서울 강북 최고의 노른자 땅 개발지로 꼽히는 용산구 한남뉴타운이 사업에 속도를 내고 있다. 한남뉴타운 3구역이 사업시행인가 신청을 눈앞에 둔 데다 한남2·5구역에 이어 한남4구역까지 재개발 사업 밑그림을 그리는 절차에 착수했다. 한강과 맞닿은 한남4구역은 사업성이 가장 좋은 지역으로 평가받는 곳이다. 개발 기대감에 재개발 구역 내 지분 가격도 상승세다.
◇2구역과 함께 서울시 심의 거칠 듯…중소형 비중↑
용산구청에 따르면 한남4구역 주택재개발 조합은 한남4구역 재정비촉진계획 변경안을 제출해 오는 30일까지 주민 공람 절차를 진행한다. 재정비촉진계획은 가구 수와 층수, 용적률, 동 배치 등 재개발 밑그림을 담은 안이다.
한남뉴타운은 용산구 한남동 일대 99만㎡를 재개발하는 곳으로 5개 구역으로 나뉘어져 있다. 일찌감치 지난해 건축 심의를 통과한 3구역은 조만간 사업시행인가 절차에 들어가고 2·4·5구역은 재정비촉진계획안 변경을 추진하고 있다. 1구역은 재개발 구역에서 지정 해제됐다.
이번에 주민 공람 절차를 밟는 한남4구역은 보광동 일대 16만㎡ 규모의 재개발 사업장으로 오산중·고를 끼고 있으며 한남5구역과 나란히 한강을 마주하고 있다. 조합원 1100여명을 제외하면 일반에 분양하는 물량은 700가구 안팎으로 추산된다. 한남뉴타운 가운데 사업성이 좋다고 평가받는 이유다.
이번 안을 보면 중·소형 아파트 비중이 늘어났다는 것이 가장 큰 변화다. 전용면적별로는 △60㎡ 이하 690가구(임대주택 346가구 별개) △60~85㎡ 1157가구 △85㎡ 이상 64가구 등 총 2257가구로 종전 1965가구에서 292가구 증가했다. 임대아파트까지 포함한 전용 85㎡ 이하 국민주택 비중이 종전 80%에서 97%로 높아졌다. 임대가구 수도 335가구에서 346가구로 늘어났다.
용산구 관계자는 “한남4구역이 최대 용적률을 231%로 종전보다 20%포인트 상향받으면서 서울시의 ‘소형 주택 공급 확대를 위한 촉진계획 변경 가이드라인’에 따라 중소형 비중이 확대됐다”고 설명했다. 한남3구역 232.5%와 더불어 상대적으로 높은 용적률을 받았다.
당초 계획과 달리 한남4구역 중앙을 가로지르는 장문로변 상가는 계획안에서 제척됐다. 일부 주민의 반발이 거셌던 데다 상가라는 해당 구역이 지닌 고유의 정취를 살리고 기존 도로를 최대한 활용하라는 서울시 가이드 라인에 따른 결정이다. 서울시가 지정한 공공건축가 자문도 거쳤다.
4구역에 포함돼있는 보광동 신동아파밀리에아파트의 경우 리모델링하는 방향으로 가닥을 잡고 있다. 4구역 안에 ‘외딴섬’처럼 장문로변 상가와 신동아아파트가 남을 가능성이 있다는 얘기다. 다만 조합이 사업시행인가를 신청하기 전 건축 심의, 교통·환경영향평가 등을 거쳐야 해 이번 계획안에 추가적으로 변화가 생길 수는 있다.
◇탄력받은 재개발에 한남뉴타운 ‘몸값’↑
한남4구역 재개발 계획안은 한남2구역 계획 변경안과 함께 서울시 도시재정비위원회 심의를 받을 것으로 보인다. 한남4구역 조합 관계자는 “이달 말 구의회 의견 청취를 거쳐 이르면 연내 서울시 재정비위원회에 안건을 상정할 예정”이라며 “공공건축가와 서울시 가이드라인을 따른 만큼 별 무리 없이 통과될 것으로 기대한다”고 말했다.
이미 재정비위원회 심의를 거쳐 최근 마지막 문턱이었던 공원 심의까지 마친 한남3구역은 사업시행인가 절차를 앞두고 있다. 부지 크기 39만㎡에 임대를 포함한 가구 수가 5816가구로 최대 규모인 한남3구역이 속도 면에서도 가장 앞서나가고 있다.
사업 속도가 가장 빨랐던 한남3구역의 뒤를 2·4구역이 바투 따라붙으면서 이들 지역 땅값도 오르고 있다. 보광동 N공인중개업소는 “위치상 한남5구역 땅값이 가장 비싸지만 3구역에 이어 2·4구역도 사업 속도가 빨라지다보니 호가를 따라잡고 있다”며 “대지지분 56㎡가량(17평) 되는 다가구주택이 15억원 선에서 호가를 형성하고 있다”고 전했다.
토지·건물 실거래가 앱 밸류맵에 따르면 한남4구역의 올해 7~10월 토지 기준 평단가는 3.3㎡당 평균 4600만원으로 올 상반기 3463만원보다도 32.8% 올랐다. 2016년 2461만원→지난해 3264만원 등 점차 상승 추세에 있다.
보광동 B공인중개사는 “원주민이 아직까지 땅을 소유한 경우는 30% 안팎으로 웬만큼 손바뀜이 이뤄졌다”며 “3구역에 이어 다른 구역까지 사업 진행이 구체화하면서 매물을 찾는 이가 더 많아질 것 같다”고 말했다.
