불법적으로 용도변경된 주택이라 해도 `주택'의 실질을 갖추고 있다면 소액임차인의 주거생활 안정을 위한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다는 법원의 판단이 나왔다.
서울고법 민사14부(이광범 부장판사)는 A상가의 근저당권을 가진 B신용협동조합이 불법적으로 용도를 변경한 이 상가 내에 살고 있던 소액임차인 이모씨 등 3명을 상대로 낸 배당이의 소송에서 1심과 같이 원고 패소 판결했다고 5일 밝혔다.
경기도 고양시의 A상가 6층을 소유하고 있던 김모씨는 당초 근린생활시설 등으로 건축하가를 받았으나, 2003년 1월 발코니 확장공사를 실시하고 방과 화장실, 주방을 설치해 12개의 원룸형 주택으로 개조했다.
김씨는 B신용협동조합으로부터 이 상가를 담보로 수억원을 대출받고 불법개조한 상가를 이씨 등에게 전세를 내준 뒤 수천만원의 보증금을 챙기고 도주했다.
결국 2005년 3월 김씨 소유 상가 6층에 대해 부동산 강제경매절차가 개시됐고, 이씨 등은 자신들이 상가내 `주택'에 거주하는 소액임차인이라며 배당요구를 신청해 배당을 받았다.
상가를 주택으로 개조한 뒤 임대
주택임대차보호법은 임차주택이 경매 또는 국세징수법에 의한 공매될 경우 임차인은 그 매각대금에서 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있도록 규정하고 있다.
이에 따라 협동조합은 후순위로 처지면서 김씨에게 빌려 준 대출금 중 일부를 받지 못하게 되자 이 상가가 주택임대차보호법의 적용대상에 해당하지 않는다며 소송을 냈다.
재판부는 "이 건물은 당초 근린생활시설로 용도가 지정돼 있었지만 소유자였던 김씨가 이를 무단으로 주택으로 개조했으나, 주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호대상이 주택에 해당하는지 여부는 공부(公簿)상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단해야 한다"고 판시했다.
이씨 등이 임차해 점유하는 부분은 방뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치돼 주택의 실질을 갖추고 있기 때문에 불법 용도변경을 했더라도 주택임대차보호법의 적용대상이 된다는 판단이다.
재판부는 이어 "피고들은 이 상가가 주택으로 개조된 것이 위법한지를 모른데 대해 과실이 없다고 볼 수 없지만 이는 기본적으로 임대인인 김씨의 기망적 행위에서 비롯된 것이기 때문에 주택임대차보호법의 취지상 그 피해를 고스란히 피고들에게 돌리기는 어렵고, 원고로서도 저당물에 대한 관리를 소홀히한 책임이 있다"고 덧붙였다.
등록일 : 2008-05-06
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