現상업지 비율 가장 낮은 광진구에 5만6000㎡ 배정…성북·동작·관악 등 순 많아 일반주거·준주거→상업지 변경…역주변 중심 종상향 예상돼 인프라·투자 몰릴 것으로 예상 상업지 많은 도심권은 배제…강남3구도 신규 배정 적어
■ 서울 생활권계획 자치구별 분석
사진설명서울시는 2030년까지 광진구에 신규 상업용지 5만6000㎡를 배정하기로 했다. 사진은 광진구의 대표적 상가 밀집지역인 건대입구역 먹자골목 모습. [매경DB] 광진·성북·동작구는 앞으로 12년간 서울에서 신규 상업 용지가 가장 많이 늘어나는 곳이다. 반면 종로·용산·중구 등은 당분간 상업지 신규 지정이 중단된다. 서울시가 지역 균형 발전을 목적으로 최근 수립해 공고한 생활권계획에서 기존 상업지역이 부족한 동북·서남권에 집중적으로 신규 상업지를 배분하기로 한 결과다. 부동산 전문가들은 신규 상업지가 많이 배정된 자치구의 지하철역 주변 3종 일반주거지가 상업지로 종상향될 가능성이 높다고 보고 투자 유망지역으로 꼽고 있다.
15일 부동산업계에 따르면 서울시는 최근 확정한 생활권계획 관련 '상업지역 신규 지정 가이드라인'을 지난 9일 25개 자치구청에 배포했다. 자치구로 배정된 신규 상업지 67만3000㎡ 가운데 광진구(5만6000㎡)와 성북구(5만4000㎡)가 5만㎡를 넘어 가장 많았다. 동작구(4만9000㎡)와 관악구(4만3000㎡)가 뒤를 이었다. 3만㎡대는 금천·노원·은평·서대문·강북·도봉·중랑·송파 등 8개구, 2만㎡대는 구로·강서·성동·강동·강남·양천 등 6개구, 1만㎡대는 동대문·마포·서초 등 3개구다. 여의도를 중심으로 기존 상업지역이 많은 영등포는 5000㎡에 불과하고, 종로·용산·중구 등 도심권 3구는 아예 배정하지 않았다.
자치구별 전체 면적 대비 신규 상업지 배분 비율은 광진구(0.33%), 동작구(0.30%), 금천구(0.28%), 성북구(0.22%), 서대문구(0.20%) 순이었다. 동북·서남권 자치구가 대부분 상위권을 차지했다. 신규 상업지 절대 규모와 면적 대비 신규 비율도 큰 차이가 없는 것으로 나타났다.
서울시가 지난 8일 공고한 생활권계획에서는 2030년까지 신규 공급할 상업지 192만㎡ 가운데 유보 물량 30%(58만㎡)를 제외한 134만㎡를 절반씩 나눠 67만㎡는 자치구별로, 나머지 67만㎡는 5대 권역(동북·서남·서북·동남·도심)별로 배분했다.
신규 상업지 배분은 기존 상업지역 지정 비율과 인구 규모를 고려해 이뤄졌다. 현재 상업지역 지정 면적이 작을수록 높은 비율로 배분된 것이다. 광진구는 전체 면적 대비 기존 상업지 비중이 1.13%로 25개 자치구 가운데 가장 낮았다. 서울시 도시계획국 관계자는 "현재 상업지역 면적의 32%가 지정돼 있는 도심권은 신규 배정을 하지 않기로 했다"면서 "다만 필요시에는 시에서 유보한 물량에서 배정할 수 있다"고 말했다.
구체적으로 어느 곳을 신규 상업용지로 지정할지는 지역별로 배분된 물량 범위 내에서 자치구가 세부 계획을 수립해 시에 요청하면 시의 중심지 육성 방향과 공공기여 적정성 등을 고려해 최종 결정된다. 서울시는 생활권계획에서 정한 중심지 내에서는 원칙적으로 제3종 일반주거지역 이상(준주거지역 포함)인 지역을 대상으로 상업지역 지정 검토가 가능하다는 입장이다.
서울시가 광진·성북·동작·관악·금천·노원 등에 신규 상업지를 많이 배분하기로 한 것은 기존 상업지에 특정 지역 쏠림이 심하기 때문이다. 현재 서울 전체 상업 용도 용지 2527만1528㎡(2016년 말 기준) 가운데 절반에 가까운 1235만9193㎡(48.9%)가 도심권 3구와 강남 3구 등 6개 자치구에 집중돼 있다.
전문가들은 신규 상업지 배정이 많은 자치구의 지하철 역세권을 주목할 필요가 있다고 지적한다. 역 주변에 3종 주거지가 많기 때문에 상업 용도로 전환될 가능성이 높다. 국내 최대 부동산 온라인커뮤니티 '붇옹산의 부동산 스터디'의 강영훈 대표는 "서울 동북권과 서남권의 역세권 주변 3종 주거지가 일반상업지로 종상향될 가능성이 높다"면서 "해당 지역을 중심으로 부동산 가격이 상대적인 강세를 나타낼 수 있다"고 예상했다.
특히 신규 상업 용지 배정 물량이 많은 동북권과 서남권 안에서도 자치구별로 최대 3배 이상 차이 난다는 점에 주목할 필요가 있다.
동북권은 성북구의 신규 상업 용지 배정 규모가 5만4000㎡로 인근 동대문구의 1만6000㎡보다 3배 이상 많다.
상업지역이 늘어난다고 해서 인근 부동산 가격이 무조건 오를 것이라고 기대하는 것은 무리라는 견해도 있다. 교통·교육·여가시설 등 다른 여건도 종합적으로 고려해야 한다는 얘기다.
이상혁 상가정보연구소 연구원은 "기존 낙후된 지역이 도시재생을 거치면서 살아날 가능성이 있지만 상권만으로 집값을 끌어올리는 사례는 드물다"면서 "교통이나 교육여건 등 주거환경이 함께 뒷받침될 수 있는 지역에 관심을 두는 것이 좋다"고 말했다.
