아파트 등 전국의 공동주택 1300만호의 예상 공시가격이 공개되면서 부동산시장의 적잖은 파장을 예고하고 있다.
이른바 ‘공시가격 현실화 3종(표준단독주택·표준지·공동주택)’의 윤곽이 드러나면서 거래가 뚝 끊긴 부동산시장의 거래절벽 현상이 계속될 것이라는 관측과 일시적일 것이라는 전망이 엇갈리고 있다.
지난해 9.13부동산 대책 등 고강도 부동산 규제 정책이 잇따르며 꽁꽁 언 부동산시장이 좀처럼 풀릴 기미가 없다. 시간이 갈수록 ‘거래절벽’ 현상이 심화되고 있다.
부동산시장은 매수자보다 매도자가 더 많은 ‘매수자 우위시장’에서 ‘시간이 지나면 집값이 더 떨어질 것’이라는 기대 심리가 대세다. 실수요자 입장에서 체감할 수 있을 정도로 집값이 떨어지지 않았다는 평가다. 집값 거품이 여전히 심하다는 것이다.
일정 호가 이하로 팔지 않겠다는 집주인과 집값이 더 떨어지면 매수에 나서겠다는 매수 대기자 사이에 줄다리기가 계속되고 있다.
상황이 이렇다보니 서울 아파트 거래량이 곤두박질치고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 3월 매매 거래량(14일 신고일 기준)이 720건에 그친 것으로 나타났다. 이런 추이라면 이달 아파트 매매 거래량은 지난 2006년 조사 이래 역대 최저를 기록할 것으로 예상된다. 특히 지난해 3월만 1만3813건이 거래된 것과 대조적이다.
9.13 대책 이후 서울 아파트 거래량이 꾸준히 감소세를 보였다. 지난해 10월 1만102건에서 ▲11월 3533건 ▲12월 2282건 ▲올해 1월 1870건 ▲2월 1589건 등을 기록했다.
정부의 정책 기조는 변함없다. 집값 안정화를 위한 사실상 마지막 카드인 공시가격 현실화를 차질 없이 추진해 집값 안정화를 꾀하겠다는 복안이다. 공시가격 현실화는 다주택자뿐만 아니라 실수요 주택 보유자까지 보유세 인상으로 이어질 수 있다는 점에서 부담이지만, 보유세 부담이 늘어 무분별한 투기 확산을 차단하는 효과를 거둘 수 있기 때문이다.
서울의 공동주택 공시지가 상승률은 평균 14.17%로 전국 평균(5.2%)을 웃돌았다. 또 17% 안팎으로 오르며 강남 3구의 상승률을 뛰어넘은 이른바 '마용성(마포·용산·성동구)' 공시가격 상승률이 눈에 띈다.
자치구별로 재건축·재개발 등 정비사업 기대감이 높은 용산구가 17.98% 올라 상승률이 가장 높았다. 이어 흑석·노량진 뉴타운사업과 서리풀터널 개통 및 종합행정타운 개발 등이 예정된 동작구(17.93%)와 최근 2년간 서울에서 가장 많이 오른 아파트 단지가 있는 성동구(16.28%)가 뒤를 이었다.
또 집값 급등의 근원지 강남4구는 평균 15.41% 상승률을 보였다. ▲서초구 16.02% ▲강남구 15.92% ▲송파구 14.01% ▲강동구 15.71% 등을 기록했다.
표준단독주택 공시가격과 표준지 공시지가에 이어 공동주택 공시가격 모두 ‘핀셋 인상’으로 ‘공시가격 현실화’ 정책 기조를 분명히 했다.
표면적으로는 집값이 급등한 지역을 중심으로 시세반영률을 끌어 올려 ‘조세형평성’을 맞추겠다는 의도지만, 실상은 부동산 시장을 교란시키는 다주택자나 투기세력의 세(稅) 부담을 늘려 부동산시장에 매물을 나오도록 유도하는 효과를 기대하고 있다.
하지만 일각에선 정부가 집값 하락에 어느 정도 성과를 거뒀지만, 거래 없는 더딘 집값 하락세를 ‘집값 안정화’로 해석하는 건 무리라는 분석이 나오고 있다. 일부 급매물이 거래된 것으로만 집값 안정을 평가하는 건 시기상조라는 얘기다. 정부의 예상만큼 매물이 늘지 않고, 집값도 실수요자가 체감할 수 있을 정도로 떨어지지 않는 이유도 이와 무관치 않다.
전문가들은 하반기부터 가격 조정이나 거래가 점진적으로 이뤄질 것으로 내다봤다.
김규정 NH농협투자증권 부동산전문위원은 “현재 관망세가 강하고 실제 거래가 잘 이뤄지지 않다보니 집값 조정 속도가 더디게 나타나고 있다”며 “상반기 주요 조정 이슈인 공시가격 인상 종부세 부과 등으로 하반기에 집값이나 거래 조정 폭이 확대·확산되는 양산을 보일 것으로 전망된다”고 설명했다.
