올해 부동산시장은 어느해보다 다사다난했다. 재건축초과이익환수제 부활을 비롯해 양도세 중과, 보유세 개편, 역대급 규제로 평가받는 9·13 부동산대책까지 정부가 부동산시장을 잡기 위해 총력전을 펼친 한 해다.
하지만 급등의 진원지인 서울 집값은 최근 하향세지만 여전히 고가 시세를 형성한 만큼 아직 안정세로 단정하긴 이르다. 규제책이 나오면 잠잠하다가 규제의 빈틈을 찾아 다시 가격이 오르기를 반복한 과거 사례도 주목할 만하다.
집값을 두고 정부와 시장의 팽팽한 힘겨루기가 그 어느 때보다 거셌던 올 한해 부동산시장의 굵직했던 이슈는 어떤 게 있을까.
17일 부동산114에 따르면 올해 부동산시장 이슈의 포문은 초과이익환수제 부활과 안전진단 강화가 열었다.
◆연달아 나온 재건축 압박 카드
올 초 부동산시장의 뜨거운 감자는 재건축 규제였다. 지난해 나온 8·2대책으로 도입된 조합원 지위 양도 금지 조치에 이어 6년 만에 재건축초과이익환수제가 부활하면서 규제의 문턱을 높여서다.
재건축초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 추가 부담금으로 내는 제도다. 정부는 강남권 재건축단지에 부과될 예상 부담금을 공개한 바 있는데 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만원으로 알려졌고 최고 8억원이 넘는 단지도 나와 후폭풍이 거셌다.
이어 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안전성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책도 발표됐다. 재건축사업의 첫 단추인 안전진단 기준을 대폭 강화하며 시장을 압박했다.
◆‘로또 청약’ 과열
두번째 키워드는 ‘로또 청약’이다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수 억원의 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 확산된 것.
지난 3월 분양한 서울 강남구 ‘디에이치자이 개포’(개포주공8 재건축)는 3.3㎡당 4200만원대의 높은 분양가에도 불구하고 인근 분양권 시세가 3.3㎡당 5000만원 넘게 형성되면서 ‘로또’로 불렸다.
5월 경기 하남미사강변도시에서 공급한 ‘미사역파라곤’ 역시 ‘로또’ 아파트로 화제를 모았다. 분양가 상한제 적용으로 3.3㎡당 1400만원대에 분양가가 책정되면서 8만명 이상의 청약 인파가 몰렸고 100대1이 넘는 경쟁률을 기록했다.
◆다주택자 옥죈 ‘양도소득세 중과’ 시행
지난 4월1일부터 다주택자의 양도소득세 중과 조치가 본격 시행됐다. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트를 추가 적용 받게 됐다.
양도세 중과 시행 이후 주택 거래량 감소가 확연했다. 3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울의 경우, 아파트 매매거래가 역대 1분기 최다 거래량을 기록하기도 했다.
반면 4월 이후에는 거래량이 급감하면서 2분기 거래량이 전년 같은 기간과 비교해 49% 줄고 1분기 대비 53% 감소했다.
하지만 주택 거래가 위축된 가운데 가격은 오르는 이례적인 상황이 나타났다. 세 부담이 커지면서 주택을 처분하는 대신 임대주택 등록을 고려하는 주택 보유자들이 많아진 것. 또 ‘매물 잠김 현상’이 나타나면서 수급 불균형이 야기됐고 이는 집값 불안의 불씨로도 작용했다.
◆남북관계 개선에 접경지역 부동산시장 ‘들썩’
지난 4월27일 판문점에서 역사적인 남북정상회담이 개최된 데다 종전선언 추진 등 남북 화해 분위기가 조성되면서 북한 접경지역 부동산시장이 들썩였다.
경기도 파주를 비롯해 경의선 종점인 문산, 경원선 연결축인 연천, 강원도 일대에 대한 관심이 커지면서 투자문의가 늘고 땅값이 올랐다.
실제로 경기도 파주시의 경우 지난 4월에 1.77%의 지가상승률을 기록해 전월(3월 0.34%) 대비 3배 이상 급등하기도 했다.
◆집값 잡자… ‘보유세 개편’
집값을 잡기 위한 정부의 강경책으로 일찌감치 보유세 인상이 예고된 가운데 종합부동산세는 내내 화두가 됐다.
7월 초 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했고 이를 토대로 정부는 ‘종합부동산세 개편안’을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심.
하지만 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응과 평가가 이어졌고 이에 정부는 ‘9·13대책’을 통해 더욱 강화한 인상 계획을 발표했다.
조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등의 내용으로 시장을 옥죘다.
◆신혼희망타운 등 문재인 표 ‘홈’ 정책 추진
지난 7월5일에는 ‘신혼부부·청년 주거지원 방안’이 발표됐다. 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 정부가 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 것이 골자.
위례신도시와 평택 고덕신도시 등에서 공급되는 신혼희망타운은 당초 목표보다 3만호 추가한 10만호가 공급되고 재년부터 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면 받는 내용 등이 담겼다.
◆부동산시장 강타한 박원순의 ‘용산·여의도 통개발’ 발언
7월에 싱가포르를 찾은 박원순 서울시장이 기자간담회에서 용산구와 여의도 일대에 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다는 발언을 하면서 부동산시장을 강타했다.
서울역-용산역 구간 철로를 지하화해 마이스(MICE) 단지와 쇼핑센터를 조성하고 여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 통으로 재개발하겠다는 것.
이른바 용산·여의도 마스터플랜으로 불렸던 이 계획이 알려지면서 서울의 아파트값 상승세가 다시 확산됐다.
집값 급등 책임 공방으로 정부와 갈등을 빚기도 한 서울시는 개발 계획이 나온 지 7주 만인 8월 말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 용산·여의도 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다고 발표하며 진화에 나섰지만 논란은 계속됐다.
◆도시재생 뉴딜 99곳 선정
정부는 지난 8월31일 2018년 도시재생뉴딜사업 대상지역 99곳을 확정해 발표했다. 도시재생뉴딜사업은 재개발처럼 전면 철거 방식이 아닌 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선 공약이었다.
이번 발표에서는 지난해 시범 사업지(68곳)보다 46% 늘었고 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐다.
다만 사업 추진을 신청했던 장안평 중고차 매매센터(동대문구)와 세운상가(종로구), 독산동 우시장(금천구) 등 3곳의 대규모 사업은 부동산시장 과열 우려로 선정에서 제외됐다.
시·도별로는 경기가 9곳으로 가장 많고 전남, 경북, 경남이 각 8곳, 서울과 부산, 대구, 강원, 전북이 각 7곳 등이다.
◆규제·공급 투트랙으로 집값 잡을까
9월에는 역대급 고강도 대책으로 평가받는 ‘9·13대책’과 ‘9·21수도권주택공급방안’이 연달아 발표됐다.
9·13대책은 종합부동산세 인상과 강력한 대출 제한이 골자였고 9·21수도권주택공급방안은 수도권 집값을 잡기 위한 공급대책으로 서울과 가까운 곳에 3기신도시 4~5곳을 조성한다는 것이 핵심 내용이다.
정부가 수요 억제 중심에서 공급 확대도 병행하기로 정책 방향을 선회한 가운데 이들 대책의 효과가 나타나면서 서울 아파트 가격 상승세가 꺾였다.
◆급증한 주택임대사업자
다주택자에 대한 세금이 강화되면서 세제 혜택을 보려는 임대주택사업자 등록자 수도 지속적으로 늘었다.
올 상반기에만 7만4000명이 새로 임대사업자 등록을 했고 등록된 민간 임대주택수도 17만7000채에 달했다. 이는 지난해 같은 기간에 비해 3배 가까이 증가한 수치다.
특히 임대주택 사업자의 과도한 세제 혜택 논란 속에 정부가 9·13대책을 통해 주택임대사업자 혜택을 축소하기로 하면서 9월 신규 임대사업자 등록자수가 급증하기도 했다. 9월 한달간 전국에서 2만6279명이 신규 임대사업자로 등록했는데 이는 전년 동기 대비 258.9%, 전달 대비 20.7.8% 증가한 수준이다.
