면서 강남권과의 접근성이 수요를 끄는 주요 요인으로 작용하고 있다”고 말했다. 성수동 지식산업센터의 임대료는 3.3㎡당 4만 5000원 안팎으로 비슷한 규모의 강남구 삼성·역삼동 일대의 사무실과 비교해 3.3㎡당 1만원 가량 저렴하다는 것이 현지 공인중개업소의 설명이다.
일반 오피스와 다를 바 없이 사용되지만 지식산업센터에만 적용되는 세제·금융 혜택이 적지 않다는 점도 수요를 끌어들이고 있다. 우선 2019년 12월 말까지 지식산업센터를 최초로 분양받은 입주자가 1년 이내 직접 사용 시 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 경감받을 수 있다. 또 분양가의 최대 70%까지 장기 융자가 가능해 초기 자금 부담이 적다.
◇강남 접근성 좋은 단지 공급 봇물
지식산업센터의 변신으로 수요가 확대되면서 공급도 빠르게 늘고 있다. 한국산업단지공단에 따르면 2014년 지식산업센터 인허가 건수는 전국에서 32건에 그쳤지만 지난해에는 105건으로 3배 이상 늘었다. 최근 분양하고 있는 지식산업센터 가운데에는 강남권 인프라를 누릴 수 있는 곳이 적지 않다.
SK건설은 잠실까지 20분, 강남까지 30분대에 이동할 수 있는 경기도 하남 미사강변도시 초입인 1-3블록에 ‘미사강변 SK V1 center’를 분양한다. 이 지식산업센터’는 연면적 8만 6779㎡에 지하 4층~지상 10층, 1개 동 규모다. 올림픽대로와 중부고속도로, 서울외곽순화도로 등이 가깝다. 지하철 5호선 미사역이 내년 개통 예정이다. 지하철 9호선 연장 계획으로 향후 교통 여건은 더욱 좋아질 전망이다.
태영건설과 SK D&D는 서울 성동구 성수동2가 280-6·7·8·9 일대에 ‘성수 W센터 데시앙플렉스’를 분양한다. 연면적 7만 327㎡에 지하 4층~지상 20층 규모로 조성된다. 지하철 2호선 성수역, 2·6호선 건대입구역이 가깝다. 동부간선도로와 내부순환로, 강변북로 등으로 쉽게 진입할 수 있다.
에이스건설은 경기도 화성 동탄2신도시 지원용지 13-1블록에서 ‘동탄 센트럴에이스타워’를 분양한다. 연면적 5만 790㎡에 지하 2층~지상 15층 2개 동 규모에 상가, 오피스텔, 오피스 복합단지로 조성된다. SRT 동탄역을 이용해 수서까지 15분에 이동할 수 있고, 용서(용인~서울)고속도로를 통해 서울 양재·강남까지 30분대로 이동이 가능하다.
