서울 송파구 방이동 '올림픽선수기자촌' 아파트 83㎡(이하 전용면적)가 최근 14억원에 거래됐다. 한 달 만에 1억2000만원 뛰었고, 8·2 부동산 대책 이전보다는 2억원 넘게 올랐다. 재건축 추진 기대감 때문이다.
이 단지는 오는 6월 재건축 가능 연한인 준공 30년을 넘어선다. 1988년 준공된 양천구 신정동 '신시가지 11단지' 51㎡도 최근 6억5000만원에 팔려 한 달 전보다 5000만원 올랐다. 인근 명지공인중개업소 황성원 대표는 "집을 사겠다는 사람은 많은데 매물이 없다"고 말했다.
재건축 연한에 다다른 아파트가 연초 서울 집값 상승을 주도하고 있다. 그동안 송파구 잠실주공 5단지 같은 '재건축 대장 주'나 서초구 아크로리버파크 등의 한강 변 아파트가 서울 집값을 끌어 올렸다면, 최근엔 준공 30년 차를 맞는 단지가 바통을 이어받는 모양새다.
이상 과열은 송파구와 양천구 목동 일대에서 두드러진다. 정부가 지난해 하반기 강남권을 겨냥한 각종 규제책을 내놓았지만, 이를 비웃듯 과열 움직임이 목동까지 퍼진 양상이다.
14일 부동산114에 따르면 올해 서울에서 준공 30년을 맞는 아파트는 67곳, 7만3000여 가구다. 이 중 5만9000여 가구가 송파구와 양천구, 노원구에 몰려 있다.
최근 집값이 들썩이는 아파트는 1988년 준공된 송파구 방이동 올림픽선수기자촌과 문정동 올림픽훼밀리타운, 양천구 목동신시가지 단지 등이다. 대체로 사업성이 높아 재건축 추진 기대감이 크다.
재건축은 건축 규모를 결정하는 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율)이 사업성을 좌우한다. 기존 아파트의 용적률이 낮을수록 유리하다. 재건축 후 일반분양 물량이 상대적으로 많고, 분양 수입이 늘면 주민들의 사업비 부담은 그만큼 줄기 때문이다. 올림픽선수촌 아파트의 용적률은 137%, 목동신시가지 아파트(1~14단지)는 110~160%로 낮은 편이다.
방이동의 한 중개업소 대표는 "재건축 사업성이 좋다 보니 매수세가 꾸준히 유입된다"며 "매물이 나오면 바로 거래되고, 다음 매물은 5000만원 높게 나오는 식"이라고 말했다.
박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "재건축 조합원 지위 양도 금지로 거래 가능한 매물이 준 것도 집값 상승에 영향을 미쳤다"고 말했다. 최근 많이 오른 송파·강남지역 '대장주' 집값보다 싸다는 인식 때문에 '갭(격차) 메우기'를 하는 분위기도 한몫한다.
집값 계속 오를지는 미지수…"집값에 과도한 기대 반영" 지적도
이들 아파트는 해당 지역 집값도 끌어올리고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 8일 기준 송파구 아파트값은 전주보다 1.1% 급등했다. 양천구는 0.77% 올라 전주(0.23%)의 세 배가 넘는 상승률을 기록했다. 두 곳 모두 감정원이 시세 조사를 시작한 2012년 5월 이후 최대 상승 폭이다.
노원구 상계동 주공 4·6·16단지 등도 올해 준공 30년 차를 맞지만, 시세는 아직 큰 변화가 없는 상황이다. 인근 중개업소 관계자는 "주변 집값이 비교적 저렴한 데다 정부의 규제 강화 등으로 사업성이 떨어져 재건축 진행이 쉽지 않을 것이란 얘기가 나온다"고 말했다.
재건축 연한을 채우는 단지 집값이 계속 오를지는 미지수다. 백준 J&K도시정비 대표는 "송파·목동 집값엔 재건축 기대감이 과도하게 반영된 상태"라며 "오히려 재건축을 추진 중인 아파트보다 가격이 더 비싼 경우도 있어 주의해야 한다"고 말했다.
이 때문에 투자는 신중한 접근이 필요하다. 재건축 연한을 충족한다고 당장 재건축을 추진할 수 있는 것도 아니다. 재건축 여부를 판정하는 안전진단과 정비계획 수립 문턱을 넘어 추진위원회 구성 등 사업이 본궤도에 오르기까지 2년 이상 걸리기 때문이다. 기존 아파트의 용적률이 200% 안팎인 경우 나중에 일반분양분이 적어 사업의 수익성을 확보하기 어려울 수도 있다.
재건축 연한이 40년으로 늘어날 수 있다는 점도 변수다. 이에 대해 박선호 국토부 주택토지실장은 지난 9일 "검토한 바 없다"는 입장이지만, 재건축 시장이 계속 들썩이면 새로운 '규제 카드'로 나올 가능성도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "재건축 연한이 강화되면 집값 상승 흐름에 제동이 걸릴 수 있다"고 말했다.
