문재인정부의 부동산정책 대부분은 규제에 초점을 맞췄다. 규제가 이미 시작됐거나 시행을 앞둬 실수요자와 투자자 모두 후폭풍을 걱정하는 분위기다. 이들의 고민은 간단하다. 서민은 ‘올해는 내집을 마련할 수 있는지’가 궁금하고 다주택자는 ‘내집을 안 팔고 계속 보유해도 되는지’가 고민이다. 각종 규제가 총망라된 문재인정부의 부동산정책이 속속 시행되는 가운데 어떤 전략을 세워야 할지 전문가의 조언을 들어봤다.
◆재건축아파트, 보유할까 팔까
- 재건축초과이익환수제 시행, 집주인 전략은?
▶권대중 명지대 부동산대학원 교수: 서울 강남같이 확실한 미래가치가 있는 곳은 보유하는 게 낫고 강남 외에 수익성이 높은 지역도 계속 갖고 있는 게 좋다. 반면 입지조건 등이 별로라 재건축해봐야 별 이득도 없고 추가 분담금이 나오는 곳은 매도를 권한다.
▶양지영 R&C연구소장: 재건축사업 속도가 빠르고 조합원 협의와 입지가 좋은 단지라면 계속 보유하는 것이 좋다. 다만 단기적인 접근이 아니라 3년 이상 장기적으로 보고 접근해야 한다. 반면 소유 중인 재건축단지가 초과이익환수제 적용 단지인데 비과세를 받을 수 있다면 빨리 매도할 것을 제안한다. 초과이익환수제 시행으로 가격 하락 가능성이 큰 만큼 이후 가격 경쟁력이 생기면 다시 매수하는 전략도 필요하다.
▶권일 부동산인포 리서치팀장: 재건축추진 주택을 보유했다면 급히 매도할 이유는 없다고 본다. 특히 초과이익환수 대상이 아닌 사업장은 희소성이 있어 가격이 더 상승할 수 있는 만큼 서두를 필요가 없다. 초과이익환수 대상 단지는 전반적으로 사업속도가 떨어질 가능성이 높아 장기보유계획이 없다면 매도해도 좋다. 시세보다 싸게 매물이 나올 것으로 기대하는 매수 대기자들이 있는 만큼 매도자가 원하는 가격에 팔기 어려울 수 있다는 점도 명심해야 한다.
▶권강수 한국창업부동산정보원 이사: 서울 재건축아파트는 사실상 시세하락 여지가 거의 없다. 준공 시점에 이익분 50%를 국가가 환수하더라도 장기적으로 봤을 때 추가 시세상승 가능성이 충분해 매도하지 않고 보유하는 게 낫다. 다만 단기차익을 노린 투기성 투자는 피하는 것이 좋다.
◆커지는 세금 부담에 골몰
- 양도세 중과 등 늘어난 세부담, 대처법은?
▶권 교수: 1가구 2주택까지는 큰 문제가 없는 만큼 월세소득 여부 등을 따져 계속 보유하는 것도 나쁘지 않다. 하지만 세금부담이 가중되는 1가구 3주택부터는 임대사업자 등록을 하거나 매도하는 것이 낫다.
▶양 소장: 서울과 지방에 주택을 모두 갖고 있는 경우는 상대적으로 가치가 떨어지는 지방을 매도하고 서울에 입지 경쟁력이 있는 단지를 보유하는 것이 좋다. 만약 입지가 뛰어나고 상품력 있는 단지를 갖고 있다면 1채만 보유하고 다른 단지는 증여·상속을 하는 것이 유리하다.
▶권 팀장: 의무임대기간(4년, 8년)을 고려한 임대사업자 등록으로 세부담을 덜 수 있다. 하지만 팔고 싶을 때 팔지 못하는 불편과 소득공개를 꺼리는 대다수의 다주택자 입장에선 임대사업자 등록 혜택이 기대에 못 미칠 가능성도 있다. 따라서 마감 시한인 4월 이전에 매도하는 것도 방법이다. 가격이 더 오를 만한 주택이라면 증여도 고려하자. 부부간 증여는 6억원까지 증여세가 부과되지 않는다. 대신 증여 후 5년 이전에 매도하면 종전 취득가액이 적용돼 양도세가 줄지 않다는 걸 명심해야 한다.
▶권 이사: 1가구 3주택 이상이라면 상대적으로 가치가 떨어지는 주택을 오는 4월 이전에 2채 이하로 정리하는 것이 심적·물리적 부담을 덜 수 있다. 세부담이 높아진 상황에서 여러채를 보유하기보다는 확실한 1채만 보유하는 게 낫다.
◆임대사업자 등록, 실효성 있나
- ▶다주택자 탈출구는?
▶권 교수: 전체적으로 실효성이 없다고 본다. 다주택자가 200만가구인데 오는 3월까지 다 팔지 못한다. 빨리 팔려다 보니 제값을 못 받고 팔 가능성도 있다. 결국 임대사업자 등록을 빨리 하라는 것이 정부의 취지다. 1가구 2주택까지는 세부담이 적으니 계속 보유하고 1가구 3주택자 중에서 전세로 내놓은 사람은 매도하고 월세 소득이 나오는 사람은 등록을 하는 게 낫다.
▶양 소장: 임대사업자 등록 혜택을 기대하던 다주택자 입장에서는 혜택 수준과 기준에 실망이 클 수밖에 없다. 특히 임대료 상승폭이 큰 수도권은 임대사업자 세제혜택 매력이 떨어진다. 다주택자의 경우 앞서 조언한 대로 상품력과 입지조건 등을 고려해 보유와 매도 여부를 결정하는 것이 좋다.
▶권 팀장: 임대사업자로 등록하면 다양한 인센티브가 제공된다. 다만 소득이 노출되고 현행 5년인 의무임대 기간보다 최대한 혜택을 받기 위해선 8년 임대로 해야 해서 실효성 논란이 있다. 현재로서는 다주택자도 뾰족한 답은 없는 상황이다. 따라서 보유세의 급격한 인상만 없다면 임대사업 등록을 안하는 다주택자가 더 많을 것으로 예상된다. 전월세 수요가 탄탄한 곳에 있는 주택이라면 임대료 상승 제한을 덜 받기 위해서라도 임대사업 등록을 하지 않을 가능성이 높다. 다주택자는 이런 점을 고려해야 한다.
▶권 이사: 아직까지는 임대사업자 등록이 선택사항이지만 앞으로 강제조치가 될 가능성이 높다. 1가구 3주택 이상을 장기적으로 유지하면 임대사업자 등록이 세부담을 줄이는 데 더 유리하다. 단 임대사업자 등록 인센티브 조건이나 임대·보유의무기간 등을 꼼꼼히 따져서 누락당하지 않도록 유의해야 한다.
◆빚내서 집사지 마라
- 강화된 규제, 서민 내집 마련 방안은?
▶권 교수: 1~3월 임대사업자 등록을 안하려는 집주인들이 급매물을 내놓을 가능성이 있으므로 이 기간을 노려 시세보다 싸게 나오는 집을 구매하는 것도 괜찮은 전략이다. 수도권 미분양·미입주 지역을 살펴보는 것도 좋은 방법이다. 현 정부의 규제 기조가 돌아설 가능성은 적기 때문에 입지조건이 뛰어난 신규분양을 노리는 게 아니라면 당분간 관망하는 편이 낫다.
▶양 소장: 올해는 입주물량이 증가하고 양도세 중과를 피하기 위한 다주택주의 매물도 쏟아지며 2~3년 전 계약금만 갖고 접근한 투자자의 보유 부담 매물도 크게 늘어날 것으로 예상된다. 따라서 다주택자 양도세 중과가 시행되는 오는 4월 이후부터 느긋하게 급매물에 관심을 가져보는 것을 추천한다. 비수기를 이용하는 방법도 나쁘지 않다.
▶권 팀장: 상환능력을 고려해 눈높이를 낮춰야 한다. 서울 등 수도권 거주자의 경우 시세보다 저렴한 물건을 찾는다면 입주물량이 몰리는 지역을 눈여겨보는 것이 좋겠다. 화성·용인·김포·시흥 등은 올해 1만가구 이상이 입주 대기 중이며 하남·평택·남양주 등도 8000~9000가구가 입주해 이들 지역에서 나올 수 있는 급매물 등에 관심을 가져보자. 상환여력이 있어도 대출금은 되도록 집값의 50% 이상을 넘지 않는 것이 좋다. 앞으로 금리인상이 계속될 가능성이 커 부담이 증가할 수 있기 때문이다.
▶권 이사: 청년층이나 신혼부부는 청약통장을 만드는 것이 우선이다. 당장은 청약으로 내집 마련이 어려워 자금을 쌓는 데에 집중해야 하지만 청약통장 가입자 중 무주택 기간이 긴 실수요자의 경우 청약제도 개편으로 내집 마련 여건은 더 좋아졌다. 청약가점이 높으므로 보유 자금을 갖췄다면 청약을 통한 내집 마련을 노려야 한다.
