정부가 총 24조1000억원 규모, 23개 사업에 대해 예비타당성 조사 면제를 결정함에 따라 올해도 땅값이 크게 들썩일 가능성이 커졌다.
이미 올해 전국에 예정된 토지보상금은 22조원. 지난 2010년 연간 25조원 이래 9년만에 최대 규모다.
여기에 올해 예타 면제를 받은 각종 개발사업의 추진 속도가 빨라져 올해 토지보상이 일시에 몰릴 경우 지난해에 이어 올해도 지가 폭등으로 이어질 수 있다는 우려가 또다시 고개를 들고 있다.
30일 한국감정원에 따르면 지난해 전국 지가 상승률은 4.58%로 지난 2006년 5.62% 이후 최근 12년 이래 최대치를 기록했다. 서울(6.11%)과 경기(4.42%)도 2006년 9.17%와 5.07% 이후 상승률이 가장 높았다.
지난해 땅값 상승률이 12년만에 최고치를 기록한 배경에는 정부의 주택시장 규제 강화로 인한 반사이익과 함께 천문학적인 규모의 토지 보상금이 풀리면서 갈곳 모를 자금이 토지시장으로 유입됐기 때문이다. 전국에 풀린 토지보상금은 지난해 16조원에 달한다.
올해 토지시장도 전년과 유사한 흐름을 나타낼 가능성이 높다. 지난해에 이어 정부의 주택시장 규제 강화 기조가 이어지는데다 연초부터 서울을 비롯한 수도권지역 주택시장이 하락세를 나타내면서 상대적으로 규제가 덜한 토지시장은 투자자들의 관심을 받을 수밖에 없어서다.
토지보상금 지급도 올해 22조원이 예정돼 있다. 일반적으로 토지수용에 따른 보상금은 다시 인근 지역 토지시장으로 다시 유입되는 경향이 있어 결과적으로 지가 상승을 유발하는 효과가 있다. 공공사업으로 토지를 수용 당한 경우 수용토지 반경 20㎞ 안팎에 같은 종류의 토지를 구입하면 취득세 면제 등 세제혜택을 받을 수 있기 때문이다.
지역별로는 수도권이 14조5775억원으로 전체(SOC 제외)의 71.3%에 달하며 특히 수도권에서 한강을 끼고 고양에서 2조원, 김포에서 1조3000억원 등 모두 3조3000억원 규모의 토지 보상금이 풀린다. SOC의 경우에도 포천~세종간 고속도로 안성~구리간 1단계 사업(3229억원), 새만금~전주간 고속도로(1107억원) 등 총 1억5000만원 이상의 SOC도 추진된다.
여기에 예정에 없던 예타 면제로 그동안 정체되던 SOC사업까지 본궤도에 오르게 되면 토지보상 규모는 이보다 더 늘어날 전망이다.
이번 예타면제 대상으로 경북 김천~경남 거제를 잇는 172㎞ 길이의 고속간선철도(4조7000억원), 새만금국제공항 건설(8000억원) 등 굵직한 SOC사업의 추진 속도가 빨라지고 이번에 대상에선 빠졌지만 수도권광역급행철도(GTX)-B노선(5조9000억원)도 3기 신도시사업과 관련해 여전히 유효하다.
함영진직방 빅데이터랩장은 “토지시장은 연초 주택시장의 급격한 냉각과 토지보상, 3기 신도시 개발, 예타 면제 등 상승재료들이 많아 올해도 상승세를 이어갈 가능성이 높다”고 말했다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “교통낙후지역이나 외곽지역일수록 교통개선에 따른 후광효과가 클 것”이라면서 “다만 지역적으로 직접적인 수혜지역과 간접적인 수혜지역을 구분해 투자에 나서야 한다”고 말했다.
특히 오는 5월에 예정된 개별토지에 대한 공시지가 발표도 지가 상승으로 이어질 가능성이 크다.
함 랩장은 “공시지가가 오르면 평가금액 자체가 오르기 때문에 보상자금, 담보금액 등에서 지가 상승을 야기하고 이 금액은 다시 토지시장으로 재투입되면서 땅값을 자극할 가능성이 있다”고 설명했다.
다만 이번 예타 면제의 경우 수도권지역 사업이 대상에서 제외되면서 토지시장에 미치는 영향이 다소 제한적일 것이라는 의견도 있다.
신태수 지존 대표는 “해당 사업지구 인근의 경우 역세권 개발, 대토 수요 등으로 인해 땅값 상승이 나타날 수 있겠지만, 분양가 인상 등 실제 주택가격 상승으로 연동될지는 두고 볼 일”이라고 말했다.
SOC사업의 경우 예산이 확보돼야 사업 추진에 들어갈 수 있기 때문에 예타면제 외에도 아직 넘어야 할 산이 많다는 것이다.
또 고속도로, 철도 등 교통·물류 SOC의 경우 구간별로 착공에 들어가는 것이 일반적인데 이 때문에 토지보상도 단계적으로 풀리는 경향이 있다는 것이다. 3기 신도시의 경우 올해 하반기 공공주택지구로 지정될 예정으로 토지보상금은 오는 5월께 발표될 ‘2019년도 표준지가’가 기준이 되기 때문에 향후 신도시 개발에 따른 땅값 상승의 영향은 기대하기 어렵다.
하지만 이 역시 올해도 역대급 토지보상이 예고된 상황이다보니 예타면제와 같은 이슈들이 장기적으로 지가 상승에 촉매 역할로 작용할 수 있다는 우려를 제기하고 있다.
신 대표는 “수도권은 예타면제와 관계없이 이미 막대한 규모의 토지보상이 예정돼 있다”면서 “이들 토지보상은 단기간 내 끝나는 것이 아니라 2021년 3기 신도시 개발까지 이어진다. 향후 3개년에 풀리는 돈의 향방이 토지시장은 물론 수도권 주택시장으로까지 영향력을 확대할 수 있다”고 말했다.
