지난해 땅값 상승률이 12년 만에 최고치를 기록한 것은 정부의 주택시장 규제 강화로 인한 반사이익과 함께 대규모 토지보상금이 풀리면서 갈 곳을 모르는 자금이 토지시장으로 유입됐기 때문이다. 토지시장의 경우 올해는 물론 향후 몇 년간 이 같은 흐름을 유지할 가능성이 크다. 토지보상금이 올해 ‘22조원 + α’에 이어 3~4년간 시장에 대거 풀릴 예정이기 때문이다. 보상의 기초가 되는 공시지가가 올해를 시작으로 계속 큰 폭으로 오를 예정인 가운데 대규모 예비타당성조사 면제 사업은 물론 GTX 구축, 3기 신도시 등의 토지보상이 대기하고 있어서다.
한 전문가는 “일반적으로 토지수용에 따른 보상금은 다시 인근 지역 토지시장으로 유입되는 경향이 있어 결과적으로 지가 상승을 유발하는 효과가 있다”고 말했다. 향후 몇 년간 땅값은 큰 폭의 상승이 예상된다는 설명이다. 이 같은 지가 흐름이 주택 등 부동산시장 전반에 어떤 영향을 미칠지도 관심을 모으고 있다.
◇예타 면제 프로젝트 토지보상 8조원=올해 2010년 후 최대 규모(22조원+α)의 토지보상금을 시작으로 향후 3년간은 10년 전 4대강 사업 수준의 토지보상이 이뤄질 것이라는 분석이 나온다. 우선 지난해 말 발표된 3기 신도시(4곳) 조성에 따른 토지보상이 대기하고 있다. 4곳의 총 사업비는 약 25조원으로 이 가운데 토지보상금은 약 16조원으로 추산된다. 정부는 또 올 상반기 중으로 추가 신도시를 발표한다. 이렇게 되면 신도시 등 택지공급에 따른 토지보상 규모는 더 늘어날 수밖에 없다.
아울러 GTX A·B·C 노선 구축에 따른 토지보상도 예고되고 있다. 이들 3개 노선의 총 사업비는 13조원으로 업계에서는 이 가운데 4조원가량이 토지보상금으로 지출될 것으로 전망하고 있다. 대규모 예타 면제에 따른 토지보상금도 만만치 않다. 이번 예타 면제 사업의 토지보상비는 8조원가량으로 추산된다. 토지보상금은 공시지가가 오를수록 더 뛰게 된다.
신태수 지존 대표는 “대규모 예타 면제로 사회간접자본(SOC) 부분의 토지보상이 급증할 것”이라며 “여기에 공공택지지구 지정이 계속 이어져 수도권 지역에서도 토지보상이 향후 3년간 더 늘어날 수 있다”고 말했다.
◇지가 상승 당분간 계속될 듯, 집값 영향은=향후 몇 년간 역대급 토지보상금이 풀리면서 우선 땅값 상승률은 고공행진을 이어갈 가능성이 크다. 우선 지난해 전국 땅값은 5% 가까이 상승해 12년 만에 최고치를 나타냈다. 남북관계 개선이 호재로 작용한 경기도 파주시는 9.53%나 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록하기도 했다. 이 같은 흐름이 계속 유지될 가능성이 크다는 것이다.
이미 3기 신도시 주변 토지시장에서는 물건을 찾아볼 수 없다. 과천 과천동의 한 공인중개사는 “이미 신도시 인접 땅은 호가가 크게 뛰거나 매물이 모두 들어갔다”면서 “지구 내 토지주는 현재 가격으로는 대토를 구하지 못해 발만 동동 구르고 있다”고 전했다.
주택시장 등 부동산시장 전반에 어떤 영향을 미칠지도 관심을 끌고 있다. 전문가들은 단기적 영향은 제한적이지만 장기적으로는 주택 가격이 상승할 여지도 있다고 내다봤다. 함영진 직방 빅테이터랩장은 “지역별로 성장 가능성이 생긴다면 토지 가격에 선 반영되기 시작할 것”이라면서도 “토지보상금이 풀리는 시차로 인해 당장 주택시장에 미치는 영향은 제한적이다”고 말했다. 신 대표는 “주로 지방 사업이라곤 하나 땅값이 임계점을 돌파하면 결국 분양가 상승에 영향은 불가피하다”고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “건축비는 크게 변동이 없기 때문에 결국 토지가격이 오르면 주택가격도 오를 수밖에 없다”며 “다만 막대한 토지보상금이 당장 침체된 지방 주택시장을 해결하기는 역부족”이라고 말했다.
