올 한 해 부동산 시장은 집값 이상급등에 따라 각종 규제가 잇따랐다. 문재인 정부는 출범 직후부터 가파르게 치솟는 집값을 잡기 위해 약 7개월간 6번, 한 달에 한 번꼴로 금융·세제·청약 등을 총망라하는 규제책을 내놨다. 하지만 시중 자금은 마땅한 투자처를 찾지 못해 부동산으로 몰리고, 집값은 결국 우상향한다는 학습효과를 경험한 사람들의 ‘부동산 불패신화’에 대한 믿음은 확고하다.
문재인 대통령은 “주머니 속에 강력한 대책이 많다”고 했지만, 전·월세상한제나 보유세 인상 등 시장의 근본체질을 바꿀 카드는 아직 꺼내지 않고 있다. 시장에선 ‘정부 정책에 맞서지 말라’보다 ‘시장을 이기는 정부는 없다’는 투자격언이 힘을 얻는 분위기다.
올해 초만 해도 전문가들은 집값 하락을 전망했다. 대통령 선거에 따른 정책기조 변화, 하반기 입주물량 증가까지 맞물리면서 부동산 매수 심리가 위축될 것으로 내다봤다. 그러나 예상은 빗나갔다. 내년 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 서둘러 재건축 사업을 추진하던 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)가 들썩이더니 지난 5월 조기 대선으로 불확실성이 해소되면서 수도권 전역으로 부동산 광풍이 불기 시작했다.
문재인 정부 부동산 정책을 총괄하는 것으로 알려진 김수현 청와대 사회수석은 참여정부 시절 종합부동산세 입안을 주도했다. 정권 초기 민생 안정과 직결되는 집값을 잡지 못할 경우 지지층 이반이 어떻게 일어나는지 누구보다 잘 아는 인물이다. 6·19 부동산 대책은 그런 점에서 전초전 성격이 짙었다. 기존 조정대상지역에 3곳을 추가하고 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 낮춰 대출 가능 금액을 줄였다.
그런데도 서울 집값은 잠깐 주춤하다 다시 상승폭을 확대했다. 시장 안팎에선 참여정부 당시 집값이 급등했다며 지금이야말로 집을 살 때라는 말이 돌았다. 5년간 50조원을 쏟아붓는다는 도시재생 뉴딜사업도 집값을 부추기는 요인으로 지목됐다. 결국 8·2대책은 융단폭격식 고강도 규제책으로 이어졌다. 타깃은 다주택자의 단기 투자였다. 서울 전 지역과 경기 과천·세종시는 6년 만에 부활한 투기과열지구로 묶였고 다주택자에게 양도소득세를 중과하기로 했다. 투기과열지구 및 투기지역의 LTV·DTI를 더 줄였고, 1순위 자격 요건 강화와 가점제 비율 상향 등 청약제도를 개선했다. 8·2대책은 2005년 8·31대책 이후 ‘역대급 규제’란 평가를 받았다. 그러나 잡히는 듯하던 서울 집값은 대책 발표 한 달 후 다시 오르기 시작했다.
정부는 까다로웠던 민간택지 분양가 상한제 적용 기준을 완화하는 등의 9·5대책도 내놨다. 10·24 가계부채 종합대책에서는 대출 문턱을 높이는 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR)을 내년부터 순차적으로 도입하기로 했다. “빚내서 집 사라”며 떠받쳐온 부동산 경기 부양책은 더 이상 지속가능하지 않다는 게 현 정부의 시각이다. 이와 함께 청년·신혼부부·고령층 등 무주택 서민·실수요자를 위한 주거 안정화 방안을 담은 11·29 주거복지 로드맵을 발표했다. 12·13 임대주택 등록 활성화 방안에는 다주택자가 임대사업자로 등록하면 지방세와 건강보험료 인상분을 감면해주는 등의 내용을 담았다.
6·19대책부터 시작한 문재인 정부의 주택 정책 시리즈는 일단 종료됐지만 과제는 산적해 있다. 집값 급등 진원지인 강남 4구의 나홀로 강세는 지속되고 있다. 한국은행에 따르면 올해 들어 지난달까지 강남 4구 아파트값은 4.8% 올랐다. 전국 평균 아파트값 상승폭(1.0%)의 4배가 넘는다. 정부는 계약갱신청구권과 전·월세상한제를 도입하지 않고 있으며 본격적인 보유세 인상 논의도 내년으로 미뤘다.
송파구의 한 공인중개사는 “올해에만 강남권 아파트값이 4억원가량씩, 최근 3년치가 한꺼번에 올랐다”며 “당장 수도권 외곽 등의 불은 껐을지 모르지만 도시재생 뉴딜사업과 중층 아파트 재건축 수요 등에서 투기바람이 불면 집값 급등이 다시 확산될 수 있다”고 말했다.
