올해 단독주택 공시가격의 의견청취 기일이 이달 7일로 종료되는 가운데, 단독·아파트 등 주택 공시가격 변동이 새해 부동산 시장의 '태풍의 눈'으로 떠올랐다.
당장 이달 25일 최종 발표되는 단독주택 공시가격의 경우 서울의 고가주택과 집값 급등지역에서는 올해 공시가격 인상폭이 최대 2∼3배에 달해 소유자들의 보유세, 증여·상속세 등 각종 세부담이 급증할 전망이다.
이에 비해 수도권 저가주택과 지방 주택은 인상폭이 낮아 지역별, 가격대별 인상 편차가 '역대급'으로 벌어질 것으로 보인다.
현재 공시가격 조사·산정 기관인 한국감정원과 관할 지자체에 등에는 공시가격 관련 문의와 이의신청이 빗발치고 있다.
◇ 서울 고가 단독주택 공시가격 최대 3배 뛸 듯
올해 정부가 세운 공시가격 산정의 가장 큰 원칙은 전국 418만가구에 이르는 단독주택과 1천298만가구에 이르는 공동주택, 지역별·가격별 공시가격의 형평성과 균형성을 맞추는 것이다.
그간 공동주택은 통상 시세의 65∼70% 선에 공시가격이 맞춰진 반면 개별성이 강한 단독주택은 보수적인 산정 관행으로 공시가격이 시세의 50∼55% 선에 그쳤다.
지방 저가주택은 단독주택도 현실화율이 60∼70%에 달하지만 재벌가 등이 보유한 일부 서울의 초고가주택은 공시가격이 시세의 30%에도 못미쳐 토지분의 공시지가가 건물과 땅값을 합한 주택 공시가격보다 높은 '역전 현상'의 빌미를 제공하기도 했다.
이 때문에 시민단체 등 사이에 같은 금액의 주택을 보유하고도 단독주택보다 아파트 보유자들이 보유세를 더 많이 내는 것에 대한 형평성 논란이 끊이지 않았다.
국토교통부가 지난달 17일부터 이달 7일까지 의견청취를 받고 있는 올해 표준 단독주택 공시가격 산정가격은 이러한 불합리함을 고려해 특히 현실화율이 낮았던 고가주택의 공시가격을 대폭 인상했다.
이 뿐만 아니라 그간 보수적으로 반영하던 집값 상승률도 올해는 적극 반영했다. 집값이 많이 오른 곳일수록 공시가격도 급등할 수밖에 없다.
분석 결과 서울 강남은 물론 강북에서 집값이 많이 오른 마포·용산·성동구 등 일명 '마용성' 지역 일부 고가주택의 경우 공시가격 상승률이 전년도 공시가격의 최대 200%(3배)에 달하는 것으로 나타났다. 단독주택 공시가격으로는 역대급 상승이다.
정부는 당초 시장에 미치는 충격을 고려해 중장기 로드맵을 갖고 순차적으로 인상폭을 조정하는 방안을 검토했다.
그러나 시민단체 등의 불만, 형평성 논란 등을 조기에 불식시키기 위해 현실화율을 단기에 높이는 방안을 택한 것으로 전해졌다.
일례로 서울 강남구 삼성동의 한 단독주택은 지난해 공시가격이 38억3천만원에서 올해 57억4천만원으로 50% 상승한다. 강남구 신사동 이면도로에 있는 한 다가구주택은 2017년 11억4천만원이던 공시가격이 올해 18억9천만원으로 66% 오르게 된다.
재벌가와 연예인이 많이 거주하는 서울 용산구 이태원로 일대도 공시가격 상승폭이 50∼80%에 달한다.
마포·용산·성동·동작구 등 올해 집값이 많이 오른 강북지역에서도 공시가격이 크게 오를 전망이다.
서울 마포구 공덕동의 한 단독주택은 지난해 공시가격이 8억3천800만원이었으나 올해 15억6천만원으로 86% 오른다. 또 동작구 흑석동의 단독주택도 지난해 6억1천100만원에서 올해 8억7천600만원으로 43.4% 뛴다.
서울 성동구 성수동2가의 준공업지역내 공시가격 3억원대 단독주택은 지난해 3억7천800만원에서 올해 4억4천200만원으로 16.9% 상향 조정된 반면, 성수동1가 서울숲 북측 인근의 한 다가구주택은 지난해 9억6천400만원에서 올해 19억6천만원으로 103%나 오르는 것으로 나타났다. 지난해의 2배 수준이다.
역시 서울숲 인근인 성수동1가의 한 단독주택은 공시가격이 지난해 14억3천만원에서 올해는 37억9천만원으로 2.65배(165%)까지 오를 것으로 예고됐다.
성수동의 D중개업소 대표는 "2013년 말까지 이 지역에서 정비가 잘 된 단독주택은 시세가 3.3㎡당 2천500만원 선이었는데 현재 6천만원으로 4∼5년간 140%가 뛰었다"며 "그간 집값 상승률에다 단독주택 공시가격의 현실화율까지 상향 조정하면서 올해 공시가격이 상상외로 많이 오른 것 같다"고 말했다.
◇ 저가·지방은 상대적으로 덜 올라…집값 하락지역에서 오른 곳도
부동산 업계에 따르면 올해 단독주택 공시가격은 광범위한 지역에 걸쳐 가격이 상승할 전망이다. 지난해 집값이 상대적으로 낮은 곳도 아파트보다 낮았던 현실화율을 정상화하는 과정에서 집값 상승 이상으로 공시가격이 오를 수 있다.
그러나 공시대상 주택의 대다수를 차지하는 일반주택은 고가주택에 비해 공시가격 상승폭이 크지 않다는 것이 정부의 설명이다.
서울 은평구 불광동의 한 단독주택은 지난해 공시가격이 2억9천500만원이었으나 올해 3억800만원으로 4.41%, 성북구 보문동3가의 주택은 올해 공시가격이 1억8천800만원으로 작년보다 4.44% 상승한다.
중랑구 묵동의 한 다가구주택은 공시가격 상승률이 이보다 높아 지난해 2억4천900만원에서 올해 2억7천600만원으로 10.8% 뛴다.
감정평가업계의 한 관계자는 "서울은 집값 상승분과 공시가격 현실화율을 고려하면 대부분의 단독주택에서 공시가격이 오를 것"이라며 "지역별, 가격대별 상승률 격차가 수십 배까지 벌어질 것"이라고 말했다.
다만 단독주택-공동주택간 현실화율 격차를 좁히는 과정에서 집값이 내려간 지역이라도 일부 단독주택은 공시가격이 오를 전망이다. 집값이 떨어져도 땅값이 오른 지역도 단독주택 공시가격이 상승한다.
실제 부산 해운대구 송정동의 한 단독주택은 지난해 공시가격이 2억원에서 올해 2억2천900만원으로 14.5% 오르고, 지난해 1억2천만원에 공시된 다가구주택은 올해 1억4천만원으로 16.7% 상향됐다.
한국감정원 통계상 지난해 해운대구의 단독을 포함한 주택 매매가는 평균 3.28% 하락했지만 공시가격은 오른 것이다.
국토부 관계자는 "단독주택은 대지지분이 작은 아파트와 달리 건물이 아닌 토지가 가격의 대부분을 차지한다"며 "지난해 부산 해운대구는 각종 개발 호재로 3분기까지 누적 땅값이 6.07% 오르는 등 강세를 보이면서 단독주택 공시가격도 올랐을 것"이라고 말했다.
지방에서도 집값이 많이 오른 대구와 광주광역시의 일부 단독주택은 상승률이 두 자릿수에 이른다.
'대구의 강남'으로 불리는 수성구 범어동의 한 단독주택은 공시가격이 지난해 2억4천400만원에서 올해는 3억100만원으로 23.4% 상승한다.
광주광역시 동구 계림동의 한 단독주택은 공시가격이 지난해 7천570만원에서 올해 8천390만원으로 10.8% 오른다.
반면 지역경기 침체 등으로 집값이 2∼3년 이상 하락중인 울산·거제 등지의 단독주택은 공시가격이 일부는 오르고 일부는 떨어질 전망이다.
경남 거제시 거림리의 한 단독주택은 9천260만원에서 8천810만원으로 4.86%, 창원 진해구 안골동의 단독은 9천10만원에서 8천940만원으로 2.92% 각각 하락했다. 울산 북구 호계동의 단독은 5천360만원에서 5억3천100만원으로 0.93% 하향 조정됐다.
이에 비해 울산 북구 가대동의 한 단독주택은 지난해 1억2천600만원에서 올해 1억2천900만원으로 공시가격이 2.38% 오른다.
울산의 한 중개업소 대표는 "울산의 집값 하락이 장기화하고 있는데 공시가격이 올랐다는 것을 집주인들이 쉽게 납득할지 모르겠다"고 말했다.
표준 단독주택 22만가구의 공시가격 조정은 이달부터 지자체가 평가하는 396만가구의 개별 단독주택 공시가격의 준거가 된다. 표준 단독주택 가격이 많은 오른 곳은 개별주택도 그에 비례해서 공시가가 인상된다.
올해 강남 등지의 단독주택 공시가격 인상폭을 고려할 때 지난해 아파트값이 많이 오른 서울지역은 공동주택의 공시가격도 크게 뛸 전망이다.
공시가격의 현실화율이 단독주택보다 높지만 지난해 매매가격은 단독주택보다 공동주택이 더 많이 올랐기 때문에 현실화율 조정없이 시세 상승분만 반영해도 상승폭이 커진다.
한국감정원에 따르면 지난해 서울지역 단독주택은 6.59% 오른 반면 아파트값은 8.03% 상승했다. 국토부 관계자는 "공동주택도 지난해 매매가격 상승분을 올해 공시가격에 적극 반영한다는 것이 정부 방침"이라고 말했다.
그러나 올해 지방은 아파트값이 떨어진 곳이 많아 공시가격이 작년보다 떨어진 곳도 많을 전망이다. 지난해 지방 아파트값은 3.09% 하락했다.
한 감정평가사는 "지난해 서울 아파트값은 오르고, 지방은 하락한 만큼 아파트도 단독주택 못지 않게 지역별, 가격대별 공시가격 변동률 격차가 크게 벌어질 것으로 보인다"고 말했다.
