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| 토지이용계획확인서로 보는 투자법 |
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토지이용계획 확인원에 따른 토지투자요령
토지이용계획확인서로 보는 투자법
2- 2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지 토지이용계획확인서로 보는 투자방법으로 이번 3호에서는 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준을 살펴보도록 하겠습니다
전국의 모든 토지는 시, 군 단위로 원칙적으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없습니다.
다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도미지정 토지라하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있습니다. 용도지구제에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있습니다.
또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있습니다. 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능합니다. 용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없습니다.
개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등은 중복지정이 될 수 없습니다.
예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복지정되어 있고, 시가화조정구역으로 지정될 수도 있다는 것입니다. 이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복지정에 따라 1필지의 토지에 2이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 관한 규정은 국토의계획및이용에관한법률 제 84조에 별도로 규정하고 있습니다. 1필지의 토지가 2이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330㎡이하인 토지부분에 대하여는 그 1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적용합니다.
예를 들면 1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는 허용되지 않아야 하지만 현실적으로 존재함) 관리지역이 700㎡이고 농림지역이 300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로 규정한다는 것입니다.
건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있습니다.
즉, 면적제한에 따른 예외규정이 없고, 두개의 용도지구에 대한 규정을 적용한다는 개념입니다. 용도지구에 대한 규정은 시, 군 도시계획조례에 있으니 용도지구로 지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 합니다.
또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니 도시계획과 등 관련부서에 확인해야 합니다.
하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용하게 됩니다.
다만, 그 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 경계가 [ 건축법 ] 에 의한 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니합니다. 1필지의 토지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 각각의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용합니다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구, 고도지구에 걸쳐있는 경우에는 미관지구, 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용하고, 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 됩니다. 용도지역은 도시관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능합니다.
하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는 기회가 될 수 있으며, 이럴 경우 토지이용용도를 높이는 계기가 될 수도 있을 것입니다.
예를 들면, 1필지의 토지에 상업지역과 주거지역이 혼재되어 있을 경우 상업지역 면적이 3,000㎡이고, 주거지역이 600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역 1,500㎡, 주거지역 300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역 600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것입니다.
미관지구와 고도지구, 방화지구가 지정되어 있을 경우에는 용도지역에 대한 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이 강화되게 됩니다.
용도지구가 중복지정 되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것입니다. 따라서 토지투자시 위와 같이 1개의 필지에 대해 2개의 용도지역, 용도지구, 용도구역이 지정 되었다면 반드시 규정을 이해해 착오 없이 투자에 임하시길 바랍니다
등록일 : 2008-05-02
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