서울 강남구 테헤란로와 강동구 천호대로 등 주요 상업지역의 스카이라인 기준이 바뀐다. 서울시가 도시 미관 유지 등을 위해 관리해온 주요 대로변 45곳에 대한 최고 높이 기준의 재정비에 나선 가운데 이들 두 곳을 유력한 후보지로 검토 중이다.
변화된 도시 환경에 맞춰 높이를 조정해 공간 효율성을 높이겠다는 것이다. 올해 하반기까지 지역 주민의견 청취와 연구용역을 통해 대상지와 높이 제한 등을 최종 결정할 예정이다. 시가 도시 스카이라인 조정에 나선 건 최고 높이 제한을 처음 적용한 2000년 이후 19년 만이다.
서울시가 가로 구역별 최고 높이 기준을 재정비하는 사업에 착수했다. 주요 상업지역 대로변의 최고 높이 제한을 일부 완화할 전망이다. 서울시가 높이 기준 완화 대상으로 검토 중인 강남구 테헤란로 일대. /한경DB
상업지 높이 기준 정비 나서
서울시는 지난달 ‘서울시 가로 구역별 최고 높이 재정비사업’과 관련된 연구용역을 발주했다고 27일 밝혔다. 이달 초에는 건축기획과 주관으로 이와 관련한 관계자 회의도 열었다. 시 관계자는 “지난달 완료된 연구용역 결과를 확인하고 올해 일정을 논의했다”며 “올해 말까지 2차 용역을 진행해 기존에 최고 높이를 지정한 가로(街路) 구역 중 정비가 시급한 3~4개 구역을 최고 높이 조정 대상으로 선정할 계획”이라고 설명했다.
가로 구역은 도로로 둘러싸인 지역을 말한다. 작년부터 검토 작업을 해온 서울시는 후보지로 테헤란로와 천호대로를 유력하게 검토 중이다. 시 고위 관계자는 “두 지역은 2000년도에 최고 높이 제한을 적용받았는데 이후 시간이 많이 흘렀고 도로 사선제한 폐지 등 관련 법령이 개정돼 최고 높이 수정이 불가피하다”며 “테헤란로, 천호대로는 높이 제한을 상향 조정하는 쪽으로 방향을 잡고 있다”고 말했다.
시는 작년 초 가로 구역별 최고 높이 재정비 용역업체로 지아이건축-동해기술공사 컨소시엄을 선정해 연구를 진행했다. 올해도 같은 업체에 2차 용역을 맡겼다. 이번 연구용역 결과는 올해 10~11월께 나올 예정이다. 시는 결과를 토대로 연말에 바뀐 건축물 높이 관리 기준을 공고할 방침이다.
서울시의 가로 구역별 최고 높이 제한은 1999년 관련법이 제정되면서 도입됐다. 시범 단계로 2000년 1월부터 2001년 3월까지 테헤란로와 천호대로를 최고 높이 제한구역으로 설정했다. 이후 2007년까지 4단계에 걸쳐 구역 지정이 이뤄졌다. 현재 총 45개 가로 구역이 최고 높이 제한 대상이다.
“빌딩 등 사업성 개선 가능”
가로 구역 최고 높이는 인접도로의 넓이와 해당 필지의 길이에 비례한다. 공개공지 확보 등 공공성을 확보한 경우 최대 1.2배 이내에서 기준 높이를 완화할 수 있다. 이렇게 산출된 최고 높이가 주변에 비해 불합리한 경우 건축위원회 심의를 거쳐 완화된 높이를 적용한다. 이에 따라 테헤란로 강남역과 삼성역 주변의 최고 높이는 250m, 강남대로 신사·양재역 주변은 70m, 천호대로는 60m 등의 높이 기준이 정해졌다.
건축물 높이가 높아지면 용적률을 유지하더라도 좀 더 높게 지어 상층부 조망권을 개선할 수 있다. 정비업계 관계자는 “건폐율이 낮아지면서 저층부도 좀 더 쾌적함을 느낄 수 있다”며 “고층빌딩과 주상복합 건물 등 각종 개발사업의 사업성이 개선될 수 있을 것”이라고 전망했다.
서울시는 작년 12월에도 건축위원회에서 논의한 가로 구역별 건축물 높이 지정 변경안을 공고했다. 기존 규정에 따르면 지역별로 높이 기준 공백이 발생하는 경우를 보완한 것이 주요 내용이다. 높이 기준 적용 범위를 대폭 늘렸다.
기존엔 높이 기준 지정이 되지 않은 지역은 가로 구역별로 건축물 높이를 따로 지정·공고하거나 지형도면을 고시해 높이를 관리했다. 작년 말 이후로는 시내 상업·준주거·준공업지역 전체로 높이 기준 적용 범위가 늘었다. 가로 구역 건축물을 기부채납할 때 높이 기준 완화 적용을 받는 지역을 기존 상업지역에서 준주거지역, 준공업지역 등으로 넓혔다. 적용 높이 완화 조건도 대지별로 건축위원회가 판단하도록 일부 풀었다.
