강남권 주요 공급원 재건축 올스톱 현재 진행중인 재건축 입주하는 3~4년 후엔 뚝 끊겨 대기수요 많은데 공급은 공백…집값 더 오르는 악순환
정부가 재건축에 대해 3중 족쇄를 채우면서 향후 공급절벽에 대한 우려도 커지고 있다. 서울, 특히 강남 지역은 재건축이 유일한 공급원인 만큼 결국 기존 아파트나 작년 말 재건축 관리처분인가를 승인받은 아파트들의 가격 상승만 부추기는 꼴이 될 것이란 전망이 나온다.
21일 부동산 업계에서는 재건축 초과이익 환수제 부활, 조합원 지위양도 금지에 이어 전일 발표된 재건축 안전진단 강화 방침까지 정부가 재건축을 전방위로 압박하면서 일단 그동안 서울 집값 상승을 주도했던 재건축 시장은 주춤할 것으로 보고 있다. 현재 30년인 재건축 연한을 조정하는 방안도 검토 중인 상황이고 분양가 상한제가 도입될 가능성도 열려 있다. 재건축 대상 아파트에 대한 투자심리는 위축될 수밖에 없다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “재건축의 첫 관문인 재건축 안전진단을 강화하면 연한만 채우면 재건축될 것이라는 기대감이 해소되고 초기 단계 재건축은 실망감에 거품이 꺼질 가능성이 높다”며 “강남 일반 아파트에 대한 관심이 높아지겠지만 단기 급등으로 반사이익은 크지 않을 것”이라고 말했다.
하지만 이로 인한 공급부족이 현실화되는 시점에서는 결국 집값을 더 끌어올리는 요인이 될 것이란 분석이 나온다. 서울에서 안전진단을 이미 완료하고 정비구역으로 지정돼 사업을 추진 중인 단지는 155개 단지, 약 10만7000가구다. 현재 재건축 연한은 지났는데 안전진단을 신청하지 않은 가구는 서울 내 10만3822가구로 엇비슷하다.
국토부는 재건축 초과이익 환수제 부활을 앞두고 주요 단지들이 재건축에 속도를 낸 만큼 당분간 공급부족은 없을 것으로 보고 있다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “작년 연말에 관리처분계획 인가 신청을 서두른 단지가 많았기 때문에 3~4년간은 신규 아파트 공급 물량이 많을 것”이라며 “그 이후에는 도심 내 공급 확대방안 등을 통해 지속적으로 적정 수준의 공급이 이뤄지도록 할 것이기 때문에 큰 우려사항은 아니다”고 말했다.
그러나 강남 등 최근 집값 급등의 진원지에서는 재건축이 거의 유일한 신규 주택공급원이다. 서울시에 따르면 서초구와 강남구에서는 현재 노후 단독주택과 다가구주택 밀집 지역을 대상으로 벌이는 재개발 사업이 없고, 송파구에서는 거여동과 마천동 일대 5곳, 강동구에서는 천호동 일대 1곳만 재개발 사업이 진행 중이다. 따라서 재건축 규제로 한동안 공백이 생기면 현재 진행 중인 재건축이 입주를 마친 3~4년 후에는 공급절벽이 생길 수도 있다는 의미다.
부동산인포에 따르면 올해 강남4구 입주물량은 1만5614가구로 지난해에 비해 57.9% 증가한 수준이다. 내년에도 1만5732가구 입주 예정으로 비슷한 수준을 유지하지만 2020년에는 1만1568가구로 줄어든다. 작년 연말 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 강남 재건축 단지들이 무더기로 관리처분계획을 신청했지만, 정부가 철저히 검토하겠다고 나서면서 반려 판정을 받는 단지가 나올 가능성도 있다.
주택시장 상황이 변해 재건축 규제가 완화된다 해도 안전진단에 착수해 신규 공급으로 이어지려면 최소 10년은 걸린다. 그만큼 공백은 불가피하다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “강남 4구의 경우 재건축의 주로 의존해 신규아파트 공급이 이뤄지기 때문에 특히 입주물량의 증감폭이 심한 편”이라며 “각종 규제로 인해 재건축 사업이 위축될수록 강남 입주난은 더욱 심각해 질 수 있다”고 말했다.
결국 강남 등 주요 지역 주택 수급불균형이 발생할 것이고 이는 추가 가격 상승으로 이어질 것이란 전망이다.
양지영 R&C연구소장은 “강남에는 학군, 교통, 업무 등 고급 인프라로 대기 수요자들이 많다”며 “재건축 규제로 사업이 원활히 진행되지 않아 공급으로 나오지 않는다면 매물 품귀로 가격 상승으로 이어질 수밖에 없다”고 말했다.
