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토지투자시 유의사항
◆ 좋은 땅, 나쁜 땅의 기준은 시대 따라 다르다
좋은 땅과 나쁜 땅의 기준은 시대에 따라 변화를 거듭한다.
옛날에는 아니 1970년대까지만 해도 농사짓기 좋은 땅을 최고로 쳐줬다. 다시 말해 행정적인 조건보다도 자연적인 조건을 우선시 했다. 하지만 경제개발이 본격화 되면서 도시와 공장이 들어서고, 지역개발에 시동이 걸리면서 좋은 땅의 조건이 변하기 시작했다. 점점 자연적 조건이 무시되는 경향이 나타나면서 개발할 수 있는 땅이 각광을 받기 시작했다.
결국 좋은 땅의 기준이 공법상의 행정적인 조건이 우수한 땅으로 바뀌고 만 것으로 다시 말해 수익성이 뛰어나면서 투자가치가 있는 땅이 좋은 땅이란 얘기다.
그러나 이러한 이분법적 논리는 자칫 투자실패를 불러올 수 있는 원인이 될 수 있다. 좋은 땅을 고른다는 것, 투자가치 있는 땅을 산다는 것은 초보자는 물론이고 경험이 많은 사람도 어려운 일이다. 그럼에도 불구하고 사람들은 땅을 잘 안다고 생각한다. 더군다나 땅에 투자하는데 있어서는 누구나 전문가를 자처하지만 투자 결과는 성공보다는 실패하는 확률이 높다는데 문제가 있다. 일반적인 사람들의 투자 패턴을 보면 “땅은 임차인 문제도 없고, 그냥 사면 되는 것 아니냐” 라는 성급한 생각에서부터 출발하고 있다. 특히 매도자나 중개업자가 급박하게 재촉하면 지금 당장 투자를 결정하지 않으면 좋은 물건을 놓칠 수 있다는 강박관념이 발동한다. 한 번 쯤 더 생각해보고 객관적으로 따져볼 수 있는 시간적인 여유와 침착함을 잃어버린 채 투자에 나서곤 한다.
하지만 토지의 흐름을 알려면, 4가지 기본적인 사항은 충실하게 지켜야 한다.
◆ 토지 투자 4가지 기본 사항
첫째, 자연적인 조건을 들 수 있다.
지형과 향(向)을 잘 살펴야 한다. 산악지형이 많고, 겨울이 긴 지역일수록 햇볕이 많은 향을 골라야 한다. 경사도가 심한 지역과 나무의 수령이 최소한 30년 이상 된 임야는 피해야 한다. 또 토질이나 토사, 자갈, 암반지역인지 확인해야 한다. 토질은 부드럽고 황토색을 띠어야 하며, 토사가 20~30% 정도 섞여 있으면 좋은 땅으로 간주된다. 하지만 자갈이나 암반이 있는 곳은 피해야 한다. 강이나 저수지, 하천과는 거리를 두어야 한다. 천재지변이나 자연재해로부터 피하기 위해서다.
둘째, 행정적인 조건을 따져봐야 한다.
우선 ‘토지이용 계획확인원’을 참고하여 공법상의 제한사항을 살펴봐야 한다. 예를 들어 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 땅을 이용하는데 제한사항이 있는지 여부를 확인해야 한다. 도로의 접근성도 따져봐야 할 대목이다. 아무리 좋은 입지를 지녔다 하더라도 도로가 없는 땅(맹지)이라면, 다른 사람 소유의 땅을 이용해야 하는 불편함이 있다. 또, 도로에 접해있다 해도 사도인지 국도인지 확인해야 한다. 만약 도로의 접근성이 떨어진다면 투자가치도 그만큼 떨어지기 때문이다. 또한 주변지역의 개발계획을 확인하는 것도 중요하다. 만약 주변지역이 개발계획을 가지고 있다면 인근 땅도 투자가치가 상승하기 때문이다.
셋째, 법률적인 문제가 없는지 확인해야 한다.
법률적인 권리관계는 등기부를 기준으로 한다. 등기부에 나타나는 권리인 경우에는 위험을 피하여 투자하면 된다. 그러나 등기부에 나타나지 않는 권리가 문제다. 특히 땅에는 등기부에 나타나지 않는 유치권, 관습법상 법정지상권, 법정지상권, 특수지역권, 분묘기지권 등의 권리가 있다. 따라서 이러한 관습법상 권리가 존재하는지 현장을 방문하고 지역 주민들에게 물어봐서 확인해야 한다.
넷째, 직접 투자를 하려는 마음이 든다면, 기본적인 서류부터 반드시 확인해야 한다.
기본서류에는 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도가 있다. ‘등기부등본’은 권리에 대한 사항을 나타내는 장부다. 근저당권을 비롯하여 가압류, 처분금지가처분 등 각종 물권과 채권에 대한 사항이 나타나 있으므로 권리관계를 정확히 정리하여 거래를 해야 한다. ‘토지대장’ 이란 토지의 현황을 알려주는 서류로 토지의 소재지·지번(地番)·지목(地目)·지적(地積) 및 소유자의 주소·성명 등을 등록하는 공부(公簿)를 말한다. ‘토지이용계획확인원’은 토지에 대한 공법상 규제사항을 표시하여 토지 이용을 일정방향으로는 권장, 일정방향으로는 규제하는 공법상의 용도지역, 지구를 공시하는 것을 말한다. 또, 이 서류를 통해 공법상 규제가 어떤 것이 있으며, 향후 어떤 용도로는 권장되고, 어떤 용도로는 사용이 불가능한 것인지 알 수 있다. ‘지적도’는 토지에 대한 경계·지번(地番)·지목(地目)·면적·소유자 등을 명기한 지도이다. 등기부의 부속지도로서 소유자의 권리를 보호하는 것이며, 토지구획정리사업이나 용지보상 등을 할 때 기초자료로 사용된다
- 등기부 등본 열람과 담보 설정 및 가등기 여부 확인 (법원 등기소)
- 도시이용계획확인서 점검 (시군구청)
- 건축물관리대장/토지대장에서 면적,지번,소유자 확인 (시군구청)
관련공부 확인사항 발급처
등기부등본 부동산의 권리관계 관할 등기소
토지이용계획확인서 부동산 이용상 법적 제한 시군구청
지적도 지적 사항
토지대장 면적, 지목 등에 관한 사항
건축물관리대장 건축물의 소재, 구조, 용도 등에 관한 사항
개별공시지가확인서 공시지가 확인
- 매도자가 등기부상 실제 소유자인지 확인
- 대리인과 계약을 체결할 때는 위임장과 인감증명 첨부사항 확인
- 가등기,예고등기, 근저당,저당권,압류,가압류 등 소유권 제한사항 확인 후 약정 명시
계약 당사자 확인방법
본인 주민등록증
대리인 주민등록증, 위임장, 인감증명서
미성년자 법정대리인의 동의서
－등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
－대금의 액수와 지불시기, 지불방법
－매수자와 매도자의 성명,주소,주민등록번호
－부동산의 명도시기과 인도방법
－부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손 등 매도인의 책임사항
- 계약위반시 배상문제 - 계약 일자
- 계약시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지
- 공과금과 세금의 정산
- 계약 불이행시 손해배상
- 권리제한 요소에 대한 말소 또는 인수
- 계약 후 저당권등이 설정됐을 경우 해약하거나 위약금으로 문제 발생시 손해 배상한다.
- 중도금 및 잔금 지급시 등기부등본 재확인
- 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 저당권, 임차권, 전세권 등 잔고증명 확인
- 공과금과 세금의 정산 확인
- 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항 재확인
- 중개대상물건 확인·설명서 교부확인
등록일 : 2008-05-02
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