서울시 '생활권계획' 후속 조치 상업지역 늘려 지역 격차 해소 탄력 광진구 상업지 5만6000㎡ 배정받아 주변개발->집값 상승 선순환 기대감
‘2030 서울 생활권 계획’. 서울을 5개 권역생활권과 116개 지역생활권으로 나눠 균형 발전을 이끌어내기 위한 서울시 도시관리 정책이다. 산업과 교통, 환경과 복지, 교육 인프라 확충 우선 지역을 선정하는 기초 자료로 활용된다. 서울시는 최근 강남 이외 지역에 상업지를 집중적으로 늘려 지역 격차를 해소하겠다고 발표했다. 그 후속 조치로 지난 9일 ‘상업지역 신규 지정 가이드라인’을 만들어 각 자치구에 배포했다.
상대적으로 낙후된 성북구 등 동북권(59만㎡)과 관악구 등 서남권(40만㎡)에 상업지가 많이 할당됐다. 다른 자치구에 비해 상업지역이 적었던 이들 자치구들은 반색하고 있다. 지금까지 주거용도로 사용됐던 3종일반 주거지역과 준주거지역을 상업지역으로 활용할 수 있기 때문이다. 이번 조치에 따라 상대적으로 더뎠던 역세권 중심지 개발에 탄력이 붙을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
◇준주거지역 등 상업지역 전환 가능
서울시는 2014년 발표한 ‘2030 서울 플랜’의 후속 조치로 ‘서울 생활권 계획’을 최종 마무리하고 8일자로 공고하면서 오는 2030년까지 5개 권역(도심권·동북권·서북권·서남권·동남권)의 각 자치구의 중심지에 상업지역을 새로 조성할 수 있도록 한다고 13일 밝혔다.
광진·성북·동작·관악·금천구 등 추가 할당을 많이 받은 5개구는 대환영 분위기다. 5개구는 2016년 말 기준으로 보유한 상업지역 면적이 약 14만~39만㎡로 서울시 평균(101만㎡)에 한참 미치지 못해 상대적으로 많은 면적을 부여받게 됐다. 동작구 관계자는 “그간 상업지역 비중을 높여 달라고 요구해 왔는데 이번에 비교적 많은 면적을 할당받았다”며 “자치구 입장에서 지역 개발 관련 예측이 힘들었는데 추가 물량 배분을 계기로 더 계획적인 개발이 가능해질 것”이라고 반겼다.
반면 보유 중인 상업지역이 216만㎡에 달하는 영등포구는 이번에 단 5000㎡를 받았고, 동대문·마포·서초·강남구 등도 1만6000~2만1000㎡를 나눠받았다. 현재 서울시 상업지역 면적의 32%를 차지하고 있 있는 도심권(종로·중·용산구)은 배정하지 않았으며 향후 필요할 경우 시 유보 물량(58만㎡)을 추가로 배정한다는 방침이다.
상업지역이란 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’과 서울시 도시조회조례에 따라 상가·판매시설·업무시설·주거복합시설 등을 건립할 수 있는 지역이다. 이번 조치에 따라 자치구는 지역내 3종일반 주거지역과 준주거지역을 상업지역으로 변경할 수 있게 된다. 일반 주택가에 주상복합아파트나 오피스 건립 등이 가능해지는 것이다. 예컨대 금천구는 현재 3종일반 주거지역 94만㎡ 중 이번에 할당받은 3만7000㎡를 상업지역으로 활용할 수 있게 되는 것이다.
특히 상업지역의 용적률은 최대 800%로 3종일반주거지역(250%)과 준주거지역(400%)의 두 배 이상이기 때문에 고밀도 개발이 가능해진다. 향후 자치구는 배분 물량 범위 내에서 지구단위 세부계획을 수립하고, 시 승인을 거쳐 상업지역을 지정받는다. 구가 정한 상업지구가 확정되면 해당 지구에 대한 투자가 활성화될 것으로 전망된다.
◇‘인근 주민 피해 없도록 해야’ 지적도
하지만 어느 곳이 추가 상업지역으로 지정될 지, 서울시가 해당 지역을 승인할 지 윤곽이 드러나기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 광진구는 현재 중곡, 건대입구, 자양, 구의·광장 등 4개 중심지를, 동작구는 상도·사당·노량진·신대방·흑석동 등 5개 중심지를 구분해 놓았지만 아직까지 큰 그림일 뿐이다. 개발하기로 마음먹기만 한다고 되는 게 아니라 실제 건축 사업자들을 모집하고 서울시가 요구하는 각종 요건을 충족해야 최종으로 상업지역 개발이 가능하기 때문이다.
그런데도 이들 지역 역세권 등 중심지에서는 벌써부터 투자 심리가 달아오르고 있다. 동작구의 5개 중심지 중 하나인 노량진동 일대는 최근 재개발 진척과 함께 관심을 모으고 있는 지역이다.
개발 기대감에 동작구 노량진동 신동아리버파크 전용면적 84㎡형 매매가격은 6억5000만~6억6000만원 선으로 지난달보다 3000만원 가량 올랐다. 인근 B공인 관계자는 “아무래도 인근 역세권 쪽을 중심으로 새로운 상업시설이 들어오지 않겠느냐”고 기대감을 표했다.
곽창석 도시와공간 대표는 “특정 지역 내 역세권 등 중심지가 추가 상업지역이 될 가능성이 크다는 것 말고는 아직 확정된 게 없고 갈 길도 멀다”며 “상업지 지정 가능성만 믿고 섣불리 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.
이번 상업지역 추가 할당이 지역 주민의 주거 안정성을 해치고 지나친 투기를 조장할 수도 있다는 지적도 있다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “상업지역은 주거용도와 상업용도를 혼합한 형태인데 부동산 가격 향상이라는 가치와 주거라는 본연의 용도 간 가치가 충돌할 수 있다”며 “과잉 투자로 가령 학교 주변지역을 혼잡하게 한다거나 기존 인근 주택가의 일조권을 침해하는 사례가 발생하지 않도록 섬세하게 추진해야 한다”고 조언했다.
