지난해 8월2일 역대 가장 강력한 부동산종합대책이 발표되고 가장 큰 영향력을 끼칠 것이라고 여겨지는 양도세 중과가 시작되는 날인 4월1일이 성큼 보름 앞으로 다가왔다. 이 시점에는 사실 대부분의 투자자들은 부동산 정리를 끝낸 후가 아닐까 싶다. 왜냐하면 부동산은 특성상 처분을 하려면 계약을 하고 보통 2~3달 이후에 잔금을 하게 되기 때문이다. 만약 4월1일 이전에 잔금을 모두 처리하려 한다면 최소한 2~3월에는 이미 계약을 하고 3월 말로 잔금을 맞춰 놓았을 것이기 때문이다. 물론 전세 만기날짜가 남은 세입자를 끼고 거래를 하는 경우 일주일 이내에도 가능하긴 하지만 일반적이지는 않다.
그럼 작년에 발표된 8.2 대책 이후 가장 효과가 클 것이라고 여겨지는 양도세 중과 시작일인 4월1일을 맞이하여 한번 그간 부동산 시장의 변화를 되짚어 보자. 과연 문재인 정부가 부동산 종합 규제 정책을 내세우며 기대했던 효과들이 부동산 시장에 나타났을까.
부동산 시장이 안정화 되었나. 정부가 기대했던 대로 주택 공급이 부족한 지역에 다주택자들이 매물을 내놓았고, 실수요자들이 그 매물들로 내집마련을 해서 시장이 안정화되었느냐는 말이다. 이미 그간 쏟아졌던 뉴스들의 내용과 다르지 않게 아쉽지만 정부가 기대했던 효과는 보지 못 했다. 해당 정책 발표 이후 2017년부터 나타나던 지역별 양극화 현상이 더 심해졌을 뿐이다. 매물이 쏟아져 나오는 지역은 매물이 나와 정체되는 속도가 빨라지고 정체 정도도 더 심해졌다. 문제는 그런 지역의 경우, 부동산 매물이 아무리 많아도 심지어 가격을 많이 낮춰도 거래가 잘 되지 않는다는 것이다. 이렇게 매물이 쌓이는 지역은 향후 투자 가치가 없거나 앞으로 더 가격이 떨어지는 지역으로 판단하여 매물을 더 많이 내놓게 되어 악순환이 일어난다. 또한 그 지역에 거주하는 실수요자들도 부동산을 매수하여 내집마련을 하기보다 전세로 살려고 하거나, 이 기회에 핵심지역 즉, 향후 부동산 가치가 오를 지역으로 이주를 시도하기도 한다. 그래서 전세 매물조차도 거래가 잘 안되고 쌓이는 지역이 발생하고 있다.
그럼 각 지역별로 어떤 모습을 나타내고 있는지 알아보자.
전국적으로 매매가격은 상승했고, 전세와 월세는 하락한 것이 보인다. 왜 그럴까. 전국적으로 그간 기대되어 왔던 입주물량이 시작되면서 전세 물량 부족이 해소되고, 가격이 조정되었기 때문이라고 보여진다. 그럼 수도권과 지방을 나누어서 살펴보면 수도권 매매가격 상승이 크고 지방은 하락세에 접어들어 전국적으로 상승한 것으로 나타난 것을 알 수 있다. 결국, 수도권과 지방의 부동산 시장의 이원화가 더욱 골이 깊어졌다는 이야기이다. 만약 서울과 경상도로 출장이나 여행을 갈 기회가 있는 사람이라면 인근 부동산에 한번 들려보길 바란다. 서울은 호가가 붙고 있음에도 매물이 없어 거래를 못 하는 지역이 많고, 경상도는 입주물량 덕에 매매가, 전세가 모두 하락하고 있는 것을 바로 알 수 있을 것이다.
그래프를 참조하면 대책 발표 후 어떻게 변화되는지를 좀 더 자세히 알 수 있다. 정부는 가격 안정화를 기대했으나 지방은 부동산 시장의 침체 시작을 불러왔고, 서울은 대책 발표 이전보다 더 열기가 뜨거워졌음을 알 수 있다. 단적인 예로 지난 1월 서초구 반포동의 한 단지는 2주만에 2억이 올라 때 아닌 단속반이 뜨기도 해 부동산은 다시 문을 닫고 영업을 해야하는 해프닝이 벌어지기도 했다. 또한, 최근 거래를 활발하게 하는 서초동 다다부동산중개법인의 소장에 따르면 “올 들어 서울 집값은 강남권은 말할 것도 없고, 강북권마저도 호가가 붙는 속도가 너무 빠르다. 강북 지역임에도 설날 전에 손님이 있었으나 매물이 금새 빠져 거래를 못 하고 설 이후 거래를 했는데 2주 사이에 가격이 4000만원이나 뛰었다”며 혀를 내두르기도 했다.
위의 그래프처럼 지역별 편차가 큰 만큼 부동산 투자를 하는 사람들에게는 보유 부동산 포트폴리오 재점검 및 투자 방향 재설정이 꼭 필요한 시기라고 말하고 싶다. 사실 지금은 보유 부동산에 관해서 이미 점검을 마치고 리모델링을 통해 마무리를 하는 시점이어야 한다. 만약 아직도 정리가 되지 않았다면 지역별 온도차가 앞으로 더 커질 것이기에 보유 부동산이 하락 지역에 들어있다면 발 빠른 조치를 하길 바란다.
지난해 8.2 대책 발표 후 가장 뚜렷하게 나타나는 모습은 위의 그래프와 같이 지방과 서울의 이원화이다. 서울은 지난해 초에 급격히 상승하다가 8.2대책 발표 후 다시 껑충껑충 하락하기 시작한다. 그런 후 11월에 단기적인 저점을 찍고 빠르게 급격히 상승하는 모습을 보이는 것을 확인할 수 있다. 하지만 지방은 이전에도 특정 지역에만 열기가 돌았었고, 원래도 전체적으로는 변동률이 크지 않았음에도 불구하고 8.2 대책 발표 후에는 하락세로 접어들어 점차 심화되는 것으로 나타난다. 최근에는 공급물량이 몰린 지역들이 꽤 많아서 그 지역들은 미분양으로 몸살을 앓고 있기도 하다.
